인더뉴스 이재형 기자ㅣ안녕하세요! 빌사남TV입니다.
성공적인 부동산 투자를 하려면 공인중개사를 잘 활용해야 합니다. 투자자가 일일이 건축법을 다 외울 필요는 없잖아요? 부동산 투자 고수들은 중개사분들뿐만 아니라 세무사, 은행지점장, 건축가 등 전문가들을 곁에 두고 투자하고 있죠.
여러분들도 이런 전문가들을 잘 활용해야 투자에 성공할 수 있어요. 그런데 말이죠. 그렇다고 중개사를 전적으로 믿는 건 또 위험해요. 중개사분들이 보통 잘 알려주지만 미흡한 부분도 있을 수 있거든요.
그래서 오늘은 부동산 공인중개사들이 잘 알려주지 않지만 투자 실패를 막기 위해 꼭 짚고 넘어가야할 것들에 대해 알려드리겠습니다. 앞으로 이런 내용은 중개사에게 직접 요청해보세요!
▶ ‘관리비용’
월세와 관리비는 100% 제 수익이 아니죠. 당연히 청소비용과 공용 전기 비용을 내야하고 엘리베이터가 있는 건물은 엘리베이터 점검 비용이 들어요. 이처럼 빌딩 관리에 필요한 비용을 알아두고 수익을 계산해보세요.
▶ ‘월세와 관리비 연체 여부’
월세랑 관리비는 장기 밀려있을 수도 있으니 꼭 계약 전에 확인해야 합니다. 이런 사실은 계약 당일에 확인하면 이미 늦어요. 계약일은 확인할 서류도 많고 정신이 없기 때문이죠. 미납된 임대료가 얼마인지, 부가세는 별도인지 이런 사항은 계약 전에 확인해야 합니다.
연체 사실을 미리 알면 매매 금액 협상에 도움이 될 수도 있어요. 연체금을 매도인이 책임질지, 매수인이 떠안을지 결정하는 과정에서 협상을 할 수 있기 때문이죠.
▶ ‘주변 임대 시세’
주변 임대 시세는 본인이 직접 조사할 수도 있지만 중개사에게 해달라고 요청할 수도 있어요. 다만 중개사가 시세를 과장할 수도 있기 때문에 참고는 하되 본인도 조사는 병행해야 합니다.
▶ ‘공법 규제 여부’
지역이 공법 규제에 묶여있는 경우가 많아요. 지구단위계획에 묶여있는데 그 내용조차 자세히 모르는 분들도 있거든요. 번거롭더라도 매입 전에 해당 구청 도시계획과에 연락해 규제 상황을 따져볼 필요가 있습니다,
▶ ‘타 부동산 작업’
여러분들이 현장 주변의 다른 부동산에 가보는 건 좋아요. 그런데 거기서 “매물로 나온 이 건물의 매입을 검토 중이다”라고 말하면 아마 99%가 “안 좋은 건물이다”라고 얘기할 걸요? 중개사 입장에선 이미 남의 떡이거든요. 다른 건물을 보여주려고 하겠죠.
또 그 건물이 매물로 나온 걸 알게 된 부동산 중개업자가 그 건물의 건물주에게 연락해 ‘작업’을 하려고 나설 겁니다. 대부분의 꼬마빌딩은 개인 소유에요. 중개업자가 현혹하면 건물주는 맘이 흔들리죠. 오늘 판다더니 내일 안 판다고 말이 바뀌거나 계약하려고 왔더니 계약금을 몇 억 올리기도 해요. 인근의 다른 부동산에 갈 때는 이런 걸 조심해야 합니다.
▶ ‘중개수수료 협상’
마지막 팁은 ‘공인중개사를 적극 활용하라’는 거예요. 여러분이 건물을 매입할 때 계약 전에 중개수수료를 협의하잖아요? 그런데 계약 전부터 너무 중개료를 깎으려고만 하면 중개사들이 성의 있게 안 봐줄 수 있어요.
중개료는 중개사가 일한 만큼 주세요. 거래금 협상을 잘 했고 앞서 짚고 넘어간 사항 등 여러 가지를 꼼꼼하게 잘 봐준다면 법정 수수료율 0.9%를 다 채워서 주시면 되고, 그렇지 않다면 깎을 수도 있겠죠. ‘서비스 수준에 맞춰서 성과급처럼 주겠다’고 하면 적극적으로 도와줄 겁니다.
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