[황대희 변호사] 전세 제도는 외국에는 없는 대한민국의 주거제도 중 하나다. 일부 사람들은 전세 제도가 마치 임대료없이 공짜로 집에서 살 수 있거나 세입자에게 유리한 제도로 알고 있지만, 자세히 들여다보면 잘 못 알고 있는 것이다.
전세 제도를 잘 못 알고 있는 경우 무리한 부동산 투자에 노출될 수 있다. 우선, 전세 제도에 대해 자세히 알 필요가 있다.
‘전세 제도’란 부동산에 관한 금융 제도(부동산을 담보로 한 저당권 설정계약, 부동산 PF 등과 같은)의 일부분이다. 제대로 된 정의는 “전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계”다.
쉽게 설명하면, 집주인에게 무이자로 돈 빌려주고 대신 그 집에 공짜로 들어가 사는 것이다. 채무 이자와 월세를 서로 퉁쳐서 0으로 만드는 방식이다.
사실 비슷한 제도가 다른 나라에도 있다. ‘전세’라는 공식 이름이 있는 것은 아니지만 유사한 집 계약 방식이 활용되고 있는 것. 예를 들어, 세입자가 대출을 금융기관이 아닌 집 주인으로부터 빌리고, 이자를 지급하는 대신 살 집에서 머물도록 해준다.
전세 제도의 본질은 임차인이 목돈을 집주인에게 빌려주는 것이며, 그에 대한 이자를 대신해 임차인이 그 집에서 살 수 있게 하는 제도다. 임차인이 ‘공짜로’ 집에서 사는 개념이 아니다.
다만, 집주인이 전세권설정등기를 해 주지 않을 경우 거래하는 부동산이 대여금(전세금)에 대한 담보가 될 수 없다. 이로 인한 임차인의 피해를 막기 위해서 임대차보호법이 만들어 지기도 했다.
우리나라 전세제도 문화가 보편화 된 배경은 과거 1960년대에서 찾아볼 수 있다. 경제개발이 본격적으로 추진되면서 사람들은 돈을 쉽게 벌 수 있게 됐다. 이후 부동산 가격도 꾸준히 올랐다. 이 때 돈이 있는 많은 사람들은 ‘현금’을 쉽게(이자 없이) 마련하기 위해 전세계약을 체결하기 시작했다.
현금이 많은 사람들은 부동산·주식 투자에도 관심을 가졌다. 여기서 더 욕심을 부린 이들은 이자 없이 쉽게 돈을 빌리는 방법으로 전세계약을 선택하기도 했다. 즉, 빌린 돈으로 다시 쉽게 돈을 벌려는 일종의 ‘갭(gap)’ 투자를 한 것이다.
‘갭 투자’란, 레버리지(부채효과)효과를 극대화 하는 형태다. 기존에도 전세로 세를 주고 해당 자금을 가지고 또 다른 부동산에 투기하는 것을 말한다.
일례로 최근 동탄신도시에서 70여채의 아파트를 경매에 내놓은 사건이 큰 화제가 된 바 있다. 전세를 끼고 대량으로 아파트를 매입했다가 기대와 반대로 집값이 오르지 않고 떨어지게 되자 내놓은 것이다.
현재 대한민국 경기는 그다지 좋지 않은 편이다. 최근에는 주식과 주택시장이 많이 하락했다는 뉴스도 접했다. 개인이 목돈을 투자해 무리하게 주식이나 부동산 투자를 하기에는 매우 무리가 있다고 보여 진다.
전세 계약이 만연한 대한민국에서 이 같은 부동산 투자가 이어진다면 깡통전세 위험이 될 수 있다. 깡통전세는 말 그대로 속이 비어있는 모양만 그럴 듯한 전세를 말한다. 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택인 것이다.
깡통전세 피해를 방지하려면 계약하기 전 등기부등본부터 살펴봐야 한다. 등기부등본을 보면 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황 외에도 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있다.
이처럼 깡통전세 위험 대비방안도 철저해야 하지만 안정적인 주거 확보를 위한 다른 주거계약방식을 선택하도록 하는 것이 중요하다고 본다. 개인적인 견해를 말하자면, 전세제도를 없애고 선진국의 순수한 임대차 계약방식이나 저당권 계약 등 안정성이 높은 주거계약 방식을 더 선호했으면 하는 바람이다.
선진국에서는 연간 계약을 할 때도 대부분 임대료를 한꺼번에 선납하는 주택 임대 관행이 확립돼 있다. 연금처럼 고정적인 월세 수입을 원하는 심리가 일반화된 우리나라에서는 아직도 이런 임대차 계약이 확립되지 못하고 있다.
- 황대희 창과방패 법률사무소 변호사
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