인더뉴스 문승현 기자ㅣ초장기(50년) 주택담보대출(주담대)을 가계대출 급증 주범으로 정면비판한 금융당국이 '상환능력 범위내 대출' 원칙을 내걸고 단계적 제도변경안을 확정했습니다.
차주(대출자) 상환능력이 '명백히 입증'되지 않는 한 대출한도를 결정짓는 총부채원리금상환비율(DSR) 산식을 40년 만기로 끌어내리는 게 핵심입니다. 2030 청년층 또는 퇴직연금 등 소득이 충분한 고령층을 50년 만기 적용이 가능한 예외로 남겨두긴 했지만 세부기준은 제시되지 않았습니다.
50년 만기 주담대 상품이 지난 7월부터 본격 출시됐다는 점을 고려하면 불과 두달새 정책환경이 급반전한 것이어서 시장의 혼란은 불가피해 보입니다.
금융위원회는 13일 이세훈 사무처장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사, 은행연합회, 금융연구원 등 유관기관과 함께 '가계부채 현황 점검회의'를 열고 가계대출 관리강화 방안을 내놓았습니다.
먼저 50년 만기 주담대 규제입니다. 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력 확인이 어려운 경우 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한하기로 했습니다. 이날부터 즉시 시행됩니다. 50년 만기 주담대가 폐기되는 것은 아니지만 대출한도를 정하는 DSR을 40년 만기로 산정하는 것이어서 한도는 줄어듭니다.
만기가 길어질수록 대출자가 갚아야 할 전체 원리금이 늘어나지만 1년단위로 소득 대비 원리금 감당능력을 보는 DSR 규제 특성상 대출한도를 늘릴 수 있는 이점이 반감되는 것입니다.
다만, 개별 차주별로 상환능력이 명백히 입증되면 50년 등 실제 만기 적용을 허용해 '대출기간내 충분한 상환능력 확인'이라는 원칙 아래 유연하게 제도를 운영할 계획이라고 금융위는 밝혔습니다.
또 은행권 자체적으로 40~50년 장기대출을 취급할 때 과잉대출이나 투기수요로 악용되지 않도록 관리하고 집단대출·다주택자·생활안정자금 등 가계부채 확대위험이 높은 부문에 취급을 주의하도록 관리를 강화하기로 했습니다.
금융당국은 변동금리 대출에 대해선 향후 금리상승 가능성을 감안해 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산정시 일정 수준 가산금리를 적용하는 '스트레스(Stress) DSR' 제도 도입도 예고했습니다.
가령 연소득 5000만원인 차주가 금리 4.5%로 DSR 40%에 50년 만기로 대출받을 때 가산금리 1%포인트(p)를 적용하면 기존 4억원이던 대출 가능액이 3억4000만원으로 낮아집니다.
집단대출 등으로 50년 만기 대출을 많은 규모로 취급한 농협은행이나 수협은행, 기업은행 등 특수은행을 대상으로는 DSR 대출규제특례 적정운영 여부를 점검해 조처하고 금융감독원을 통해 가계대출 취급이 많은 은행의 취급실태도 파악하기로 했습니다.
금융당국의 이번 조처에는 50년 만기 주담대가 가계대출 증가세를 이끌었다는 판단이 깔려 있습니다. 당국이 50년 만기 주담대 취급현황을 분석한 결과 1~2월 200억원, 3월 1000억원, 4월 2000억원, 5월 3000억원, 6월 8000억원 수준에서 7월 들어 1조8000억원, 8월엔 5조1000억원으로 크게 늘었습니다.
올해 공급된 50년 만기 주담대 8조3000억원 중 81.6%에 달하는 6조7000억원이 7~8월 두달동안 집중된 것입니다.
또 50년 만기 주담대 이용자는 40~50대가 전체의 57.1%로 가장 많고 20∼30대 29.9%에 이어 60대 이상도 12.9%를 차지했습니다. 무주택자(47.7%)보다 주택보유자(52%)가 더 많았고 2주택 이상 보유자도 18%로 파악됐습니다.
금융당국이 50년 만기 주담대에 대해 주택 실수요자가 장기간 나눠갚는 대출을 통해 조기에 주거를 마련하는 용도로 사용되는 순기능을 인정하면서도 대출한도를 늘리기 위한 DSR 규제우회로로 가계부채 증가와 투기수요 유입 등 시장 리스크를 확대한다고 의심하는 배경입니다.
이세훈 금융위 사무처장은 이날 회의에서 "50년 만기 대출 취급과정에서 나타난 느슨한 대출행태를 바로잡기 위해서는 차주의 상환가능성을 면밀히 점검하고 과잉대출로 이어지지 않도록 세심히 관리하는 은행권 역할이 무엇보다 필요하다"며 "금융당국도 제도개선과 기준 마련에 노력하겠다"고 말했습니다.
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