
인더뉴스 제해영 기자ㅣ정부가 최근 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’의 주요 내용을 정리한 FAQ를 통해 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 구체적 적용 방안을 17일 내놨습니다.
이번 조치는 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 한 집값 상승세를 선제적으로 차단하고, 과도한 대출을 억제해 주택시장의 안정적 흐름을 확보하기 위한 금융·제도적 조정책입니다.
금융위원회는 이번 대책의 기조를 “실수요자 중심의 시장질서 확립”으로 정의했습니다. 기존 대출 규제나 거래제한이 일률적으로 적용되어 일부 실수요자의 내 집 마련이 어려웠던 문제를 보완하고, 반면 단기 차익을 노린 투기성 거래에는 한층 강화된 규제를 적용한다는 방향입니다.
특히 이번 대책은 주택에 초점을 맞추되, 오피스텔·상가 등 비주택 부문에는 상대적으로 완화된 규제를 유지해 시장 왜곡을 최소화했습니다.
먼저 토지거래허가구역 지정은 아파트 및 연립·다세대주택 등 주택 유형에 한정해 적용됩니다. 오피스텔과 상가, 업무용 건물 등은 허가구역 규제 대상에서 제외됐습니다. 다만 기존 허가구역은 각각의 지정 사유에 따라 종전 규제가 유지됩니다.
대출 규제 조정도 핵심 내용 중 하나입니다. 비규제지역이 새롭게 규제지역으로 전환될 경우, 일반 차주의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 하향되고, 서민·실수요자는 60%, 생애최초 구입자는 종전의 70%를 유지합니다.
다만 DTI(총부채상환비율)는 60%, DSR(총부채원리금상환비율)은 은행권 40%, 제2금융권 50%로 동일하게 유지됩니다. 이는 고위험 대출의 확산을 방지하는 동시에, 무주택 실수요자에게는 기존 금융 혜택을 유지해 내 집 마련 기회를 보장하려는 의도로 풀이됩니다.
재건축 조합원 지위 양도 제한이 강화됩니다. 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후부터 이전고시 이전까지는 조합원 지위를 원칙적으로 양도할 수 없습니다. 다만 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자, 질병·이직 등 불가피한 이주, 상속이나 공익사업으로 인한 양도 등은 예외로 인정됩니다.
전세대출 회수 규제도 보다 명확해졌습니다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내에서 3억 원을 초과하는 아파트(분양권 포함)를 신규로 취득한 경우, 전세대출은 원칙적으로 회수됩니다. 완공된 아파트의 경우 소유권 이전등기 시점에 회수가 이뤄지며, 분양권이나 입주권은 준공 후 잔금대출 실행 시점에 회수됩니다.
다만 세입자가 실제로 거주 중이라면 임대차 계약 만료 시점까지 유예가 가능하며, 실수요 목적(직장이전·자녀교육·부모봉양 등)이 명확히 입증되는 경우에는 예외적으로 회수를 유보할 수 있습니다.
금융위 관계자는 “이번 대책은 단순히 대출 한도를 낮추는 규제가 아니라, 시장 참여자 간의 형평성을 맞추기 위한 보완책”이라며 “특히 실수요자의 부담을 덜고, 단기 투기 수요를 억제하는 정교한 균형 조정에 초점을 맞췄다”고 설명했습니다.
전문가들은 이번 대책이 주택시장 안정에 긍정적으로 작용할 것으로 평가했습니다. 다만 전세대출 회수 기준 등 일부 세부 규정은 현장에서 혼선이 우려된다는 지적도 있습니다. 또한 단기 변동보다 중장기적 안정 효과에 주목할 필요가 있다고 분석했습니다.