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토지신탁 건전성규제 바짝 조인다…부실위험 선제적 차단

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Monday, January 20, 2025, 15:01:07

금융당국, 토지신탁 내실화방안 발표
전체 수탁한도 자기자본 이내로 제한
단계적 한도축소 2027년말 전면시행
책임준공형 토지신탁 실질 위험 반영

 

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회·금융감독원은 20일 부동산신탁사의 토지신탁사업 내실화를 위한 금융투자업규정 개정안 규정변경예고를 한다고 밝혔습니다.


토지신탁사업은 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택이나 상업시설, 물류시설을 건설·분양하고 수익을 배분하는 신탁사업을 말합니다. 토지신탁 규모(수탁고)는 2019년 70조원대에서 2024년 9월 현재 98조원대로 커졌고, 최근 들어선 토지신탁 중 책임준공형 사업의 리스크 우려가 제기되면서 금융당국이 제도정비에 나섰습니다.

 

자기자본 대비 토지신탁 한도 도입


이번 개정안은 부동산신탁사가 영위하는 토지신탁사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액(총예상위험액)이 자기자본을 초과하지 않도록 제한하는 한도기준을 신설했습니다.


예상위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100% 이내로 묶는 것입니다. 차입형·책준형 등 유형별 구분없이 토지신탁 계약에 한도기준이 적용됩니다. 증권사는 자기자본 대비 부동산 관련 채무보증한도를 100%로 제한하고 있지만 부동산신탁사의 토지신탁에 대해선 별도의 한도규율이 없었다는 점을 고려한 조처입니다.

 


다만 최초로 도입하는 규제인 만큼 부동산신탁사에 준비기간이 주어집니다. 금융당국은 2025년말 150%, 2026년말 120%, 2027년말 100%로 한도를 점진적으로 줄여 2027년말 전면시행하기로 했습니다.


금융위는 "분양률과 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되므로 신탁사가 자체관리능력을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실있게 토지신탁사업을 추진할 것으로 기대한다"고 밝혔습니다.

 

책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화


개정안은 현행 '관리형' 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 NCR(영업용순자본비율) 위험액 산정을 유형 상관없이 책임준공의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용합니다.


또 NCR 산정 때 시행사·시공사·신탁사의 신용리스크 관련 산정기준을 현실에 맞게 조정합니다. 모범규준 준수 여부, 시행사·시공사·사업장의 실제위험을 반영해 보다 정교하고 현실적인 관리체계로 개선하는 것입니다. 그간엔 고정값 등 획일적인 기준 적용으로 시장변동을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 이어졌습니다.

 


개선안을 적용하면 NCR은 379%로 업계 평균(2024년 9월 기준) 525%에 비해 크게 낮아지지만 규제비율(150%)은 크게 웃돌게 됩니다. 금융사 건전성 지표로 활용되는 NCR이 150% 미만이면 경영개선 '권고', 120% 미만이면 '요구', 100% 미만이면 '명령'이 내려집니다.

 

이번 개정안은 오는 21일부터 3월4일까지 규정변경예고를 거쳐 규제개혁위원회 심사, 금융위원회 의결 후 올해 7월1일부터 시행될 예정입니다.

 


금융당국은 "부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하도록 이번 토지신탁 내실화방안을 마련했다"며 "궁극적으로는 수분양자 이익 보호와 안정적 부동산 공급에 기여할 것"이라고 밝혔습니다.


그러면서 "취지대로 제도가 운영될 수 있도록 시장상황을 면밀히 모니터링하는 한편 규정개정 추진과정에서 업계와 지속적으로 소통하겠다"고 부연했습니다.

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문승현 기자 heysunny@inthenews.co.kr

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주문 다음 날 에어컨 단다…쿠팡 배송 이어 설치도 ‘로켓’ 차별화

주문 다음 날 에어컨 단다…쿠팡 배송 이어 설치도 ‘로켓’ 차별화

2025.06.12 07:04:00

인더뉴스 이종현 기자ㅣ'로켓배송'으로 이커머스 시장 점유율 1위를 지키고 있는 쿠팡이 '로켓설치' 서비스라는 차별화 포인트로 경쟁력을 강화하고 있습니다. 2019년 쿠팡이 도입한 로켓설치는 쿠팡을 통해 가전제품이나 가구와 같은 대형 상품을 주문하고 구매자가 원하는 설치 날짜를 정하면 쿠팡이 설치 기사를 배정해 빠르게 설치해 주는 서비스입니다. 오후 2시 이전 주문 시 빠르면 다음 날, 늦어도 이틀 안에 설치가 가능하며 배송 및 설치 비용은 기본적으로 무료입니다. 최근 국내 이커머스 시장은 네이버[035420]가 자체 쇼핑앱 '네이버플러스 스토어'를 공개하며 경쟁이 심화되고 있습니다. 전문가들은 네이버가 업계 1위인 쿠팡의 아성을 위협하기 위해서는 인프라 구축, 사용자 확보 등의 문제로 상당 기간이 걸릴 것이라 분석했습니다. 하지만 지난 4월 기준 네이버플러스 스토어는 출시 한 달 만에 사용자 443만명을 모으며 점유율 11.05%로 8위를 기록해 가파른 성장세를 보여줬습니다. 사용자 점유율에서 쿠팡은 3291만명을 확보하며 82%의 점유율로 1위를 기록해 큰 차이를 보이긴 했습니다. 하지만 거래액을 기준으로 하면 격차는 보다 좁혀졌습니다. 지난해 온라인쇼핑몰 거래액은 총 242조원으로 이 중 쿠팡은 22.7%, 네이버는 20.7%로 각각 추산되며 근소하게 쿠팡이 앞선 것으로 나타났습니다. 이에 더해 네이버가 편의점 퀵커머스, 컬리와의 제휴 등으로 식품 배송 경쟁에도 본격적으로 뛰어들며 당장은 아니어도 장기적으로는 쿠팡과 나란히 경쟁할 가능성도 적지 않아 보입니다. 이와 같은 상황에 쿠팡의 로켓설치 서비스가 경쟁사와의 차별 포인트로 부상하고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 특히, 여름과 같이 에어컨의 수요가 높아져 설치가 어려운 시기에도 1~2일 만에 에어컨 설치가 바로 가능하다는 점에서 높은 메리트를 가진 서비스라는 평가입니다. 실제로 서울 시내 삼성전자스토어, LG베스트샵 등 주요 가전 판매점에 문의해 본 결과 가장 빨리 설치할 수 있는 제품의 경우도 빠르면 일주일, 늦으면 3주 이상 소요될 수 있다는 답변을 받을 수 있었습니다. 쿠팡이 이처럼 빠르게 가전 설치가 가능한 데에는 로켓배송을 통해 집약해 온 노하우 덕분으로 보입니다. 한 유통업계 관계자는 "쿠팡은 로켓배송을 위해 자체 물류 인프라를 구축하고 상품을 직매입해 빠른 배송 시스템을 구비할 수 있었다"라며 "로켓설치도 마찬가지로 에어컨과 같은 가전제품을 직매입해 주문을 받기에 주문이 들어오는 즉시 배송 준비에 들어갈 수 있는 것"이라고 설명했습니다. 이와 함께, 로켓배송으로 쌓은 데이터가 여름과 같은 성수기에 들여올 매입량을 예측하고 선제적으로 입고시켜 물량 부족 사태를 방지할 수 있다는 설명도 덧붙였습니다. 설치 문의가 증가하는 여름에는 배송뿐 아니라 설치 인력 확보도 중요합니다. 쿠팡은 '로켓 스페셜리스트'라 불리는 자체 전문 설치기사를 배정해 설치를 진행합니다. 한 설치업 종사자는 "쿠팡은 성수기에 외부 전문기사들도 추가적으로 투입해 설치 일정에 최대한 차질이 없도록 준비한다"고 설명했습니다. 물량에 대한 선제적 입고를 진행하듯 외부에서의 설치 인력 확보도 선제적으로 준비한다는 의미로 풀이됩니다. 로켓설치에 대한 이용 평가도 호평이 다수 입니다. 최근 로켓설치로 에어컨을 설치한 한 이용자는 "갑자기 더워져 에어컨 설치가 급한 상황이었는데 하루 만에 에어컨 구매부터 설치까지 끝나 편리했다"라고 전했습니다. 로켓설치에 입점해 있는 한 에어컨 대리점 관계자는 "거의 대부분의 설치가 일정에 어긋나지 않고 진행된다"며 "여름과 같은 성수기에 특히 찾는 고객들이 많아지는 편"이라고 말하기도 했습니다. 현재 쿠팡은 로켓설치를 통해 에어컨, 냉장고, 세탁기와 같은 가구뿐 아니라 러닝머신, 실내자전거와 같은 대형 스포츠기구부터 타이어까지 설치 서비스를 제공하고 있습니다. 앞으로도 지속적으로 로켓설치 서비스의 범용성을 넓혀나가 배송뿐 아니라 설치 영역에서도 쿠팡이 독자적 영역을 구축할 수 있을지 주목됩니다.


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