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27일부터 ‘역전세 반환대출’ 규제완화…DSR 40%→DTI 60%

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Wednesday, July 26, 2023, 14:07:08

전세금 차액분 지원 원칙에 타용도 사용불가
전세금반환보증 가입특약 등 세입자보호조처

 

인더뉴스 문승현 기자ㅣ오는 27일부터 1년동안 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제가 한시적으로 완화됩니다. 주택시장 침체로 집주인이 세입자에 보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 역전세난 해소를 위해 전세보증금 반환목적 대출에 한해 규제를 풉니다.


26일 금융위원회에 따르면 이번 대책의 핵심은 완화된 대출규제 범위 안에서 반환자금을 지원하는 것입니다. 집주인에게 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%만 적용합니다.


집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 내립니다. 대출금액은 기본적으로 전세금 차액(기존 전세금-신규 전세금)에 대해 지원하는 것이 원칙입니다.


당장 후속세입자가 없더라도 1년내 후속세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정입니다. 반환대출금은 은행이 세입자 계좌로 직접 입금해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없습니다.


금융위 분석 결과 연소득 5000만원 차주(개인다주택자)가 대출금리 4.0%의 30년만기 대출을 받는다고 가정하면 이번 규제완화 효과로 늘어나는 대출한도는 1억7500만원가량입니다. 같은 조건에서 연소득이 1억원이라면 한도는 3억5000만원가량 증가할 것으로 추산됩니다.


개인임대사업자는 보유주택 5채에 전세금 5억원, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%를 가정하면 대출 한도가 3억7500만원가량 증가하는 것으로 분석됐습니다.


금융당국 관계자는 "이미 실행된 대출 등으로 차주별 실제 대출한도는 차이가 날 수 있지만 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 안팎"이라며 "대부분은 규제완화 범위 내에서 해소될 것"이라고 전망했습니다.


이번 대책의 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전(2023년 7월3일 이전) 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정됩니다.


지원과정에서 집주인이 대출 외 전세보증금 상환방법은 없는지 확인하고 반환대출 이용기간 신규주택 구입을 금지합니다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지 등 페널티를 부과할 계획입니다.


이와 함께 금융당국은 집주인이 후속세입자 보호조처를 하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원합니다. 집주인의 선순위 대출로 후속세입자 전세금 미반환 위험이 확대되는 것을 미연에 방지하기 위한 것입니다.


집주인은 후속세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고 은행은 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제 아래 대출을 실행합니다.


집주인은 후속세입자 입주 후 3개월내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이행되지 않으면 대출금 전액회수 등 제재가 이뤄질 수 있습니다.


주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증은 새로운 보증보험 상품을 한시적으로 운영합니다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있습니다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월중 출시될 예정입니다.


정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지"라고 말했습니다.


그러면서 "이러한 조처가 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환 능력 확인, 세입자 보호조처 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리하겠다"고 강조했습니다.

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문승현 기자 heysunny@inthenews.co.kr

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명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

2025.06.15 10:07:18

인더뉴스 최이레 기자ㅣ이재명 정부 출범과 함께 보다 강화된 새 상법 개정안 통과에 관심이 몰리고 있습니다. 최근 여당인 더불어민주당의 원내대표 선거 등으로 국회 본회의 일정이 연기되었지만 상법 개정안 처리는 이 대통령이 후보 시절부터 강하게 주장한 핵심 공약인 만큼 통과는 시간문제라는 시각이 강합니다. 특히, 새 상법 개정안을 두고 기업 경영권 방어와 같은 예상되는 리스크도 있지만 시장 투명성 강화 차원에서 추가적인 수혜를 기대할 수 있을 것으로 전망됩니다. 더불어 세부 조항에 따라 시장에 미치는 영향력이 달라질 수 있는 만큼 수혜 영역도 보다 확대될 수 있다는 의견이 나오고 있습니다. 더불어민주당은 지난 12일 국회 본회의 개최를 통해 상법 개정안을 처리할 예정이었지만 새 원내대표 선출 이후 야당인 국민의힘과 협의를 거쳐 국회 본회의에서 처리하는 방향으로 가닥을 잡았습니다. 이에 따라 새 개정안 처리는 15일 이후로 밀리게 됐지만 이미 170석의 과반 의석을 보유한 여당이 주도하고 있는만큼 사실 상 통과 수순을 밟을 것으로 전망됩니다. 이를 위해 더불어민주당은 이달 13일 '코스피5000 특별위원회'를 신설해 국내 주식시장 제도 개선과 상법 개정안 입법에 나서기로 했습니다. 이경연 대신증권 연구원은 "상법 개정안이 재발의되면 대통령의 신속한 재가를 전제로 법제사법위원회(법사위) 통과부터 최종 법안 통과까지 최소 16일로 단축될 가능성이 있다"며 "향후 입법 과정은 이전보다 빠르게 진행될 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 기존 상법 개정안은 지난 4월17일 재표결에 붙여져 가결 요건인 '재적의원 과반 출석과 출석의원 3분의 2 이상 찬성'을 충족하지 못해 자동 폐기됐습니다. 이후 새 정권이 들어서면서 더불어민주당에서 보다 강화된 상법 개정안을 들고 나왔습니다. 이사 충실 의무를 회사는 물론 주주에게까지 확대 적용하는 것은 물론 분리 선출 감사위원을 한 명에서 두 명 이상으로 늘리고 이들 전원에게 '3% 룰'을 적용하도록 규정했습니다. 시행 역시 공포 즉시하기로 하는 등 과거 안보다 강력해 졌습니다. 증권가에서는 새 개정안이 통과되면 경영권 방어와 같은 리스크 대응 비용으로 기업 장기 성장동력이 훼손될 수 있다는 우려도 나오고 있지만 시장 상승 모멘텀으로 작용할 가능성이 크다는 데 무게를 두고 있습니다. 특히, 새 개정안 통과 기대감에 최근 대형 지주사를 포함해 증권사 등 금융업 관련주들의 기업가치가 크게 오른 가운데 수혜 영역이 추가적으로 확장될 수 있다는 의견입니다. 김종영 NH투자증권 연구원은 "집중투표제와 감사위원 분리 선출확대 시 중소형 지주사도 대형 지주사에 후행해 상승 가능성이 있다"며 "단기적으로는 시장 상승 모멘텀으로 작용할 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 박건영 KB증권 연구원은 "현재 선진국(G5 국가) 이사 충실의무 관련 법령에는 모두 판례를 기준으로 이사가 회사에 충실할 의무를 부담한다고 규정한다"며 "특히 이번 신정부의 상법 개정은 한국 주식시장의 밸류에이션 멀티플 재평가로 이어져 코리아 디스카운트 해소의 구조적 변화와 외국인 투자자의 자금 유입을 가속화시킬 전망"이라고 진단했습니다.


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