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부동산 거래량과 가격은 세트메뉴다

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Wednesday, July 11, 2018, 06:07:00

[박상용의 부동산 빅데이터] 지역별 거래량 아닌 아파트별 거래량으로 수요 예측

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 식당에서 어떤 메뉴를 고를지 난감할 때, 세트 메뉴로 해결할 수 있다. 부동산의 경우도 (부동산) 가격과 (주택)거래량은 세트 메뉴다. 부동산을 이해하기 위해선 반드시 필요한 데이터이기도 하다. 

 

앞선 글에서도 언급한 바가 있는데, 주택 거래량과 가격의 순환관계를 가장 잘 보여주는 것이 바로 '벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)'이다. 과거 네덜란드의 4개 도시를 대상으로 벌집모형의 주택경기순환을 검증한 가운데, 2개 도시(에인트호번과 엔스헤데)에서 벌집과 유사한 모형으로 순환한 것을 발견했다. 

 

논문에서 벌집순환모형은 주택시장의 외부환경인 일반적인 경기 사이클과 비탄력적인 주택공급의 영향을 받아 주택시장 내부의 거래량과 가격의 관계가 일정한 육각형 패턴으로 시계 반대방향으로 순환된다는 이론이다. 

 

이제는 벌집순환모형의 이론을 검증할 차례다. 예상과는 달리 국내 시장에서는 대다수의 지역에서 벌집모형으로 순환되는 경우는 거의 없었다. 그렇다고 해서 벌집순환모형 이론이 100% 틀린걸까? 

 

 

자세히 살펴보면, 육각형 모형으로 정확하게 움직이진 않지만 많은 지역에서 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지거나, 감소할 경우 가격 하락으로 이어지는 흐름을 보여주고 있다.

 

아파트 거래량은 국토교통부와 각 지방자치단체 통계시스템에서 확인할 수 있다. 국토부는 매월 전국 (아파트)실거래 현황을 살펴볼 수 있으며, 각 지자체 통계시스템에서 신고된 모든 거래 정보를 확인할 수 있다. 

 

거래량을 확인할 때 주의할 점이 있다. 각 기관은 거래량 접수방법과 수정방법이 약간씩 다르다. 지자체의 경우 매일 거래 신고된 모든 건수를 입력해 최근 거래건수를 빠르게 확인할 수 있다. 다만, 거래 취소나 명의 변경 등 변경사항에 대한 수정은 대체로 이뤄지지 않는다. 

 

국토부는 매월 각 지자체에서 집계된 결과물을 받아 취합한 후 공표한다. 매매 거래신고는 계약일로부터 60일 이내 신고를 원칙으로 해 최근 1~2개월의 거래건수는 대게 보이지 않는다. 3개월 이전 자료여도 변경이 있으면 재수정해 업데이트가 된다. 

 

매입자 거주지별 현황으로 부동산 가격이 오를 지역을 예측해볼 수 있다. 통계청에서 매입자 거주지별 현황을 확인할 수 있다. 해당 지역 내에서 부동산 거래가 이뤄졌는지, 다른 지역에서부터 거래가 이뤄졌는지 확인 가능하다. 

 

통상적으로 다른 지역, 즉 외부에서 거래가 많이 이뤄졌다는 것은 해당 지역의 호재 또는 기타 좋은 영향으로 투자했다고 볼 수 있어 의미가 있다. 하지만 외부 투자자가 많다고 해서 언제나 긍정적인 것만은 아니다. 

 

외부 투자자가 많으면 해당 지역의 발전 가능성이 높을 순 있지만, 경제위기 땐 손절매로 인해 급락의 우려가 있다. 실수요자가 많아 갑작스런 손절매에 대한 우려가 없더라도 (아파트) 가격의 정체 혹은 보합으로 큰 수익을 기대하기 어려울 수 있다. 

 

전라남도 차트를 살펴보자. 매입자 거주지별 현황을 시군구 기준으로 외부·내부로 나눠 거래량 합계로 나타냈다. 전라남도 순천시의 경우 2016년 1월부터 2016년 6월까지 내부거래량 대비 가장 높은 외부거래량을 보여주고 있으며 매매가격지수의 상승이 눈에 띄게 높아지고 있다. 

 

이 때문에 외부에서 거래량이 높아지고 있는 지역이 어디인지 파악해볼 것을 권장한다. 또 거래량으로 지역별 심리를 파악하는 것은 물론 아파트별 수요도 파악할 수 있다. 보통 교통, 학군, 상권 등과 같이 입지적인 이유가 있는 아파트가 인기가 좋다. 

 

투자할 지역을 정했으면, 거래율이 높은 아파트를 살펴봐야 한다. 지역마다 거래율이 높은 아파트가 수요가 높은 아파트일 가능성이 크다. 가격과 거래량 등 부동산 빅데이터를 통해 수요가 높은 아파트를 미리 확인하고 투자를 결정하는 것이 현명한 방법이다. 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr

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삼성자산운용, KODEX 머니마켓액티브 순자산 8조 돌파

삼성자산운용, KODEX 머니마켓액티브 순자산 8조 돌파

2025.09.30 09:56:45

인더뉴스 박호식 기자ㅣ삼성자산운용은 KODEX 머니마켓액티브가 상장 후 13개월만에 순자산 8조원을 넘어섰고, KODEX 미국머니마켓액티브가 상장 후 4개월만에 순자산 4000억원을 돌파했다고 30일 밝혔습니다. 통화정책 불확실성으로 채권금리 변동성이 커진 가운데 안정성과 유동성을 원하는 개인투자자들의 수요가 몰리며 단기 자금시장의 대세로 자리잡은 모양새입니다. KODEX 머니마켓액티브는 연초 이후 3조9909억원 이상의 자금이 유입되며 올들어 전체 ETF 중 순자산이 가장 많이 늘어났습니다. 기관투자가 뿐만 아니라 개인투자자 매입도 빠르게 늘어났습니다. KODEX 머니마켓액티브는 상장 이후 누적 개인순매수 6284억원으로 국내 파킹형 ETF 가운데 최대 규모를 기록했습니다. KODEX 머니마켓액티브는 초단기 채권, 기업어음(CP) 등 신용도가 높은 유동성 자산에 투자하는 머니마켓펀드(MMF)의 운용방식을 기반으로 설계됐습니다. 특히 금리변동이나 시장변동성에 대한 리스크를 최소화하기 위해 투자대상을 엄격히 제한하고, 신용등급이 높은 자산 위주로 포트폴리오를 구성해 안정성을 높였습니다. 현재 한국은행의 기준금리가 연 2.50%인 상황에서 일반 MMF보다 높은 수익률을 추구할 수 있다는 점도 매수세 집중에 영향을 미쳤다는 분석입니다. KODEX 머니마켓액티브 ETF는 지난해 8월 상장 후 연환산 수익률 3.83%를 기록하며 단기자금 운용을 고려하는 기관투자가 사이에서 높은 관심을 받고 있습니다. 한편 KODEX 머니마켓액티브 ETF는 개인연금(IRP, DC) 계좌에서도 100% 편입이 가능해, 개인투자자 사이에서 연금포트폴리오 내 대기성 자금을 운용하는 효과적인 대안으로도 주목받고 있습니다. 윤성인 삼성자산운용 매니저는 “통화정책에 대한 불확실성이 커지는 상황에서 안정적인수익률을 제공하는 파킹형 단기운용 상품으로 자금유입이 지속되고 있다”며 “KODEX 머니마켓액티브는 초단기 듀레이션으로 채권 금리 변동성을 피하면서도 우수한 수익률을 유지하고 있어 개인 및 기관투자가들의 자금이 빠르게 모이고 있다”고 말했습니다. 이와 함께 달러표시 단기자금 운용처로 KODEX 미국머니마켓액티브 또한 투자자들의 선택을 받고 있습니다. 올해 5월 상장한 이 ETF는 4개월만에 순자산 4000억원을 돌파했습니다. 미국 중앙은행이 지난 17일 기준금리를 소폭 인하했지만 여전히 연 4.5%대의 높은 금리 수준을 유지하고 있고, 국내 증시 변동성 확대 가능성에 대비한 안전자산 선호가 이같은 성장을 뒷받침하고 있다는 분석입니다. KODEX 미국머니마켓액티브는 현재 4%대 미국 단기금리 환경에서 높은 월분배 수익을 제공하며 주목받고 있습니다. 국채에만 투자하는 미국 초단기채 ETF와 달리, 우량 등급의 금융채, 회사채 등 다양한 단기 금융상품에 분산투자해 더 높은 수익률을 추구합니다. 정기적인 월분배를 통해 안정적인 현금 흐름을 확보하면서 달러 노출을 통한 환율 상승시 추가수익 기회까지 있어 기존 예적금상품 대비 매력적인 대안으로 주목받고 있습니다. 신현진 삼성자산운용 매니저는 “KODEX 미국머니마켓액티브는 매우 짧은 듀레이션으로 금리 변동 리스크를 최소화하면서도 국채 대비 높은 수익률을 추구할 수 있어 안정성과 수익성의 균형을 중시하는 투자자에게 최적화된 상품”이라며 “향후 글로벌 금리 환경과 환율 변동성을 고려할 때, 높은 수익률과 안정성을 제공하면서도 달러 노출을 통한 분산 투자 효과까지 갖춘 미국머니마켓 ETF에 대한 수요는 지속 증가할 것으로 전망한다”고 밝혔습니다.




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