인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 안녕하세요, 빌사남TV 김윤수 대표입니다. 지난 1편에 이어 회계사님을 모셨습니다. 이번 시간에는 세무와 관련된 궁금증을 해결해드리도록 하겠습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 요즘 임대사업자에 대해서 이슈가 많잖아요. 임대사업자를 꼭 내야 할까요?
▲ 양제경 회계사: 꼬마빌딩을 크게 세 가지로 분류하자면 건물 전체가 근린상가, 다가구주택, 상가주택인 것 같아요. 임대사업자는 주택임대사업자를 얘기하는 것이고, 지금은 많은 분이 인지하신 것 같은데, 작년 9·13 대책 이후로 혜택이 많이 줄었어요. 그리고 그 혜택을 얻기 위해 부과되는 의무가 많이 늘었습니다. 결론부터 말씀드리면 저라면 주택임대사업자는 안 낼 것 같습니다. 제가 항상 자문 때, 저라면 어떻게 할까 생각을 해보거든요.
그 이유는 혜택에 비해 의무가 너무 많습니다. 물론 의무를 다 지키면 세제 혜택을 받을 수 있지만 혜택 대비 의무가 생각보다 많다. 이 주택임대사업자가 아니라 다른 방법으로도 거의 동일한 혜택을 받을 수 있어요.
- 빌사남 김윤수 대표 : 주택임대사업자 등록은 안 하고도 혜택을 받을 수 있는 다른 방법이 있나요?
▲ 양제경 회계사: 제가 다가구주택을 매입한다고 하면 저는 이제 법인으로 매입을 할 것 같아요.
- 빌사남 김윤수 대표: 그냥 주택임대사업자로 혜택받는 것보다 법인사업자가 유리하다는 건가요?
▲ 양제경 회계사: 맞습니다. 법인으로 하는 것이 이리 생각하고 저리 생각해봐도 유리한 것 같아요.
- 빌사남 김윤수 대표 : 법인으로 매입 시, 장점과 단점을 설명해주시면 좋을 것 같아요.
▲ 양제경 회계사: 법인의 장단점을 설명하기에 앞서 법인의 장점을 먼저 어필해드릴게요. 참고로 이번에 제가 사옥 매입할 때 부동산 임대법인을 설립해서 매입했다고 했잖아요. 가장 큰 이슈는 세금 문제입니다. 양도차익에 대한 개인 소득세율이 46.2%고, 법인은 22%에요.
그래서 쉽게 양도차익 100억으로 생각해보면 46억대 22억입니다. 거의 절반이죠. 여기에서 벌써 고려할 게 없어져요. 양도차익에 대한 세금을 생각하면 더이상 장단점을 논할 실익이 없습니다. 그리고 단점은 이중과세 문제에요. 결국에는 개인 자금화하면 이중과세 아니냐? 맞습니다.
그런데 모든 의사결정을 할 때 세무적 관점에서만 생각해서 의사를 결정하면 안 된다고 생각해요. 운영의 측면에서도 바라봐야 해요. 부동산임대법인을 설립하고 이 법인을 운영하면서 내가 거액의 건물을 팔고 세금까지 다 낸 이 돈을 과연 개인 자금화할 것인가? 개인 자금화가 필요한가? 생각을 해보면 개인 자금화를 안 할 가능성이 거의 100%입니다. 왜냐하면, 개인 자금화를 하는 경우는 주주 관계 구성원들의 이해관계가 다 다를 때에요.
예를 들자면 저랑 김윤수 대표님이 반반씩 투자해서 건물을 매입했어요. 그리고 이 건물을 성공적으로 엑시트했어요. 그다음 건물을 사려고 하는데 그때는 뜻이 안 맞으면 다른 길을 가야 하는 거잖아요. 그러면 결국 법인은 청산이 될 것이고 그때 개인 자금화를 해야 하는데, 1인 법인, 가족법인을 설립하는 경우에는 주주들이 다 한 마음이에요.
굳이 개인 자금화를 시킬 이유가 없습니다. 그리고 실질적으로 보면 1인 회사, 가족법인은 이미 개인 자금화 되어있는 거예요. 형식이 법인 계좌이기 때문에 법인의 돈을 마음대로 사용할 수는 없지만 적법한 절차를 갖춘다면 충분히 개인 자금과 마찬가지로 자금 운용을 할 수 있습니다. 그래서 굳이 개인 자금화할 이유가 없다. 그리고 그런 케이스도 거의 본적이 없어요.
- 빌사남 김윤수 대표: 보통 건물을 사시면 한 번이 아니라 여러 번 투자하시죠.
▲ 양제경 회계사: 그렇죠. 제가 쭉 상담하면서 느낀 게 뭐냐면 부동산으로, 특히 건물로 크게 이익을 보신 분들은 첫 번째 건물을 팔고 더 큰 건물을 사실 생각을 하시지 첫 번째 건물을 팔고 이제 부동산 투자 안 하련다 이제 나는 주식투자 하련다 하는 분들을 본 적이 없어요. 항상 재투자하십니다. 그래서 개인 자금화는 일어날 일이 거의 없어요. 이중과세문제는 세법 책에 나오는 이야기고, 부동산 임대법인을 운영하는지 하는 관점에서 바라볼 때는 사실상 일어날 가능성이 적습니다.
- 빌사남 김윤수 대표 : 개인화할 때는 차입식으로 많이 하죠?
▲ 양제경 회계사: 법인을 설립해놓고 개인들이 법인의 자금을 투자하는 방법은 두 가지가 있어요. 자본으로 투자하는 방법과 법인에 대여하는 방법이 있어요. 자본금으로 투자를 할지 대여금으로 빌려줄지는 그때그때 상황에 맞게끔 합니다.
제가 이번에 겪어본 바로는 신설법인 같은 경우에는 대여금보다는 자본금으로 많이 들어오는 것을 좋아하시고, 급하게 회사에 돈이 없다고 한다면 주주나 대표이사가 회사에 돈을 빌려주는 방식으로 하시면 될 것 같습니다. 많이 오해하시는 게 법인은 운영이 어렵지 않냐라는 질문들을 많이 하세요. 혼자 하려고 하시면 당연히 어렵죠. 근데 저희 같은 세무대리인이 있으니까 적절하게 자문하면서 운영하시면 크게 문제없습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 그러면 법인이 무조건 좋은 거네요?
▲ 양제경 회계사: 법인이 만병통치약은 아니고요. 단점도 있습니다. 가장 큰 단점은 취득세 중과 부분이에요. 법인이라고 해서 모두가 취득세 중과를 내는 건 아니고, 취득세 중과요건을 갖추면 아닌 상황에 비해서 두 배 정도 더 내야 합니다. 취득세 중과요건을 간략하게 설명해 드리면 크게 세 가지에요. 세 가지가 and 요건입니다. 첫 번째로 본점 위치가 수도권 과밀억제권역 안에 있느냐 밖에 있느냐.
두 번째는 법인의 설립이 5년 이내인지 이후인지. 세 번째로는 취득하려는 부동산의 위치가 수도권 과밀억제권역 안에 있느냐 밖에 있느냐. 쉽게 이야기하면 본점이 서울인 신설법인이 청담동에 있는 건물을 산다면 취득세 중과요건을 갖춘 겁니다. 이게 and 요건이기 때문에 본점 위치가 수도권 과밀억제권역 밖이라든지 아니면 신설법인이 아니라 설립된 지 5년 이상 된 법인이 건물을 매입한다든지 아니면 서울이 본점인 신설법인이 지방 부동산을 매입한다든지. 이럴 땐 중과요건에 해당하지 않습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 본점을 많이 두는 곳이 있다고 들었거든요.
▲ 양제경 회계사: 그러면 본점 위치를 수도권 과밀억제권역 밖으로 빼면 중과를 회피할 수 있지 않냐 하시는데요, 본점 요건이 세법상 딱 정해져 있습니다. 세 가지 요건을 갖춰야 세법에서 말하는 본점이에요. 첫 번째, 물적 시설이 있어야 해요. 이런 실제 공간과 테이블, 의자 일을 하기 위한 공간과 도구가 있어야 합니다.
두 번째, 인적 설비가 있어야 해요. 이렇게 공간과 테이블, 의자가 있다면 실제로 여기서 일하는 직원이 있어야 합니다. 세 번째, 이게 가장 중요한데요, 임차해놓고 빈 사무실에 책상과 의자를 가져다 놓으면 본점일까? 이렇지 않습니다. 본점에서 중요한 의사결정이 이뤄져야 합니다. 중요 사안들을 회의하고 결정하는 곳이어야 합니다. 이게 상식에 맞는 회사라면 본점의 요건을 갖춘 거예요. 단순히 페이퍼상으로만 용인으로 본점을 냈다고 해서 취득세 중과요건을 회피하는 건 아니고요, 항상 세무적 리스크는 존재합니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 금전소비대차에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다.
▲ 양제경 회계사: 신문기사에서도 많이 나왔는데요, 법인과 개인 간의, 개인과 개인 간의 돈을 빌려주고 또 빌릴 수 있어요. 근데 중요한 요건이 있습니다. 은행에서 돈을 빌린다고 하면 굉장히 심플해요. 첫 번째, 계약서를 써야 합니다. 예를 들자면, 부모가 자식한테 돈 빌려줄 수 있어요. 사업자금이라든지 부동산취득자금을 빌려줄 수 있습니다. 근데 그냥 빌려주시면 안 되고 부모와 자식 간이라도 금전소비대차계약서를 써야 한다는 거죠. 두 번째는 계약서에 반드시 적혀야 하는 사항들이 있어요. 하나는 이자.
- 빌사남 김윤수 대표: 이자는 몇 프로로 해야 하나요?
▲ 양제경 회계사: 국세청이 생각하는 적정한 이자율은 연 4.6%입니다. 시중금리에 비하면 조금 높죠. 원래는 6.9%에서 시중금리가 낮아져서 이것도 개정되었습니다. 제일 중요한 건. 계약서와 이자율은 잘 적어주셨는데, 실제 이자 지급을 안 하는 경우가 다반사에요. 계약서 쓰는 것은 뭐가 어렵습니까. 4.6% 쓰면 되죠. 그런데 실제로 이자 자동이체를 안 걸어 놓으세요. 그래서 낭패를 보는 경우가 많습니다.
이자는 항상 자동이체를 걸어놓으셔야 해요. 세무조사가 나오게 되면, 계약서는 급조해서 만들어낼 수는 있어요. 하지만 자금 흐름 내역은 조작할 수가 없습니다. 은행에 기록이 항상 남는 거기 때문에. 그래서 꼭 자동이체를 해놓으시고, 요즘은 자금출처 조사가 강화돼서 제가 추천해 드리는 방법은 계약서 작성 플러스 변호사 공증까지 받으시면 완벽합니다.
