인더뉴스 홍승표 기자ㅣ서울 내 도시 미관을 해친다는 이유로 10년 가까이 적용돼 왔던 서울시내 한강변 주거용 건축물의 35층 층고제한 규정이 폐지돼 한강 주변 50층 이상의 고층 아파트는 물론 다양한 층고를 갖춘 주택 건설이 가능해질 전망입니다. 또, 서울 내 가용지 부족 해소를 위해 지상으로 다니는 도시철도의 지하화도 추진됩니다.

서울시는 3일 이러한 내용을 담은 법정 장기 도시공간계획인 ‘2040 서울도시기본계획’안을 발표했습니다. 발표된 계획안은 국토계획법에 따른 법정계획임과 동시에 지난 2014년 수립된 2030 서울플랜을 대체하는 계획입니다.

서울시는 사회적‧환경적 지속가능성을 비롯해 기존의 경직적‧일률적 도시계획 규제에서 탈피해 다양한 미래 도시모습을 담을 수 있는 유연한 도시계획 체계로 전환하고자 계획안을 내놓았다고 설명했습니다. 또, 시민들의 일상생활공간 단위에 주목해 삶의 질을 높이고 도시경쟁력을 강화하는 데에도 초점을 맞췄다고 덧붙였습니다.

계획안을 통해 서울시는 ▲‘보행 일상권’ 도입 ▲수변 중심 공간 재편 ▲중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ▲다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ▲지상철도 지하화 ▲미래교통 인프라 확충 등 6대 공간계획을 제시했습니다.

주거용 건물 ‘35층 이하’ 제한 규정 폐지..용도지역제도 개편

계획안 가운데 핵심은 도시계획 대전환 부분이라 할 수 있습니다. 이날 서울시는 “급속하게 변화하는 다양한 도시의 모습을 담아내기 위한 도시계획의 대전환을 추진할 것”이라며 스카이라인 관리기준과 용도지역제의 개편안을 제시했습니다.

우선, 스카이라인 관리기준에 관한 가이드라인을 통해 기존에 일률적, 정량적으로 적용됐던 35층 층고제한 기준이 삭제됩니다. 35층 제한 기준은 자연환경 경관 등 도시 미관 저해 현상을 막고자 지난 2014년 박원순 전 시장 재임 당시 ‘2030 서울플랜’에서 수립된 원칙이었습니다. 그러나 부동산 시장 침체 등을 이유로 제한을 풀어야 한다는 의견이 일부에서 나오며 정치적 쟁점으로 이어지기도 했습니다.

이날 계획안에 따라 층고제한 규정이 폐지되고 스카이라인에 관한 새로운 가이드라인이 나오며 주택 공급 시 다양한 유형의 층고를 갖춘 공동주택이 가능해질 전망입니다.

이와 함께 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 다채로운 스카이라인이 창출도 가능해졌습니다. 폭이 좁은 건물이 넓은 간격으로 배치되기 때문에 한강 등 경관 조망을 위한 통경축이 확보되고 개방감도 높아질 것으로 전망됩니다.

현재 재건축을 추진 중인 용산구 이촌동 한강맨션의 경우 시공사로 나선 GS건설이 68층 아파트를 제시했던 만큼 이번 서울시의 계획안에 따라 추진에 탄력을 받을 것으로 예상됩니다.

서울시 측은 “구체적인 층수의 경우 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정할 예정”이라며 “35층 높이 기준이 없어져도 건물의 용적률이 상향되는 것이 아니기 때문에 동일한 연면적과 용적률 하에서 톺고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다”고 설명했습니다.

이 밖에 용도지역제를 ‘비욘드 조닝’ 체계로 바꿔 도시공간을 창출하는 데 있어 유연하게 접근한다는 계획입니다.

비욘드 조닝은 주거‧업무‧상업 등 기능의 구분이 사라지는 융복합 시대에 맞춰 서울시가 새롭게 내놓은 ‘서울형 신 용도지역체계’입니다. 용도 도입의 자율성을 높이는 것이 핵심입니다. 서울시는 공론화를 거쳐 법제화를 추진하고 오는 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용해 나갈 계획입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “층고기준 폐지로 창의적 건축이 증가할 경우 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다”며 “한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도‧압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발 또한 본격화될 것으로 기대된다”고 분석했습니다.

지상철도 지하화로 가용지 부족문제 해결 모색

지상철도의 지하화를 추진하겠다는 것도 이번 계획안의 큰 특징입니다. 지상철도 지하화는 이번 계획 발표 전부터 도시공간 단절, 소음‧진동 등으로 지역활성화를 막고 생활환경을 악화시킨다는 측면에서 정치권, 지자체 등에서 자주 언급됐던 이슈이기도 합니다.

현재 서울에서는 지상철도 대부분이 서울 중심지를 관통하고 있습니다. 선로부지 101.2km, 차량부지 4.6㎢가 입지하고 있습니다. 때문에 입지의 활용폭도 저해시켜 서울시내 가용지 부족 현상의 원인이 되고 있습니다.

지하화보다 철도 상부에 데크를 설치하는 것이 더 효율적인 구간의 경우 데크를 통한 입체복합개발을 추진해 새로운 공간을 창출한다는 계획도 세웠습니다. 서울시는 장기적·단계적 추진을 위한 정부와의 논의구조를 마련해 실현성을 높인다는 복안입니다. 시 관계자는 "서울의 중심부에 새로운 공간을 창출해 가용지 부족문제 해소에 일조할 것으로 기대한다"고 말했습니다. 

함영진 랩장은 "정부와의 논의구조 마련 등 장기적으로 넘어야할 허들이 없는 것은 아니나 경원선, 경의선, 경인선, 경부선, 경춘선, 중앙선 등 서울내 지상철도 주변지들은 향후 차량기지 지하화 및 지상 공원화 또는 입체복합개발 추진 기대감이 커졌다"며 "현실화한다면 제2의 경의선 숲길 탄생으로 주변 상권 등의 재편과 활성화를 기대할 수 있을 것으로 보인다"고 말했습니다.

이 외에도 6대 공간계획 가운데 ‘보행 일상권’에는 주거용도 위주의 일상공간을 전면 개편해 ‘도보 30분 자립생활권’을 만들겠다는 계획을, ‘수변 중심 공간 재편’에는 서울 전역 61개 하천의 잠재력을 활용해 시민생활 중심의 공간을 만들겠다는 계획을 제시했습니다.

이와 함께, ‘중심지 기능 강화’에는 서울도심·여의도·강남 등 서울 3대 도심을 중심으로 기능을 고도화해 도시경쟁력 향상을 모색하고 ‘미래교통 인프라 확충’ 계획에는 자율주행과 서울형 도심항공교통 기반을 마련하고 서울 전역으로 모빌리티 허브 및 3차원 신물류네트워크를 구축하겠다는 내용을 담았습니다. 

서울시는 이번에 수립한 기본계획(안)에 대해 공청회, 국토교통부 등 관련 기관·부서 협의, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 통해 각계각층의 의견을 청취한 뒤 연말까지 최종 계획안을 확정한다는 방침을 세웠습니다.

오세훈 서울시장은 "2040 서울도시기본계획 에는 비대면·디지털전환 및 초개인·초연결화 등 최근의 다양한 사회적 변화와 요구를 수용하는 동시에 한 걸음 더 나아가 미래지향적인 고민 또한 충분히 담아냈다"며 "차질 없이 실행해 서울시민의 삶의 질과 도시경쟁력을 높이겠다"고 말했습니다.