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부동산 거래량과 가격은 세트메뉴다

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Wednesday, July 11, 2018, 06:07:00

[박상용의 부동산 빅데이터] 지역별 거래량 아닌 아파트별 거래량으로 수요 예측

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 식당에서 어떤 메뉴를 고를지 난감할 때, 세트 메뉴로 해결할 수 있다. 부동산의 경우도 (부동산) 가격과 (주택)거래량은 세트 메뉴다. 부동산을 이해하기 위해선 반드시 필요한 데이터이기도 하다. 

 

앞선 글에서도 언급한 바가 있는데, 주택 거래량과 가격의 순환관계를 가장 잘 보여주는 것이 바로 '벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)'이다. 과거 네덜란드의 4개 도시를 대상으로 벌집모형의 주택경기순환을 검증한 가운데, 2개 도시(에인트호번과 엔스헤데)에서 벌집과 유사한 모형으로 순환한 것을 발견했다. 

 

논문에서 벌집순환모형은 주택시장의 외부환경인 일반적인 경기 사이클과 비탄력적인 주택공급의 영향을 받아 주택시장 내부의 거래량과 가격의 관계가 일정한 육각형 패턴으로 시계 반대방향으로 순환된다는 이론이다. 

 

이제는 벌집순환모형의 이론을 검증할 차례다. 예상과는 달리 국내 시장에서는 대다수의 지역에서 벌집모형으로 순환되는 경우는 거의 없었다. 그렇다고 해서 벌집순환모형 이론이 100% 틀린걸까? 

 

 

자세히 살펴보면, 육각형 모형으로 정확하게 움직이진 않지만 많은 지역에서 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지거나, 감소할 경우 가격 하락으로 이어지는 흐름을 보여주고 있다.

 

아파트 거래량은 국토교통부와 각 지방자치단체 통계시스템에서 확인할 수 있다. 국토부는 매월 전국 (아파트)실거래 현황을 살펴볼 수 있으며, 각 지자체 통계시스템에서 신고된 모든 거래 정보를 확인할 수 있다. 

 

거래량을 확인할 때 주의할 점이 있다. 각 기관은 거래량 접수방법과 수정방법이 약간씩 다르다. 지자체의 경우 매일 거래 신고된 모든 건수를 입력해 최근 거래건수를 빠르게 확인할 수 있다. 다만, 거래 취소나 명의 변경 등 변경사항에 대한 수정은 대체로 이뤄지지 않는다. 

 

국토부는 매월 각 지자체에서 집계된 결과물을 받아 취합한 후 공표한다. 매매 거래신고는 계약일로부터 60일 이내 신고를 원칙으로 해 최근 1~2개월의 거래건수는 대게 보이지 않는다. 3개월 이전 자료여도 변경이 있으면 재수정해 업데이트가 된다. 

 

매입자 거주지별 현황으로 부동산 가격이 오를 지역을 예측해볼 수 있다. 통계청에서 매입자 거주지별 현황을 확인할 수 있다. 해당 지역 내에서 부동산 거래가 이뤄졌는지, 다른 지역에서부터 거래가 이뤄졌는지 확인 가능하다. 

 

통상적으로 다른 지역, 즉 외부에서 거래가 많이 이뤄졌다는 것은 해당 지역의 호재 또는 기타 좋은 영향으로 투자했다고 볼 수 있어 의미가 있다. 하지만 외부 투자자가 많다고 해서 언제나 긍정적인 것만은 아니다. 

 

외부 투자자가 많으면 해당 지역의 발전 가능성이 높을 순 있지만, 경제위기 땐 손절매로 인해 급락의 우려가 있다. 실수요자가 많아 갑작스런 손절매에 대한 우려가 없더라도 (아파트) 가격의 정체 혹은 보합으로 큰 수익을 기대하기 어려울 수 있다. 

 

전라남도 차트를 살펴보자. 매입자 거주지별 현황을 시군구 기준으로 외부·내부로 나눠 거래량 합계로 나타냈다. 전라남도 순천시의 경우 2016년 1월부터 2016년 6월까지 내부거래량 대비 가장 높은 외부거래량을 보여주고 있으며 매매가격지수의 상승이 눈에 띄게 높아지고 있다. 

 

이 때문에 외부에서 거래량이 높아지고 있는 지역이 어디인지 파악해볼 것을 권장한다. 또 거래량으로 지역별 심리를 파악하는 것은 물론 아파트별 수요도 파악할 수 있다. 보통 교통, 학군, 상권 등과 같이 입지적인 이유가 있는 아파트가 인기가 좋다. 

 

투자할 지역을 정했으면, 거래율이 높은 아파트를 살펴봐야 한다. 지역마다 거래율이 높은 아파트가 수요가 높은 아파트일 가능성이 크다. 가격과 거래량 등 부동산 빅데이터를 통해 수요가 높은 아파트를 미리 확인하고 투자를 결정하는 것이 현명한 방법이다. 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr


삼성전자, 1분기 영업익 6.61조…지난해 동기 대비 931 증가

삼성전자, 1분기 영업익 6.61조…지난해 동기 대비 931% 증가

2024.04.30 15:11:43

인더뉴스 이종현 기자ㅣ삼성전자[005930]가 스마트폰 판매 호조와 메모리 시장 개선에 힘입어 1분기 기준 역대 두 번째 매출 기록을 세웠습니다. 삼성전자는 30일 컨퍼런스콜을 열고 1분기 매출이 전분기 대비 6% 증가한 71조9156억원이라 밝혔습니다. 2022년 4분기 매출 70조4646억원을 기록한 이후 처음으로 70조원대 매출을 회복한 것입니다. 1분기 기준으로는 2022년 1분기에 77조7800억원을 기록한 이후 역대 두 번째로 높은 매출입니다. 영업이익의 경우 6조6060억원을 기록했습니다. 이는 전분기 영업이익보다 931.87% 높은 수치이며 작년 한 해 동안의 영업이익 총합인 6조5700억원보다도 많은 수치입니다. 반도체를 담당하는 DS(Device Solutions)부문은 매출 23조1400억원, 영업이익 1조9100억원을 기록했습니다. 메모리의 지속적 가격 상승에 대한 시장 기대감으로 구매 수요가 강세를 보였으며 DDR5 및 고용량 SSD 수요 강세가 이어짐에 따라 흑자 전환이 이루어진 것으로 분석됩니다. 삼성전자의 DS부문이 흑자를 기록한 것은 2022년 4분기 이후 5분기 만입니다. 파운드리의 경우 재고 조정으로 인해 매출 개선이 지연되었으나 효율적 팹 운영을 통해 적자폭은 소폭 축소됐습니다. DX(Device eXperience)부문은 매출 47조2900억원, 영업이익 4조700억원을 기록했습니다. 삼성전자의 첫 AI폰인 갤럭시 S24 시리즈의 판매 호조로 인한 수치라 삼성전자는 설명했습니다. TV 시장은 비수기 진입으로 인해 전분기 대비 실적이 감소했으나 Neo QLED 및 OLED, 75형 이상 대형 수요는 견조했습니다. 생활가전은 비스포크 AI 등 프리미엄 AI 가전의 매출 비중이 증가함에 따라 수익성이 향상된 것으로 나타났습니다. 하만은 매출 3조2000억원, 영업이익 2400억원을 기록했으며 계절적 비수기 진입으로 소비자 오디오 판매 둔화 속 실적이 소폭 하락했습니다. 디스플레이(SDC)는 매출 5조3900억원, 영업이익은 3400억원을 기록했습니다. 중소형 패널의 경우 판매 경쟁 심화로 전분기 대비 실적이 하락했습니다. 한편, 삼성전자의 1분기 시설투자는 11조3000억원으로 이중 DS는 9조7000억원, 디스플레이 1조1000억원 수준이며 전년 동기 대비 6000억원 증가했습니다. AI 탑재한 갤럭시Z, 새로운 폼팩터 갤럭시링…하반기 출격 삼성전자는 이날 컨퍼런스콜에서 향후 부문별 사업 방향성에 대해서도 밝혔습니다. 삼성전자는 생성형 AI 관련 수요 견조세가 지속되는 가운데 수요 대응을 위해 HBM3E 8단 양산을 4월에 시작했으며 12단 제품도 2분기 내 양산할 계획입니다. D램은 1b나노 32기가비트 DDR5 기반 128기가바이트 제품의 2분기 양산 및 고객 출하를 통해 서버 시장 내 경쟁력을 강화할 방침입니다. 낸드는 2분기 중 초고용량 64TB SSD 개발 및 샘플 제공을 통해 AI용 수요에 적기 대응하고 업계 최초로 V9 양산을 개시한다는 예정입니다. DX부문에서는 2분기 비수기에 진입하며 스마트폰 출하량이 감소하고 평균판매가격이 인하되지만 태블릿 출하량은 유지할 것으로 전망했습니다. 업계에서는 삼성전자가 하반기에 매출 증대 폭이 클 것으로 보고 있습니다. '폴더블 대세화'의 핵심으로 AI 기능을 탑재한 신제품 '갤럭시Z폴드6', '갤럭시Z플립6' 등의 출시가 예정돼있으며 새로운 폼팩터 '갤럭시링'이 출시됨에 따라 시장에 큰 변화가 일어날 것으로 확률이 높기 때문입니다. 이날 컨퍼런스콜에서 다니엘 아라우조 삼성전자 MX사업부 상무는 "태블릿은 탭S9 시리즈에 갤럭시AI 기능을 제공하고 웨어러블의 경우 하반기 신모델을 중심으로 갤럭시 에코시스템 경험을 강화해나갈 계획"이라며 "갤럭시링을 통해서는 수면을 비롯한 고객들이 체험할 수 있는 전반적인 헬스케어 경험을 높일 것"이라 말했습니다. 한편, 삼성전자가 글로벌 홍보 효과를 위해 오는 7월 2024 하계 올림픽이 개최되는 프랑스 파리에서 갤럭시 언팩 행사를 개최할 가능성이 제기됩니다. 구체적인 행사 일정은 6월 중에 공개할 예정입니다.


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