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꼬마빌딩 투자 실패사례 1편...빌사남TV

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Friday, February 07, 2020, 17:02:15

꼬마빌딩 투자시 용도에 맞게 사용되고 있는지 확인해야...

위치가 좋아도 건물 활용도까지 고려해야...

신대리 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 지난 편에서 댓글창이 난리가 났어요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 실패사례에 이렇게 관심이 많으신 줄 몰랐습니다. 오늘은 실패사례 몇 가지를 알려드릴게요. 그런데 조금 민감한 부분이라 자세하게는 설명 못 드리는 점 양해 부탁드립니다.

 

신대리 : :네, 어디까지나 저희의 개인적인 생각이기 때문에 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다. 조심스럽게 시작해보겠습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 첫 번째부터 보면 역이랑 굉장히 가까워요. 강남역에서 도보 2분입니다. 초역세권 건물이고 더 놀라운 것은 수익률이 7%에요. 그런데 빠뜨린 게 있어요. 하나씩 설명해드릴게요.

 

일단 이 건물이 수익률이 왜 나오는지를 보면 건축물대장 용도상에는 근린생활시설로 되어있는데 실제로는 주택으로 사용하고 있었어요. 어떻게 보면 원룸으로 쪼개놓은 거죠.

 

그래서 수익률이 많이 나왔던 거에요. 사용은 자유지만 적발되면 이행강제금을 물거든요. 매입했을 당시에는 그 건물이 불법으로 등재가 안되어 있었어요. 일단은 수익률이 많이 나오니까 매입한거죠.

 

신대리 : : 그럼 그걸 중개한 중개인은 뭐죠?

 

빌사남 김윤수 대표 : 중개인도 몰랐대요. 근데 이게 말이 안되거든요. 그래서 제가 여러분들 항상 답사갈 때 건축물대장 용도는 어떻게 되어있고 면적이 어떻게 되어있고 주차 대수는 몇 대이고 위법 건축물인지 아닌지 알기 위해서 꼭 건축물대장을 보셨으면 좋겠어요.

 

신대리 : 건축물용도랑 실제 사용하고 있는 용도랑 비교해봐야겠네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 여기서 또 아셔야 할 것은 이 땅은 자루형 토지에요. 임대주기가 쉽지 않고 나중에 팔기에도 쉽지 않아요. 진입이 힘들고 건물도 잘 안보이고. 이 건물같은 경우에는 한 2년동안 안 팔린 건물이었거든요. 근데 갑자기 팔렸죠.

 

이 건물의 실패요인을 좀 보면 강남쪽에서 역세권이고 수익률도 높지만 실제로 들여다보면 불법이었어요. 그래서 수익률이 그만큼 나왔던 거고, 자루형 토지의 단점을 지니고 있었죠.

 

신대리 : 높은 수익률이라고 해서 무조건 매입하면 안되겠네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 그리고 수익률 7%도 만실일 경우만 7%이고 중간에 비는 경우도 많거든요. 60,70%만 임대되어 있을 수도 있고. 예를 들어서 비가 많이 오는 날에는 전화가 엄청 올 거에요. 임차인이 많으면 관리가 힘들어요. 이런 부분들을 체크 못했던 안타까운 건물입니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 다음 사례는 강남에서 제일 핫한 삼성동입니다. 이 건물같은 경우에는 대지가 좀 작아요. 27평밖에 안돼요. 대지 평단가가 1억 2천만원 가까이 돼요

 

신대리 : 평수는 작은데 매매가가 높네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 삼성동이 메리트있는 지역인 건 확실해요. 근데 일단 이건 대지가 작아서 나중에 신축이나 리모델링을 해도 임대수익이 안 나와요.

 

신대리 : 그런 대지가 작은 건물들도 많지 않나요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 이 건물 같은 경우에는 완전 주택가거든요. 상권이 있는 것도 아니고 물론 삼성동이 투자가치가 있는 곳이긴 하지만 대지 면적이 너무 작아서 뭔가 건물로서의 기능은 크게 없는거죠.

 

신대리 : 그래도 이분이 건물을 매입한 이유가 무엇이었을까요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 삼성동의 호재 때문에 매입하신 것 같은데, 제가 이 사례를 통해서 말씀드리고 싶은 것은 투자가치가 높은 지역이 좋긴 하지만 일단 건물이 활용도가 있어야 해요. 수익이 나올 수 있는 개선의 여지라든지.

 

그런데 이 건물 같은 경우에는 땅이 워낙 작아서 만약 신축한다고 해도 건축면적이 10평 중반대정도밖에 안 나와서 수익이 안나요.

 

신대리 : 임대 맞추기에도 애매한 평수네요. 지금은 용도가 뭔가요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 지금은 주택도 있고 상가도 있긴 한데 거의 수익률이 안 나오죠.

 

신대리 : 활용도 높은 건물을 매입해야하는군요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 이 건물도 강남에 있는 사례인데, 강남 치고는 거래가 적은 곳이에요. 작년에 매각을 했는데 그전에 15년도에 매입을 했었어요. 대략 35억원에 매입을 했는데 4년만에 39억원에 매각을 한거에요.

 

4년만에 차익이 4억정도 났다고 치면, 이게 그렇게 큰 게 아니거든요. 지금 15년부터가 건물가격이 엄청 오른 시기인데 이 건물은 그렇게 많이 오르진 않았어요.

 

신대리 : 왜 이렇게 못 올랐을까요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 강남구 내에서도 선호하는 동이 아닌거에요. 동별로 차이가 굉장히 커요, 다 같은 강남이 아니에요. 아파트는 비슷비슷해요. 뭐 강남구에 있는 아파트라고 하면 물론 차이는 나긴하지만 건물은 가격차이가 훨씬 많이 납니다.

 

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김철 기자 goldiron@inthenews.co.kr

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NH농협금융 녹색여신 성과창출 채비완료…“ESG금융 선도그룹으로”

NH농협금융 녹색여신 성과창출 채비완료…“ESG금융 선도그룹으로”

2025.11.03 10:19:15

인더뉴스 문승현 기자ㅣNH농협금융지주(회장 이찬우)가 녹색여신 프로젝트를 완료하고 본격적인 성과창출에 나섭니다. 농협금융은 지난달 31일 서대문 본사에서 조정래 미래성장부문 부사장 주재로 '제2차 농협금융 ESG추진협의회'를 열었습니다. 지주와 각 계열사 ESG소관 부서장이 참석한 가운데 '녹색여신 관리지침 대응 프로젝트' 종료 보고와 함께 ESG 활성화방안 논의가 이뤄졌습니다. 또 글로벌 ESG 트렌드를 학습하고 농협금융 비은행 계열사 NH-Amundi자산운용 적용사례를 공유하며 지속가능한 금융 실현을 위한 협력방안에 머리를 맞댔습니다. 조정래 부사장은 "ESG금융 제도화가 본격화되는 가운데 농협금융이 녹색여신 관리체계를 완성하며 ESG금융 추진기반을 마련했다"고 평가했습니다. 그러면서 "이번 협의회를 계기로 각 계열사가 현장에서 시스템을 활용해 ESG금융 내재화와 실질적 성과를 적극 창출해 갈 것"이라고 기대감을 밝혔습니다. 앞서 농협금융은 지난 9월 여신을 취급하는 은행, 생명보험, 손해보험, 증권, 캐피탈, 저축은행 등 그룹 계열사에 '녹색여신 적합성판단시스템'을 일괄도입한 바 있습니다. 이 시스템은 녹색여신 심사(적합성판단)부터 사후관리, 모니터링, 내부통제 지원까지 녹색여신 취급 전과정을 포괄하는 통합업무플랫폼입니다. 계열사별 여신취급 과정에서 녹색여신 관리지침이 정의한 절차와 요건을 체계적으로 반영하도록 하는 게 핵심입니다. 녹색여신은 자금 사용목적이 환경부가 발표한 한국형 녹색분류체계(K-Taxonomy)에 부합하고 금융당국 녹색여신 관리지침상 내부통제 기준을 준수해 취급되는 여신을 말합니다. 농협금융 녹색여신 적합성판단시스템은 ▲K-택소노미 기반 녹색여신 적합성판단 절차지원 ▲기업 주요품목·업종분석을 통한 녹색경제활동 자동추천 및 키워드 기반 검색 ▲녹색여신 자금사용내역 점검 등 사후관리 ▲녹색여신비율 산출 등 그룹 현황 모니터링(그린보드)을 주요기능으로 하고 있습니다. 농협금융은 K-택소노미 6대 환경목표에 부합해 취급된 친환경금융을 '녹색금융'으로 총칭하고 2030년까지 30조원으로 확대한다는 목표를 내세웁니다. 올해 3분기 현재 친환경투자금액은 잔액기준 18조6000억원에 달합니다. 앞으로 농협금융은 녹색여신 시스템 내재화, 녹색여신 활성화 프로모션 추진, 해외 선진 금융사 사례 벤치마킹을 통한 전환금융 실행모델 마련 등 녹색·전환금융을 중심으로 지속가능금융에서 선도적 역할을 한다는 계획입니다. 조정래 부사장은 "ESG금융은 농협금융이 사회적 책임을 실현하고 농업과 지역의 지속가능한 성장을 지원할 수 있는 가장 현실적인 수단"이라며 "국내외 금융환경이 빠르게 변화하는 만큼 농협금융이 선제적으로 대응해 우리 사회 지속가능한 미래를 이끄는 금융그룹으로 나아가겠다"고 강조했습니다.




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