빌사남 김윤수 대표 : 2편에서 조금 더 많은 사례들을 보도록 하겠습니다. 건물의 특징들을 찾아보고 왜 매입했는지 살펴보시죠.
△ 신대리 : 다음 매각사례는 이 건물입니다.
빌사남 김윤수 대표 : 여기는 제가 잘 아는 곳입니다. 이 건물 부근 학동공원이 굉장히 좋아요. 여기가 신사역에서 거리가 가까워보이잖아요? 근데 굉장히 오르막길이에요. 로드뷰를 한 번 볼까요?
△ 신대리 : 이 건물도 멋있네요.
빌사남 김윤수 대표 : 네, 굉장히 멋있게 잘 지어놓은 것 같아요. 아무래도 공원 앞이다 보니까 사옥쓰기는 너무 좋아요. 일단 특이한 점이 1종일반주거지역이에요. 건폐율 60% 용적률 150%밖에 안돼요. 되게 낮죠. 그래서 건물을 대부분 높게 못 지어요.
△ 신대리 : 근데 이 건물은 되게 높게 잘 지은 것 같아요.
빌사남 김윤수 대표 : 왜 그러냐면 일단 경사가 있어서 여기가 지하1층일거에요. 여기가 주차장이고요. 주차장은 용적률에 해당이 안됩니다. 그래서 건물이 커 보이는거죠. 실제로보면 한 2종건물같아요.
6층짜리 건물같아보이지만 지하1층과 1층은 대부분 안 쓰고 상층만 쓸거에요. 1종인데도 불구하고 건물 활용을 잘했어요. 경사가 있는 건물은 이렇게 일반주거지역이 작아도 이득을 볼 수 있는 장점이 있어요.
건물을 2018년도에 지어놓고 매각한 겁니다. 전 건물주분이 2017년도에 이 주택을 산거예요. 2017년도에 32억원에 사서 2년만에 65억원에 팔았죠. 아까 말씀드렸다시피 신축 건물에 대한 수요가 많이 있어요.
△ 신대리 : 다음은 청담동으로 넘어가보겠습니다.
빌사남 김윤수 대표 : 신대리님이 골라주셨는데 이 건물은 유명한 건물이죠. 권상우씨가 판 건물입니다. 이 건물은 청담역에서 가깝고 청담사거리 가는 대로변에 위치하고 있습니다. 토지이용계획을 보면 3종일반주거지역이에요.
건축물대장을 보면 대지면적이 229.2㎡이고 철근콘크리트에 전부 근생건물이에요. 용적률이 160% 건폐율이 47%. 땅 모양이 전면이 좁고 뒤로 길어요.
지금 용적률이 160%로 증축도 생각해볼 수 있지만 항상 건물은 북쪽에서 일조권사선을 받아요. 그래서 건물을 올릴 수가 없어요.
북쪽으로 일조권 사선제한을 받아서 건물이 못 올라가요. 지금이 어떻게 보면 베스트상태에요. 2014년도에 법인명의로 58억원에 매입을 했었어요.
5년 만에 77억원에 매각을 했고 바로 이 건물이에요. 대로변에 접해있고 건물을 더 올리거나 가치를 올릴 수는 없고요. 그래서 임대수익도 한정되어 있다고 보면 될 것 같습니다.
△ 신대리 : 가격은 적당한 시세선에서 매입했다고 보시나요?
빌사남 김윤수 대표 : 네, 비싸게 매입했다고 보이진 않아요. 적정선에서 매입한 것으로 보입니다. 큰 대로변에 이런 건물이 많이 없긴 하거든요. 그런 면에서 희소성이 조금 있긴 합니다.
△ 신대리 : 네, 잘봤습니다. 다음은 대치동 보겠습니다.
빌사남 김윤수 대표 : 일단은 우리가 생각하는 학원가와는 떨어져있어요. 대로변에서 들어가서 끝까지 쭉 뻗은 도로에 위치해있잖아요. 이 정도면 괜찮습니다. 이쪽 대로변에서 또 건물이 보여요. 땅이 366㎡고, 3종 일반주거지역입니다.
건축물대장 같이 보면 용적률이 약 265%죠? 종 세분화된 게 2003년도거든요, 그 전에 허가받은 건물은 지금 법정용적률보다 많이 받은 건물들이 꽤 있습니다. 이 건물도 3종일반주거지역. 250%인데 15%정도 더 받은 케이스입니다.
△ 신대리 : 학원가는 아니지만 역시 학원들로 임차 구성이 되어 있네요.
빌사남 김윤수 대표 : 학원가 임대료가 비싸다 보니까 여기까지 확장이 많이 됐죠. 학원가메인은 대치동편에서도 말씀드렸지만 한티역 이면과 은마아파트 인근입니다. 상대적으로 대치사거리는 조금 학원가에서 빠지긴 하는데 최근에는 여기까지 확장이 많이 됐어요.
해냄학원이 층을 많이 쓰고 있네요. 건물도 7층짜리 건물이다보니까 굉장히 괜찮고 제가 봤을 때는 임대수익률이 잘 나올 것 같아요. 대치동 자체가 임대료가 높고 상부층도 임대료가 잘 나옵니다.
△ 신대리 : 건물 매입가는 72억이네요.
빌사남 김윤수 대표 : 저는 잘 샀다고 봐요. 임대료도 받쳐주고 건물 컨디션도 너무 좋아서.
△ 신대리 : 메인 위치는 아니지만 이정도 들어와도 좋은 건가요?
빌사남 김윤수 대표 : 도로도 잘 접해있고 임차인 구성도 좋고 잘 매입했다고 판단됩니다.
△ 신대리 : 이번에 살펴볼 삼성동 사례는 34억원에 매각되었습니다.
빌사남 김윤수 대표 : 삼성동은 굉장히 핫하잖아요. 이 건물같은 경우에는 이쪽보다는 많이 떨어져있죠. 코엑스 맞은편에 있는데 이 부근은 먹자상권이 형성되어 있어요. 일단 용도지역이 3종이고 237㎡에요.
여러분들 연와조는 증축할 때 돈이 많이 들어요. 증축 계획이 있으시다면 철근콘크리트로 되어있는지 연와조로 되어있는지 확인해보셔야 합니다. 여기가 도로변인데 자루형 토지에요. 땅이 못생겼죠.
이 건물같은 경우에는 신축목적으로 산 것 같아요. 그런데 이 땅주인분이 가장 돈을 벌 수 있는 방법은 바로 앞 땅을 사면 됩니다. 옆 건물을 사면 도로에 접해지는 면이 많아지잖아요. 이러면 돈을 엄청 버는 거에요.
비록 자루형 토지이긴하지만 앞 건물이나 뒤 건물을 사면 도로를 접하기 때문에 가치가 확 달라집니다. 삼성동에 개발호재가 많고 주변이 많이 바뀔 것으로 예상돼서 장기적인 목적으로 매입한 것으로 예상됩니다.
