검색창 열기 인더뉴스 부·울·경

Estate 건설/부동산 Policy 정책

금융위, 무궁화신탁에 ‘경영개선명령’…“제3자 매각 무게”

URL복사

Wednesday, November 27, 2024, 21:11:27

가장 강력한 수위 적기시정조치 부과
NCR 69% 불과…업계 평균 537.3%
업계 전반 리스크 전이 가능성은 경계
당국자 "제3자 매각 계획 준비해올듯"

 

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회는 27일 제20차 정례회의를 열고 부동산신탁사 '무궁화신탁'에 대해 '경영개선명령' 부과를 의결했다고 밝혔습니다.


경영개선명령은 재무건전성이 악화해 일정기준에 미치지 못하는 금융회사에 내려지는 금융당국 '적기시정조치' 중 가장 강력한 수위입니다. 다만 이번 조처가 무궁화신탁의 신탁사업에 미치는 영향은 제한적으로 판단하고 시장의 막연한 불안심리 확산에는 선을 그었습니다.

 

무궁화신탁은 왜 경영개선명령을 받았나


무궁화신탁은 2003년 10월 설립돼 2009년 8월 자본시장법상 신탁업 인가를 취득했습니다. 토지신탁·담보신탁 등 부동산신탁업을 주로 하며 전업 부동산신탁사 14개사 중 토지신탁 수탁고 기준 7위로 평가됩니다.


올해 9월말 기준 자산 4724억원, 부채 2298억원, 자기자본 2426억원, 영업수익 745억원에 165억원의 당기순손실을 냈습니다. 무궁화신탁은 2022년 하반기 이후 금융당국의 부동산신탁사 모니터링과 주기적 스트레스 테스트 결과 가장 취약도 높은 신탁사로 분류됐습니다.


올해 8월말부터는 금융감독원 검사가 진행됐고 9월말 기준 무궁화신탁의 영업용순자본비율(NCR)이 경영개선명령 기준인 100%를 크게 하회하는 69%로 확인됐습니다.


금융사 건전성 지표로 활용되는 NCR이 150% 미만이면 경영개선 '권고', 120% 미만이면 '요구', 100% 미만이면 '명령'이 내려집니다. 무궁화신탁에 가장 강한 조처가 취해졌다는 뜻입니다. 금융위는 무궁화신탁이 공시한 NCR 125%에서 자산건전성 재분류, 시장위험액 과소계상 등을 시정한 결과 69%로 확인했다고 설명했습니다.

 


금융산업 구조개선에 관한 법률은 경영개선명령 같은 적기시정조치는 금융기관 추가 부실화를 예방하고 건전한 경영을 유도하기 위한 것으로 증자·제3자 인수 등을 통해 현재의 재무·건전성 상황을 개선토록 하는데 목적이 있다고 규정해 놓았습니다.

 

무궁화신탁에 부과된 경영개선명령은?


금융위가 무궁화신탁에 내린 경영개선명령은 크게 4가지로 요약됩니다.


▲유상증자·자회사 정리 등을 통한 자체 정상화 추진 ▲합병·금융지주회사의 자회사로 편입, 제3자 인수 계획 수립·이행 ▲영업용순자본 감소행위 제한 ▲차입형 및 책임준공형 토지신탁 신규영업 정지가 그것입니다.


권대영 금융위 사무처장은 이날 정례회의 후 브리핑을 열고 "경영개선명령 주요내용은 유상증자나 자회사 정리 등을 통해 자체적으로 정상화하라는 것이 하나의 큰 틀"이라며 "자체 정상화가 어렵다면 합병이나 금융지주사 자회사 편입, 제3자 인수 등 다른 대주주가 들어올 수 있도록 하는 계획을 수립·이행하라는 것"이라고 말했습니다.


그러면서 "무궁화신탁에 충분한 시간을 줬기 때문에 제3자 매각 계획을 준비해 올 것으로 예상한다"고 부연했습니다.


무궁화신탁은 경영개선명령이 의결된 이날부터 증자 등 자체 정상화, 객관적 실사를 거친 제3자 인수 등을 추진하고 이를 구체적으로 반영한 경영개선계획을 내년 1월24일까지 제출해야 합니다. 향후 금융위로부터 경영개선계획을 승인받지 못하면 예금보험공사 알선을 통한 매각 추진, 일부 사업장 계약이전, 잔여사업장 청산 및 무궁화신탁 인가 취소 등 조처가 취해질 수 있습니다.

 

무궁화신탁 정상화 추진에 따른 시장 영향은?


금융당국은 신탁계약 법리상 부동산신탁사 고유계정과 신탁재산(부동산) 상호간 '도산절연'돼 있어서 무궁화신탁 정상화가 신탁사업으로 추진된 부동산 PF 사업장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있습니다.


도산절연은 고객자산을 보유한 업체가 파산하거나 회생절차에 들어가더라도 고객으로부터 취득한 자산에 효력이 미치지 않도록 투자자를 보호하는 안전장치입니다.

 


따라서 무궁화신탁이 추진하고 있는 대부분의 신탁사업은 위탁자와 수익자 등 이해당사자의 별도 의사결정이 없는 한 기존과 동일하게 사업이 진행·유지될 수 있습니다.


다만, 신탁사업 중 부동산개발 사업비로 활용하기 위해 신탁사 고유계정에서 신탁계정으로 대출이 이뤄지는 차입형 토지신탁사업과 책임준공형 토지신탁 가운데 신탁사가 책임준공을 이행하고 있는 사업의 경우 사업추진에 어려움이 있을 가능성도 있다고 금융당국은 분석합니다.


무궁화신탁 고유계정 정상화로 영향을 받을 수 있는 부동산 PF사업장은 9월말 기준 모두 67개로 차입형 사업장 32개, 책임준공형 사업장 35개입니다.


무궁화신탁이 공사 중인 사업장 중 분양이 진행돼 분양계약자가 있는 사업장은 26개, 1378호입니다. 이중 5개 사업장(주거 339호)은 주택도시보증공사(HUG) 분양보증에 가입돼 있거나 한국토지주택공사(LH) 매입약정이 있는 상태입니다.


금융당국은 나머지 21개 사업장(주거 17개[702호], 비주거 4개[337호])에 대해서도 개별 사업장별로 계속 공사·완공이 추진되거나 관련 법리 및 신탁재산 책임 범위내에서 분양계약자 권리가 최대한 보호될 수 있도록 유도하기로 했습니다.

 

시공사 및 협력업체도 신속 지원


무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형 사업장(42개) 관련 원도급사(시공사)는 39개사, 협력업체(하도급사)는 325개사로 파악됩니다.


이중 협력업체가 체결한 415건의 하도급 계약 중 139건(33%)은 하도급대금 지급보증에 가입돼 보증기관을 통해 하도급대금을 대신 지급받을 수 있습니다. 차입형 토지신탁 사업에서 일시적 유동성 부족이 나타나는 경우 원도급사 및 협력업체에 금융권 신속지원 프로그램을 가동할 계획입니다.

 


무엇보다 금융당국은 이번 신탁사 건전성 문제가 무궁화신탁 특유의 취약성에 국한되는 것이라고 강조하고 있습니다.


대주주(개인)의 자본확충 여력이 충분하지 않은데도 고유계정 우발채무(손해배상 책임)가 발생하는 책임준공형 토지신탁 사업을 확대하고 고금리 자금조달 등으로 리스크관리에 실패했다는 것입니다.


무궁화신탁을 제외한 13개 부동산신탁사의 평균 NCR이 9월 기준 규제수준(150%)을 크게 웃도는 537.3%에 달하고 부동산신탁사 대손충당금이 1조5595억원까지 적립돼 있다는 점을 감안하면 다른 신탁사로 위기가 전이되거나 신탁산업 전반의 문제로 확산될 가능성은 낮다고 금융당국은 판단하고 있습니다.


금융당국은 근본적으로 내실있는 토지신탁 사업이 추진되도록 책임준공형 NCR 산정기준 강화 및 자기자본 대비 토지신탁(위험액) 한도 도입, 내부통제기준 표준화 등 제도개선도 추진하겠다고 밝혔습니다.

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

배너

문승현 기자 heysunny@inthenews.co.kr

배너

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


배너


배너