인더뉴스 홍승표 기자ㅣ서울 등 수도권을 중심으로 주택 수요가 늘고 공급이 줄며 매매가격과 전세가격의 오름세가 이어질 것이라는 전망이 나왔습니다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 17일 오후 2시 성일종 국회의원(국민의힘, 충남 서산태안)과 서울 국회의원회관 제1세미나실에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 진행했습니다.
세미나 발표에 나선 김덕례 주산연 주택연구실장은 주택 매매가격 및 전세가격에 대한 전망과 함께 주택수급 동향 및 공급부진 원인, 공급 활성화를 위한 방안 등에 대해 내놓았습니다.
발표에 따르면, 올 상반기 매매가격 상승세로 전환한 서울과 수도권을 중심으로 오름세가 이어질 것으로 전망했습니다.
올해 서울의 경우 1.8%, 수도권은 0.9%가 오를 것으로 내다봤으며 지방의 경우 2.7%의 하락률로 전년(-3.5%) 대비 하락폭이 축소할 것으로 예상했습니다.
전세가격 또한 매매가 변동추이와 비슷한 흐름으로 내다봤습니다. 서울 등 수도권은 공급물량의 감소와 임대차법 4년차에 따른 계약만기 도래 등으로 상승폭이 확대될 것으로 예측했습니다.
반면, 지방의 경우 미분양 적체 현상 등으로 반대되는 흐름을 보일 것으로 예상했습니다. 올해 전세가 변동률로 내놓은 예측치의 경우 서울 2.3%, 수도권 2.5%, 지방 -1.7%, 전국 0.8%입니다.
김덕례 실장은 "현재 주택 시장은 경기 회복, 30세 도달 인구의 증가, 공급 부족의 누적, 금리 하향 등으로 인해 집값 상승 압력이 축적돼 있는 상황이라고 보여진다"고 전망했습니다.
그러면서 "30대 주택 시장 진입인구가 증가할 것으로 보여지는 상황에서 소형 주택공급이 크게 감소하고 있기 때문에 수도권 소형 주택 전월세 상승 폭 확대 가능성이 높을 것으로 본다"고 덧붙였습니다.
'수요 늘고 공급 줄고'..급격한 집값 상승 우려
주산연은 주택에 대한 수요 증가와 공급 감소 추이가 지속될 경우 내년이나 내후년에 공급부족에 의한 집값 폭등이 재현될 가능성도 있을 것으로 내다봤습니다.
수요세의 경우 30세 도달인구가 최근 3년(2022~2024년) 평균 75만명으로 예년평균인 67만명 대비 약 8만명이 증가했다는 점 및 독신가구, 외국인가구 등 가구증가가 지속되며 늘고 있으나, 최근 PF대출의 어려움과 공사비의 급등으로 인한 건설사의 어려움으로 공급이 감소하고 있어 집값의 급상승을 가져올 수 있다는 분석입니다.
주산연이 내놓은 주택 공급 예측전망치 통계에 따르면, 올해 인허가 물량은 38만호 수준으로 예상했는데 지난 2017년부터 2021년까지 5년 평균물량인 54만호 대비 30% 줄어든 수치입니다. 착공 물량은 35만호, 분양 물량은 28만호, 준공 물량은 45만호 가량으로 예측했는데 해당치 또한 5년 평균 물량인 52만1000호, 31만9000호, 52만3000호에 미치지 못하는 수치입니다.
여기에 소형주택 및 비 아파트의 공급물량이 크게 감소한다는 점도 전월세 가격의 급격한 상승을 가져올 수 있다고 우려하기도 했습니다.
전망치 통계에 따르면, 유형별로 비아파트는 올해 인허가 물량이 7만호 가량으로 5년 평균치인 13만4000호의 절반 가량에 그칠 것으로 제시됐습니다. 또, 규모별로 구분한 통계에서는 60㎡ 이하 주택의 인허가 물량이 6만7000호로 5년 평균치인 21만9000호의 3분의 1 가량에 불과했습니다.
이러한 이유로 2020년부터 2024년까지 5년간 주택수요량에 비해 공급부족량이 86만호 가량 누적될 것으로 주산연은 예측했습니다.
김 실장은 "가구와 멸실주택 증가폭이 커서 지난 2020년부터 2021년까지 38만호 수준의 공급부족이 누적된 것으로 보고 있으며 2022년부터 2024년까지 3년 동안은 시장침체에 따른 공급감소로 47만호의 공급부족이 누적돼 있을 것이라고 예측한 결과"라고 설명했습니다.
임의적 분양규제 완화·건축비 현실화 등 필요
주산연은 시장침체와 공사비 급등 및 원가에 미치지 못하는 분양가 규제로 인한 사업성 악화, 금융조달 애로로 인한 건설사들의 사업 진행 어려움 등을 주택공급을 감소시키는 주요 요인으로 들었습니다.
이어 분양가 규제 금지를 완화하고 건축비를 현실화하는 등의 방안을 해결책으로 제시했습니다.
김 실장은 "주택법에서는 조정 지역에 대해서만 아파트 분양가격을 시행하도록 명문화하고 있지만, 현재 지자체에서는 입주자 모집 공고 승인 과정에서 강제하고 있다"며 "조정 지역이 아닌 지역에서는 입주자 모집 공고 승인 과정에서는 분양 가격에 관한 사항을 규제하지 못하도록 명문화하고 위반 시 원칙을 부여할 필요가 있다"고 말했습니다.
그러면서 "분양 아파트의 기본형 건축비는 실제 시장 건축비의 72%에 불과한 수준이며, 임대 아파트의 표준 건축비는 기본형 건축비의 54%에 불과한 수준"이라며 "분양 아파트의 기본 건축비를 조속히 현실화하고 임대 아파트 표준 건축비는 수시로 인상하는 부담은 없애며, 분양 아파트 기본형 건축비의 일정 비율을 연동해 운영토록 명문화할 필요가 있다"고 덧붙였습니다.
금융조달 애로 해소와 관련해서는 "주택 공급 위축 문제 완화 시까지 1년간 한시적으로 주택 공급 프로젝트에 대해 관계기관 합동 TF 지원단을 구성하고 사업 초기부터 상담을 통해 자금을 원스톱으로 지원할 수 있는 방안을 마련해야 될 것으로 보여진다"고 말했습니다.
이 외에도 다주택자의 중과 제도의 적정화, 미분양 주택 매입 시 취득 양도세 감면 등의 확실한 미분양 대책 마련, 공공지원 민간임대에 대한 과도한 규제 합리화, 도시개발 사업의 수익 제한 합리화 및 기부채납 적정화, 도시정비 활성화에 따른 주택공급 확대 등도 주요 해법으로 제안됐습니다.
국토부 "공급 확대 중요한 부분 인지..다양한 노력 펼칠 것"
발표 이후에 진행된 토론은 한만희 서울시립대 명예교수가 좌장을 맡아 진행됐으며 김영아 국토교통부 주택건설공급과장, 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장, 이상영 명지대 교수, 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장, 이창무 한양대 교수, 이한나 매일경제 부동산부장이 참여했습니다.
토론에 나선 김영아 국토부 과장은 "매매 시장이든 전세 시장이든 공급 확대가 가장 중요한 부분이라고 생각하고 있으며 정부에서도 다양하게 공급 확대 과제를 추진 중"이라며 "단기간에 공급할 수 있는 여러 가지 물량을 확보하려고 노력하고 있으며, 장기적으로는 규제가 최소화된 형태의 기업형 장기임대주택을 도입하는 방안에 대해서 고민을 하고 있는 상황"이라고 말했습니다.
이어 "비아파트에 대한 수요를 활성화하는 방안 중 하나로 주거 사다리 역할을 충분히 하도록 청약 제도에 있어서 비아파트를 보유하는 것에 대한 걸림돌이 되지 않도록 하는 방안을 고민하고 있다"며 "이러한 부분이 조금 해소가 될 경우 향후 비아파트에 대한 수요도 이끌 수 있지 않을까 생각한다. 이날 나온 대안은 향후 정책 제도개선 방안을 만드는 과정에서 충분히 반영될 수 있도록 노력하겠다"고 덧붙였습니다.
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