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[빌사남TV] 임차인은 싫고 권리금은 무섭다면?...손해배상이 ‘답’

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Friday, May 22, 2020, 16:05:22

[빌사남TV] 권리금에 대한 모든 것 ①

인더뉴스 이재형 기자ㅣ우리 빌딩 1층 피자집 사장님이 이번달 임대차 계약이 끝나는데..새로 데려온 임차인이 강력범죄 전과자라면? 다른 사람과 계약하면 권리금을 내가 물어줘야 된다? 상가임대차보호법상 현실적인 대처법을 빌딩을 사랑한 남자, 빌사남TV와 법무법인 산하의 현지원 변호사가 풀어봤습니다!

▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남)
안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하의 미녀 변호사님 중 한 분 이신 현지원 변호사와 함께 권리금에 대해 알아보겠습니다. 권리금이 정확하게 어떤 건가요?

 

▷ 현지원 변호사
'권리금'이란 임차인이 영업하며 쌓아온 고객 관계나 무형 재산 등을 일컫는 말입니다. 이전 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 양도하면서 시설비와 영업권을 넘기는 대가로 받는 돈이죠.

 

권리금을 보호하는 제도는 상가임대차보호법에 2018년부터 마련됐습니다. 그 전에는 임차인들이 권리금을 차후 못 받는 사례가 많았죠.

 

▶ 빌사남
저는 '권리금' 하면 2018년에 있었던 ‘서촌 족발집 사건’이 기억납니다. 그 사건 이후 갱신요구권도 많이 바뀐 걸로 아는데요?

 

▷ 현지원 변호사
현행법은 기존 임차인이 권리금을 못 받게 된 경우 임대인에게 일부 받을 수 있게 보호하고 있습니다. 기존 임차인이 새로 소개한 신규 임차인을 임대인이 '정당한 이유' 없이 거절할 경우, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하라는 판결이 많이 선고되고 있어요.

 

문제는 이 ‘정당한 이유가 없는 경우’가 굉장히 폭넓게 인정된다는 거에요. 가령 임대인과 임차인이 맺는 임대차계약의 계약 기간이 끝난 후 최대 10년까지 갱신을 할 수 있잖아요?(갱신요구권) 그럼 10년 뒤에는 임차인이 나가야 되는데, 그때도 권리금은 보호해줘야 한다는 판례도 나왔죠.

 

▶ 빌사남
저도 그 판례를 보고 좀 의아했어요. 그럼 어떨 때 기존 임차인이 소개한 새 임차인을 거절할 수 있는 '정당한 이유'로 인정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
판례는 '정당한 이유'를 딱 4가지 경우만 인정하고 있습니다.
▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ▲해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲건물주가 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급할 경우입니다.

 

일례로 임차인이 어머니이고 딸이 신규임차인인데 딸을 데려와 임대인에게 계약해달라고 한 적이 있었죠. 결국 딸을 신규 임차인으로 볼 수 없다는 판결이 났습니다.

 

 

▶ 빌사남
권리금은 어떻게 산정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 달라는 액수대로 임대인이 다 줘야 하는 건 아닙니다. 법원은 감정평가에 해당 건물의 권리금을 산정하는데, 보통 임차인이 요구하는 권리금의 절반에서 3분의 1 수준입니다.

 

감정가액이 너무 낮을 경우에 대비해 사설 업체에 감정을 맡길 수도 있습니다. 그러나 이 경우(사감정)는 양 당사자들이 불복하면 강제할 수 없죠. 그리고 사감정 결과를 제출해도 법원이 한 번 더 감정합니다. 사감정보다 바로 소송으로 대응하는 편이 경제적일 수 있습니다.

 

▶ 빌사남
임대료가 밀리자 임차인이 권리금을 요구한다면 어떡하죠?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 건 아니거든요. 권리금을 보호하는 제도는 임차인이 신규 임차인을 데려왔고, 신규 임차인에게 권리금을 받기로 했는데 임대인이 다른 사람과 계약해 권리금을 못 받는, 이런 경우를 막으려고 있는 겁니다.

 

따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 순 없고, 그럼에도 임차인이 권리금을 달라고 하면 “직접 줄 수는 없으며, 신규 임차인이 있어 실질적으로 계약을 체결했다면 손해 배상금으로 보전해주겠다” 이런 식으로 대응하면 됩니다.

 

 

▶ 빌사남
건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 할 때도 곤란한 상황이 있겠는데요?

 

▷ 현지원 변호사
네. 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보전해줘야 한다는 대법원 판례가 이미 있기 때문에 리모델링으로 내보내는 경우는 '정당한 이유'로 인정 못 받을 가능성이 높습니다.

 

▶ 빌사남
권리금 협상을 잘 해야겠네요.

 

▷ 현지원 변호사
소송에 들어가면 소송비용도 만만치 않죠. 임차인이 합리적인 수준에서 권리금을 요구하고 있고, 임대인이 신규 임차인을 받지 못할 이유가 있다면 차라리 협상을 통해 권리금에 해당하는 손해배상금을 지급하는 게 더 나을 수도 있습니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

2025.06.15 10:07:18

인더뉴스 최이레 기자ㅣ이재명 정부 출범과 함께 보다 강화된 새 상법 개정안 통과에 관심이 몰리고 있습니다. 최근 여당인 더불어민주당의 원내대표 선거 등으로 국회 본회의 일정이 연기되었지만 상법 개정안 처리는 이 대통령이 후보 시절부터 강하게 주장한 핵심 공약인 만큼 통과는 시간문제라는 시각이 강합니다. 특히, 새 상법 개정안을 두고 기업 경영권 방어와 같은 예상되는 리스크도 있지만 시장 투명성 강화 차원에서 추가적인 수혜를 기대할 수 있을 것으로 전망됩니다. 더불어 세부 조항에 따라 시장에 미치는 영향력이 달라질 수 있는 만큼 수혜 영역도 보다 확대될 수 있다는 의견이 나오고 있습니다. 더불어민주당은 지난 12일 국회 본회의 개최를 통해 상법 개정안을 처리할 예정이었지만 새 원내대표 선출 이후 야당인 국민의힘과 협의를 거쳐 국회 본회의에서 처리하는 방향으로 가닥을 잡았습니다. 이에 따라 새 개정안 처리는 15일 이후로 밀리게 됐지만 이미 170석의 과반 의석을 보유한 여당이 주도하고 있는만큼 사실 상 통과 수순을 밟을 것으로 전망됩니다. 이를 위해 더불어민주당은 이달 13일 '코스피5000 특별위원회'를 신설해 국내 주식시장 제도 개선과 상법 개정안 입법에 나서기로 했습니다. 이경연 대신증권 연구원은 "상법 개정안이 재발의되면 대통령의 신속한 재가를 전제로 법제사법위원회(법사위) 통과부터 최종 법안 통과까지 최소 16일로 단축될 가능성이 있다"며 "향후 입법 과정은 이전보다 빠르게 진행될 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 기존 상법 개정안은 지난 4월17일 재표결에 붙여져 가결 요건인 '재적의원 과반 출석과 출석의원 3분의 2 이상 찬성'을 충족하지 못해 자동 폐기됐습니다. 이후 새 정권이 들어서면서 더불어민주당에서 보다 강화된 상법 개정안을 들고 나왔습니다. 이사 충실 의무를 회사는 물론 주주에게까지 확대 적용하는 것은 물론 분리 선출 감사위원을 한 명에서 두 명 이상으로 늘리고 이들 전원에게 '3% 룰'을 적용하도록 규정했습니다. 시행 역시 공포 즉시하기로 하는 등 과거 안보다 강력해 졌습니다. 증권가에서는 새 개정안이 통과되면 경영권 방어와 같은 리스크 대응 비용으로 기업 장기 성장동력이 훼손될 수 있다는 우려도 나오고 있지만 시장 상승 모멘텀으로 작용할 가능성이 크다는 데 무게를 두고 있습니다. 특히, 새 개정안 통과 기대감에 최근 대형 지주사를 포함해 증권사 등 금융업 관련주들의 기업가치가 크게 오른 가운데 수혜 영역이 추가적으로 확장될 수 있다는 의견입니다. 김종영 NH투자증권 연구원은 "집중투표제와 감사위원 분리 선출확대 시 중소형 지주사도 대형 지주사에 후행해 상승 가능성이 있다"며 "단기적으로는 시장 상승 모멘텀으로 작용할 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 박건영 KB증권 연구원은 "현재 선진국(G5 국가) 이사 충실의무 관련 법령에는 모두 판례를 기준으로 이사가 회사에 충실할 의무를 부담한다고 규정한다"며 "특히 이번 신정부의 상법 개정은 한국 주식시장의 밸류에이션 멀티플 재평가로 이어져 코리아 디스카운트 해소의 구조적 변화와 외국인 투자자의 자금 유입을 가속화시킬 전망"이라고 진단했습니다.


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