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[빌사남TV] “1년 내내 월세 안 내는데”...화난다고 전기 끊으면?

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Friday, April 17, 2020, 16:04:17

[빌사남TV] 빌사남X법무법인 산하 명도소송 관련법률 ②편

인더뉴스 이재형 기자ㅣ계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않는다? 난감하다고 무단 침입하면 더 곤란해집니다! 차일피일 길어지는 소송, 원만하게 빨리 해결할 방법 어디 없을까요? 빌딩을 사랑한 남자, 빌사남TV와 법무법인 산하 고아라 변호사가 술술 풀어드립니다!

빌사남 김윤수 대표(이하 ‘빌사남’) : 안녕하세요! 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하 고아라 변호사님을 모시고 임차인 명도에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우선 ‘명도’라는 게 정확히 어떤 의미인가요?

 

고아라 변호사 : 당사자끼리 합의해 동산이나 부동산의 점유를 이전하는 것을 ‘명도’라고 합니다. 요즘은 ‘명도’보다는 ‘인도’라는 단어를 씁니다.

 

그리고 명도(인도)청구권이란 임대인이나 건물주가 목적물(부동산)을 보유할 정당한 권리를 가지면서, 임차인은 목적물을 점유할 법적 근거 없이 목적물을 반환하지 않을 때 목적물 반환을 청구하는 권리를 말합니다.

 

빌사남 : 임차인이 임대료를 밀려도 나가지 않고, 연락도 안 될 때가 종종 있죠. 이럴 경우 어떻게 해야 할까요?

 

고아라 변호사 : 사실 가장 좋은 방법은 당사자 끼리 합의하는 겁니다. 전화 등은 흔적을 남겨도 증거 활용은 어려워요. 명도를 구하는 내용들로 내용증명을 넣는 게 좋습니다. 또 임차인이 점유하다 다른 사람에게 넘길 수도 있으므로, 악성 임차인일 것 같으면 내용증명 발송을 하면서 점유이전금지가처분 등 대처를 같이할 필요도 있습니다.

 

 

빌사남 : 많은 분들이 명도 기간에 대해서도 많이 궁금해 하십니다.

 

고아라 변호사 : 건물명도소송은 사실 법리가 어렵지 않습니다. 1·2회 변론기일로도 충분히 변론종결이 가능하죠. 6개월 이내 종결도 가능합니다. 가령 임차인의 임대차기간은 끝났고 임대료를 3회 이상 연체한 경우라면? 당연히 임차인은 목적물을 점유할 수 없는 상황이고, 재판부는 임대인의 목적물 반환 청구권을 인정해줘야겠죠.

 

하지만 (판결과 별개로) 임차인들에게 유리한 국내 법리가 있어요. 임차인 보호를 위해 변론기일을 늦게 잡기도 하고, 판사들도 되도록 임대인과 임차인이 서로 합의해 원만히 해결하라는 조정을 많이 합니다. 판결까지 짧으면 1년, 길게는 2년까지 소요되는 것도 부담이죠.

 

빌사남 : 임차인들이 안 나가니까 건물주가 짐을 다 빼버리는 경우도 많아요.

 

고아라 변호사 : 맞습니다. 저희가 이런 것 때문에 굉장히 애를 먹어요. 제가 의뢰 받은 경우에도 임대인이 절단기 같은 걸로 문을 훼손하고 들어가 집기들을 임대창고에 다 넣어 버렸지 뭐에요. 명도 소송 중에 임차인의 집기 때문에 장사를 못하니 답답하셨던 거죠.

 

 

이러면 굉장히 위험합니다. 명도 소송 중이라도, 자신의 건물이라도, 임대차계약이 종료됐어도 임대인은 함부로 들어갈 권리가 없어요. 형사적으로 주거침입죄, 절도죄, 손괴죄, 권리행사방해죄 등 여러 문제에 걸릴 수 있을뿐더러 손해배상도 해야 할 수 있어요. 이렇게 역풍을 맞을 수 있기 때문에 적법절차를 밟는 게 가장 안전합니다.

 

빌사남 : 심지어 전기를 끊는 경우도 봤어요. 절전은 미리 통보만 하면 괜찮나요?

 

고아라 변호사 : 되도록 법적 절차를 밟는 게 좋아요. 사실 아파트는 관리비를 연체하는 등 경우를 관리 규약에 명시해놨어요. 전기를 끊을 수 있다는 내용도 들어가 있죠.

 

반면 상가임대차 계약서는 이런 부분이 명시된 경우가 굉장히 드물어요. 전기를 끊으면 사고가 발생할 수도 있고, 휴업에 따른 손해 등 기타 손해가 발생하면 마찬가지로 손해배상을 해야 할 수 있습니다.

 

빌사남 : 실제로 모 연예인은 임차인이 임대료를 거의 1년 동안 안 내자 화가 나 전기를 끊었는데, 그것 때문에 피해가 발생해버린 거예요. 그래서 임차인이 역으로 소송을 했던 적도 있었죠.

 

고아라 변호사 : 차라리 소송을 신속하게 진행하기 위해 소송대리인이 절차에 관한 의견서를 제출하는 등의 적법절차가 낫습니다. 경우에 따라 2년 걸릴 소송을 단축시킬 수 있죠. 다시 강조하지만 적법한 절차를 거치는 게 가장 중요합니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


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