인더뉴스 홍승표 기자ㅣ윤석열 국민의힘 대선 후보가 지난 9일 시행된 제20대 대통령 선거에서 당선됐습니다.

제1야당 후보 당선으로 정권교체가 확정됨에 따라 부동산 정책도 큰 틀에서 변화가 나타날 것으로 예상됩니다. 특히 정비사업의 규제 완화를 통한 사업 활성화 및 종합부동산세 등 세제 완화를 바탕으로 한 주거 안정에 초점을 맞춘 부동산 정책이 추진될 전망입니다.

윤석열 당선인의 대선 공약자료 내 부동산 공약의 핵심 골자는 ▲ 임기 5년 간 주택 250만가구 공급 ▲ 정비사업 활성화 ▲ 세제 정상화 ▲ 주택규제 완화 등 주택금융 지원으로 크게 구분됩니다.

우선, 주택 공급의 경우 수요에 부응하는 주택공급에 주력하면서 시장 안정을 위해 공공택지의 단계적 추가개발도 고려한다는 계획을 내세웠습니다. 이를 바탕으로 한 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민의 주거수준 제고를 모색한다는 방침입니다.

공약으로 제시한 주택 공급량의 경우 서울 50만가구를 비롯해 수도권에 최대 150만가구 등 임기 기간 5년 동안 250만가구 이상을 목표치로 세웠습니다. 이를 연간 평균으로 나눌 경우 50만가구 수준이며, 현 정부가 올해 공급물량 목표로 내세운 46만가구와 지난 10년 간 평균 공급물량인 약 48만가구와 비슷한 숫자입니다.

공급 방식은 재개발·재건축(47만가구), 공공택지(142만가구), 도심역세권 복합개발(20만가구), 국공유지 및 차량기지 복합개발(18만가구), 소규모 정비사업(10만가구), 상생주택 등 기타 방식(13만가구)으로 나뉩니다.

주택 유형별 공급물량은 청년원가주택 30만가구, 역세권 첫집주택 20만가구, 공공분양주택 21만가구, 공공임대주택 50만가구, 민간임대주택 11만가구, 민간분양주택 119만가구입니다.

재개발·재건축 등 정비사업 활성화 주력

윤 당선인의 핵심 부동산 공약이라 할 수 있는 부분은 재개발·재건축 등 정비사업 활성화입니다. 특히, 30년 된 수도권 1기 신도시를 축으로 재정비 특별법 제정을 비롯해 저층 주거지를 대상으로 ‘소규모주택 정비사업’ 등을 추진하겠다는 뜻을 나타냈습니다.

활성화 골자는 기존 걸림돌을 완화해 주는 방향으로 잡았습니다. 공약에 따라 재건축 가능 여부를 판단하는 정밀안전진단 기준 내 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 하향하고, 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단에 대해서는 면제하는 방안을 추진할 것으로 예상됩니다.

또한, 재건축 초과이익 환수제를 완화하고 분양가 규제 운영 합리화, 과도한 기부채납을 방지하기 위한 기준 마련, 리모델링 추진법 제정 등 다양한 완화책과 기준을 통해 정비사업 활성화를 도모할 것으로 보입니다.

특히 1기 신도시를 재건축 정비사업의 핵심 축으로 잡고 공약을 내세웠습니다. 이에 따라 특별법 제정과 함께 인허가 정차 간소화, 용적률 상향, 초과이익 환수제도 완화, 이주대책, 10만가구 주택 추가공급 등도 추진될 것으로 전망됩니다. 

1기 신도시는 일산, 분당 등으로 대표되는 30년 된 수도권 내 신도시로 아파트 노후화, 기반시설 부족 등으로 개선이 제기돼 왔습니다. 순조롭게 추진될 경우 해당 신도시 내 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 예상됩니다.

저층 주거지의 경우 소규모주택 정비사업을 적극 활용한다는 계획도 내비쳤습니다. 용적률과 높이 제한을 완화해 7~10층의 공동주택 건축을 허용하고 주차장 건설도 지원해 구역 내 주차난 해소를 돕는다는 계획입니다. 특히, 최근 오세훈 서울시장이 ‘신통기획’, ‘모아주택’ 등 소규모 정비사업을 적극 추진 중이어서 이와 시너지를 발휘할 것으로 보입니다.

부동산 세부담 완화..종부세·재산세 통합 등 추진

윤 당선인은 부동산 매매 및 수요자들의 주거 질을 저하시키는 요소로 부동산 세금이 과하다는 측면을 들고 부동산 세부담 정상화를 골자로 완화책을 제시했습니다. 당선 확정에 따라 차기 정부에서는 세부담 완화책 또한 추진될 전망입니다.

윤 당선인의 세부담 완화책은 부동산 공시가격의 현실화와 종부세·양도소득세·취득세 완화로 들 수 있습니다. 부동산 공시가격의 경우 공정시장가액비율을 바탕으로 2020년 수준으로 환원하고 지자체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치해 중앙정부의 공시가격과 상호 검증해 현실화를 추진한다는 계획입니다.

종부세는 지방세인 재산세와 통합을 추진해 간소화하고, 1가구 1주택자에 부과되는 세율을 현 정부 출범 이전 수준으로 환원해 세부담 완화를 통한 수요자들의 주거 안정을 모색할 방침입니다.

다주택자의 경우 비조정지역 2주택자의 세 부담 증가율을 150%에서 50%로 낮추고, 조정지역 2주택자 또는 3주택자나 법인은 300%에서 200%로 인하해 부동산세 부담을 줄여준다는 계획입니다. 또, 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시 배제해준다는 공약도 내세웠습니다.

취득세 완화 방안으로는 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고 단순 누진세율의 경우 초과누진세율로 전환하는 방식을 내놓았습니다. 생애최초주택 구매자에 대해서는 취득세 면제 또는 1% 단일세율을 적용하고 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세도 완화해준다는 계획입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “종부세를 재산세와 병합한다는 점은 1주택자 뿐 아닌 다주택자 세부담에 있어서도 완화될 것으로 보인다”며 “그러나 종부세를 지방교부세법에 따라 배분받는 재정여건 낮은 지자체의 반대, 국회 관련 법 개정 등의 걸림돌이 있어 연내 바로 실행될지가 관건”이라고 분석했습니다.

그러면서 “다주택자 양도세 중과 2년 유예조치는 다주택자의 한시적 매물출회를 기대할 수 있지만 주택시장 양극화를 불러 비선호지역의 매물확대가 증가할 수 있을 것으로 전망된다”고 덧붙였습니다.

강경태 한국투자증권 연구원은 “세제 및 규제 완화에 힘입어 주택 매매거래 또한 증가할 것으로 보인다”며 “대출규제와 임대차 3법 또한 완화하거나 폐지하겠다는 의지를 밝히고 있어 현재 감소세를 보이고 있는 주택 매매거래량도 반등할 수 있을 것으로 기대한다”고 전망했습니다.