위치가 좋아도 건물 활용도까지 고려해야...
신대리 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 지난 편에서 댓글창이 난리가 났어요.
빌사남 김윤수 대표 : 실패사례에 이렇게 관심이 많으신 줄 몰랐습니다. 오늘은 실패사례 몇 가지를 알려드릴게요. 그런데 조금 민감한 부분이라 자세하게는 설명 못 드리는 점 양해 부탁드립니다.
신대리 : :네, 어디까지나 저희의 개인적인 생각이기 때문에 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다. 조심스럽게 시작해보겠습니다.
빌사남 김윤수 대표 : 첫 번째부터 보면 역이랑 굉장히 가까워요. 강남역에서 도보 2분입니다. 초역세권 건물이고 더 놀라운 것은 수익률이 7%에요. 그런데 빠뜨린 게 있어요. 하나씩 설명해드릴게요.
일단 이 건물이 수익률이 왜 나오는지를 보면 건축물대장 용도상에는 근린생활시설로 되어있는데 실제로는 주택으로 사용하고 있었어요. 어떻게 보면 원룸으로 쪼개놓은 거죠.
그래서 수익률이 많이 나왔던 거에요. 사용은 자유지만 적발되면 이행강제금을 물거든요. 매입했을 당시에는 그 건물이 불법으로 등재가 안되어 있었어요. 일단은 수익률이 많이 나오니까 매입한거죠.
신대리 : : 그럼 그걸 중개한 중개인은 뭐죠?
빌사남 김윤수 대표 : 중개인도 몰랐대요. 근데 이게 말이 안되거든요. 그래서 제가 여러분들 항상 답사갈 때 건축물대장 용도는 어떻게 되어있고 면적이 어떻게 되어있고 주차 대수는 몇 대이고 위법 건축물인지 아닌지 알기 위해서 꼭 건축물대장을 보셨으면 좋겠어요.
신대리 : 건축물용도랑 실제 사용하고 있는 용도랑 비교해봐야겠네요.
빌사남 김윤수 대표 : 여기서 또 아셔야 할 것은 이 땅은 자루형 토지에요. 임대주기가 쉽지 않고 나중에 팔기에도 쉽지 않아요. 진입이 힘들고 건물도 잘 안보이고. 이 건물같은 경우에는 한 2년동안 안 팔린 건물이었거든요. 근데 갑자기 팔렸죠.
이 건물의 실패요인을 좀 보면 강남쪽에서 역세권이고 수익률도 높지만 실제로 들여다보면 불법이었어요. 그래서 수익률이 그만큼 나왔던 거고, 자루형 토지의 단점을 지니고 있었죠.
신대리 : 높은 수익률이라고 해서 무조건 매입하면 안되겠네요.
빌사남 김윤수 대표 : 그리고 수익률 7%도 만실일 경우만 7%이고 중간에 비는 경우도 많거든요. 60,70%만 임대되어 있을 수도 있고. 예를 들어서 비가 많이 오는 날에는 전화가 엄청 올 거에요. 임차인이 많으면 관리가 힘들어요. 이런 부분들을 체크 못했던 안타까운 건물입니다.
빌사남 김윤수 대표 : 다음 사례는 강남에서 제일 핫한 삼성동입니다. 이 건물같은 경우에는 대지가 좀 작아요. 27평밖에 안돼요. 대지 평단가가 1억 2천만원 가까이 돼요
신대리 : 평수는 작은데 매매가가 높네요.
빌사남 김윤수 대표 : 삼성동이 메리트있는 지역인 건 확실해요. 근데 일단 이건 대지가 작아서 나중에 신축이나 리모델링을 해도 임대수익이 안 나와요.
신대리 : 그런 대지가 작은 건물들도 많지 않나요?
빌사남 김윤수 대표 : 이 건물 같은 경우에는 완전 주택가거든요. 상권이 있는 것도 아니고 물론 삼성동이 투자가치가 있는 곳이긴 하지만 대지 면적이 너무 작아서 뭔가 건물로서의 기능은 크게 없는거죠.
신대리 : 그래도 이분이 건물을 매입한 이유가 무엇이었을까요?
빌사남 김윤수 대표 : 삼성동의 호재 때문에 매입하신 것 같은데, 제가 이 사례를 통해서 말씀드리고 싶은 것은 투자가치가 높은 지역이 좋긴 하지만 일단 건물이 활용도가 있어야 해요. 수익이 나올 수 있는 개선의 여지라든지.
그런데 이 건물 같은 경우에는 땅이 워낙 작아서 만약 신축한다고 해도 건축면적이 10평 중반대정도밖에 안 나와서 수익이 안나요.
신대리 : 임대 맞추기에도 애매한 평수네요. 지금은 용도가 뭔가요?
빌사남 김윤수 대표 : 지금은 주택도 있고 상가도 있긴 한데 거의 수익률이 안 나오죠.
신대리 : 활용도 높은 건물을 매입해야하는군요.
빌사남 김윤수 대표 : 이 건물도 강남에 있는 사례인데, 강남 치고는 거래가 적은 곳이에요. 작년에 매각을 했는데 그전에 15년도에 매입을 했었어요. 대략 35억원에 매입을 했는데 4년만에 39억원에 매각을 한거에요.
4년만에 차익이 4억정도 났다고 치면, 이게 그렇게 큰 게 아니거든요. 지금 15년부터가 건물가격이 엄청 오른 시기인데 이 건물은 그렇게 많이 오르진 않았어요.
신대리 : 왜 이렇게 못 올랐을까요?
빌사남 김윤수 대표 : 강남구 내에서도 선호하는 동이 아닌거에요. 동별로 차이가 굉장히 커요, 다 같은 강남이 아니에요. 아파트는 비슷비슷해요. 뭐 강남구에 있는 아파트라고 하면 물론 차이는 나긴하지만 건물은 가격차이가 훨씬 많이 납니다.
