인더뉴스 홍승표 기자ㅣ부동산 시장에서 아파트에 비해 주목도가 떨어졌던 빌라(다세대 및 연립주택)의 거래량이 심상치 않습니다. 서울에서는 10개월째 월간 거래량이 아파트 매매거래량보다 많습니다. 특히 지난해 11월에는 빌라 매매량이 아파트 매매량을 두 배 가량 앞지르는 ‘기현상’이 나타나기도 했습니다.
부동산 규제로 아파트 투자와 레버리지를 이용한 매매가 갈수록 어려워지는 상황에서 부동산 투자자와 실수요자들이 대체재를 찾고 있고 최근 서울 내 빌라가 비교적 많은 지역의 재개발 추진에 따른 기대심리 등이 복합적으로 어우러졌기 때문입니다.
19일 한국부동산원의 주택매매 거래 현황 통계에 따르면, 지난해 11월 서울의 전체 주택 매매거래량은 7801건으로 집계됐습니다. 전체 매매거래량 가운데 빌라에 해당하는 다세대 및 연립주택 거래량은 4567건으로 58.5%를 차지했으며, 아파트는 2305건으로 29.5%였습니다.
이에 따라 서울 내 빌라 거래량은 지난해 2월 아파트 거래량을 역전한 이후 10개월 연속 우위를 점하는 동시에 격차 또한 크게 벌어졌습니다. 전년 동월(4421건)과 비교하면 3.3% 증가해 같은 기간 거래량이 절반 가량 떨어진 아파트(4725건 → 2305건)와 대비를 이뤘습니다.
반면 같은 기간, 서울을 제외한 지역의 아파트 매매거래량 4만 1141건, 연립다세대 1만 6181건으로 아파트의 거래량이 2배 이상 높은 것으로 나타났습니다.
‘천정부지’ 아파트값·부동산 규제 대책, 판세 ‘역전’ 견인
빌라는 부동산시장에서 아파트와 비교했을 때 상대적으로 매매가 잘 이뤄지지 않으며 가격 상승도 두드러지지 않는다는 평가를 받습니다. 자산으로서의 가치도 아파트에 비해 떨어졌습니다. 여기에 협소한 주차 공간과 편의 시설 부족 등 같은 평형의 아파트에 비해 전반적으로 매매가격이 낮은 편임에도 선호도가 높지 않았습니다
그러나 서울과 수도권의 아파트 매매가가 문 정부 들어 급등했고 이에 따른 정부의 연이은 부동산 시장 규제로 서울의 주택 수요자들이 아파트를 매수하는 일이 갈수록 쉽지 않아졌습니다. 또한 최근 금리인상 등이 본격화 되면서 서울 아파트 매매시장의 거래절벽 현상이 벌어졌습니다. 자연스럽게 대체재를 찾는 움직임이 일었고 서울의 빌라 거래량이 아파트 거래량을 앞서는 상황이 벌어졌습니다.
지난 해 11월 서울 자치구 별 빌라 거래량을 살펴보면, 강서구가 573건으로 가장 많았으며 뒤를 이어 은평구(423건), 양천구(378건), 송파구(346건), 도봉구(273건) 등의 순으로 집계됐습니다.
주택 매매 시장의 변동으로 서울 빌라의 매매가도 탄력을 받은 것으로 나타났습니다. 국토교통부의 연립다세대 평균매매가 통계에 따르면, 2021년 12월 서울의 빌라 평균 매매가는 3억 5283만 원으로 전년 동월(2억 6468만 원) 대비 33.2%가 뛰었습니다.
서울 권역별로는 ‘강남 3구’ 등 동남권역이 43.2%(3억 6623만 원 → 5억 2429만 원), 종로, 중구, 용산 등 도심권역이 42.0%(3억 5141만 원 → 4억 9911만 원)로 상승률이 높게 나타났습니다. 서남권은 34.3%(2억 1642만 원 → 2억 9074만 원), 동북권은 21.3%(2억 2954만 원 → 2억 7834만 원), 서북권은 19.3%(2억 5785만 원 → 3억 750만 원)의 상승률로 집계됐습니다.
전체적인 매매가 오름세로 두드러진 가격 상승을 보인 빌라도 존재했습니다. 국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면, 강서구 화곡동 일원 2001년 준공된 빌라의 전용 59.74㎡의 경우 지난해 6월 1억 5000만원에서 9월 2억 8000만원으로 1억 3000만원 오른 가격에 거래된 것으로 나타났습니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 값이 크게 치솟은데다 가계대출 규제 등 부동산 대책 강화 및 기준금리 상향 등의 요인으로 아파트 매수심리가 큰 폭으로 위축되며 거래량 규모가 차이를 나타낸 것으로 분석된다”고 말했습니다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 아파트 진입장벽 상승으로 풍선효과가 나타난 것과 더불어 서울시가 최근 재개발·재건축에 우호적 입장을 보이고 있다는 부분이 빌라 수요에 영향을 준 것으로 보인다”고 분석했습니다.
서울시의 재개발 시동, 빌라 수요에 한 몫?
서울에서 아파트를 매수하기 어려워진 수요자들의 타깃 이동과 함께 또 하나의 빌라 수요 원동력으로 볼 수 있는 것은 ‘재개발·재건축 사업’입니다. 서울 내 연립다세대 밀집지역에서 각종 재개발·재건축 사업이 기지개를 켜고 있는 부분은 빌라 수요를 부채질 했다는 분석입니다.
서울시는 지난해 6월 ‘도시재생 재구조화 추진계획’을 발표하며 노후 주거지 정비 사업의 청사진을 내놓았습니다. 석 달 후인 9월에는 서울시가 지원하고 민간이 재개발을 진행하는 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’을 발표하며 도시재생을 구체화 했습니다.
부동산 업계에서는 가로주택정비사업을 비롯한 각종 재개발·재건축 사업이 확정될 경우 환경 개선 뿐 아닌 해당 지역의 가치 상승으로 이어질 수 있어 이를 노리고 빌라를 매수한 수요자들도 적지 않은 것으로 보고 있습니다. 특히, 서울시가 오세훈 시장 부임 후 신통기획 외에도 모아주택, 특별건축구역 지정 등 재개발·재건축 계획을 빠른 속도로 추진한다는 것도 빌라 매매량 급증의 요인으로 꼽힙니다.
국토부의 주택매매거래 통계에 따르면, 지난해 재보선을 통해 오세훈 시장이 당선된 4월부터 재건축, 재개발 추진계획이 발표된 6월까지 3개월 간 연립다세대 거래량은(4월 6441건 → 5월 6770건 → 6월 6333건) 평균 6514건으로 1~11월 전체 평균 5528건보다 약 1000건 많게 나타났습니다.
재개발·재건축에 대한 기대감은 접수 지역 내 빌라 매매가의 상승으로 이어지기도 했습니다. 국토부 실거래가 통계자료에 따르면, 신통기획에 선정된 노원구 상계5동 소재 2004년 준공된 한 빌라의 전용 45.96㎡의 경우 지난 해 1월 2억 2500만 원에 거래됐으나, 10월에는 1억 400만 원 오른 3억 2900만 원에 거래된 것으로 조사됐습니다.
서울 강북구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “예전보다 빌라와 관련된 수요 문의가 적잖게 들어오는 추세”라며 “지난 해부터 서울 내 낙후된 주거지에 대한 각종 재개발 활성화 계획이 연달아 발표되며 노후화된 지역 내 빌라 매수 흐름이 커진 것으로 보인다"고 말했습니다.
함영진 랩장은 “아파트 매매 어려움이 지속되며 둔화세가 두드러진 부분이 가장 큰 원인으로 분석되지만 재개발·재건축 등 정비사업 추진에 대한 몇몇 수요자들의 기대심리 요인이 늘어난 부분도 연립다세대 매매거래에 일부 영향을 준 것으로 보인다”고 분석했습니다.
빌라의 ‘치명적’ 리스크..단순 이유로 매수했다가는 ‘큰 코’ 다쳐
서울 부동산 시장에서 빌라 거래량이 아파트를 2배 가량 앞서는 ‘기현상’ 속에서 주택 실수요자들의 고민은 커지고 있습니다. 서울의 아파트값 평균이 10억원을 넘어선 상황에서 빌라는 '내집 마련'을 위한 실수요자들의 마지막 보루이기 때문입니다. 그러나 전통적으로 빌라의 자산 가치가 아파트보다 떨어지는 부분은 차치하더라도 재개발에 대한 기대감만을 갖거나 단순한 이유로 무심코 빌라를 매수할 경우 향후 매매나 이사에 어려움을 겪을 수 있습니다.
특히 가장 주의깊게 살펴봐야 할 것은 정비구역의 ‘권리산정기준일’입니다. 권리산정기준일은 재개발·재건축 등 정비사업지에 건립되는 아파트 등 건축물을 분양받을 수 있는 권리 기준일을 의미하며, 이를 사업 공모 구역에 지정해 정비로 인한 ‘부동산 지분 쪼개기’ 등 투기성 행위 차단에 목적을 뒀습니다.
기준일자는 정비사업에 관한 고시가 있는 날 또는 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하게 됩니다. 해당 사업구역에 권리산정기준일이 정해질 경우 기준일 이후 지어진 빌라 입주자들은 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상으로 분류됩니다.
현금청산은 사업구역 내 건물 또는 주택 소유자가 본인 소유권을 시행자에게 이전하고 그에 준하는 금전으로 대체해 보상한다는 뜻입니다. 재개발 호재만 믿고 빌라에 입주하는 실수요자들은 프리미엄은 커녕 손해만 안을 가능성이 커집니다.
서울시는 신통기획 재개발 사업 1차 대상지에 대한 권리산정기준일을 최종선정 전인 지난해 9월 23일로 지정한 바 있으며, 올해는 향후 공모구역을 대상으로 기준일을 1월 28일로 일괄 적용한다는 방침입니다.
아울러, 재개발에 대한 확실성이 없고 청약 자격이 상실된다는 점 또한 빌라 매수의 치명적인 걸림돌이라고 할 수 있습니다.
우선, 재개발이 기대되는 구역에 신축빌라가 난립해 있을 경우 기준 불충족으로 재개발 사업이 취소되거나 보류될 수 있으며, 조합원과의 갈등으로 재개발이 취소되는 이유가 빈번하기 때문입니다. 또, 빌라를 매수한 수요자들은 주택 보유자로 간주돼 향후 공공분양 등 신규 아파트 단지에 대한 청약 자격을 상실하게 될 가능성이 매우 큽니다.
이 외에도 정부의 아파트 공급 계획도 매수 리스크 중 하나입니다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5일 “2030년까지 평균 56만 가구를 공급하는 등 ‘공급 과잉’이 체감될 정도의 주택을 공급할 계획”이라며 ‘물량 폭탄’을 예고한 바 있습니다. 예정대로 물량이 공급된다 치면 아파트 수요폭의 증가로 빌라의 가치가 떨어질 확률이 높아지는 만큼 아파트 매매보다 더 고려를 많이 해야 한다는 게 부동산 관계자들의 조언입니다.
이호상 주택건설협회 전략기획본부장은 "빌라를 거주한다는 목적이 아닌 재개발 등 정비사업만을 단편적으로 기대하고 매수했다가는 추후에 여러 어려움이 발생할 수 있기 때문에 매수 전 신중한 판단을 하는 것이 중요하다"고 당부했습니다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “거주를 목적으로 매매할 경우 매매대금 등 계약과 관련된 체크를 꼼꼼히 해주는 것이 중요하다”며 “사업지에 해당될 경우 사업단계와 현금청산 등 리스크가 될 수 있는 부분도 반드시 체크해야 한다”고 조언했습니다.
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