[인더뉴스 진은혜 기자] 막연하기만 한 빌딩매매, 여러분들이 궁금해 하는 사항들을 Q&A 방식으로 만들어봤습니다. 함께 보실까요?
[사연]
안녕하세요, 저는 서울 광진구에 거주하는 20대 직장인입니다. 이런 걸 도대체 어디에 물어봐야 할지 고민하다 빌사남 티비에 사연 보냅니다.
저희 아버지는 올해 정년퇴직을 하셨습니다. 아버지는 30년간 가족을 위해 열심히 일만 하셨던 워커홀릭이셨어요. 저도 자세히는 모르지만 그동안 모으신 돈에 퇴직금까지 더하면 앞으로 노후 걱정은 없을 거라고 하더라고요.
그런데, 며칠 전 아버지께서 폭탄 발언을 하셨습니다. 모아놓은 돈에 대출까지 받아 건물 한 채를 사셨다고요. 아버지가 보여준 건물 사진은 경악 그 자체였습니다. 정말 딱 봐도 1980년대로 돌아간 것 같은 건물이었어요.
1층엔 세탁소, 2층엔 전당포, 나머지 위층엔 사람이 산다고 하더군요. 아버지께선 우리가 제일 위층에 들어가서 살자고 하시는데, 지금 40평대 아파트에 살다가 어떻게 그런 오래된 건물에 들어가 살아야 할지...어머니께서는 머리를 싸매고 누우셨습니다.
앞으로 남은 인생 어떻게 살려고 이런 걸 샀냐며, 차라리 그 돈으로 대학가 원룸이나 예쁜 카페가 있는 건물을 샀으면 얼마나 좋았을까요?
저희 집은 지금 비상 상태입니다. 아버지께서는 자꾸 자기만 믿으라고 하시는데...매입을 잘한 걸까요? 아무리 봐도 부동산 사기 당하신 것 같은데. 빌딩 전문가님 제발 저희 아버지 좀 도와주세요.
▲ 신대리: 도대체 왜 오래된 건물을 사는 걸까요? 이렇게 허름한 건물을.
- 빌사남 김윤수 대표: 아무리 노후화 된 건물이라도 자세히 봐야할 필요가 있어요. 우선 데이터를 보면 서울시의 40% 정도가 30년 이상 된 건물입니다. 일반적으로 건물을 산다고 했을 때 노후화된 건물이 많은 편입니다.
노후 건물은 신축이나 리모델링을 한 건물보다는 저렴하기 때문에 가격적인 면에서 매입을 하신 걸로 보이는데 가장 중요한 것은 위치일 것 같아요. 어디에 매입을 하셨는지 정확하게 봐야 할 것 같습니다.
▲ 신대리: 노후한 건물이라도 위치가 좋으면 괜찮다는 말씀이신가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 건물만 사는게 아니라 땅도 같이 사는거거든요. 땅이 가장 중요하기 때문에 어디에 샀는지 중요하고 다음으로 도로가 중요합니다. 어느 도로에 접해 있는지 보셔야 합니다.
▲ 신대리: 사연 주신 분이 원래 40평대 아파트에 거주하시다가 아버지께서 맨 위층으로 이사를 가자고 하셨는데, 건물이 노후화 되었는데 위층으로 이사를 가자고 하시니 걱정이 되시는 것 같습니다. 주인이 제일 위층에 거주하면 생기는 장단점이 있을까요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 위층에 거주도 하고 임대수익도 얻는 장점이 있긴 한데요, 반대로 단점이 더 많습니다. 건물주가 맨 위층에 살게 되면 임차인들을 매일같이 보겠죠?
그럼 임대료를 인상할 때 쉽지 않고 건물 관리도 만만치 않습니다. 저는 보통 투자자분들께 웬만하면 직접 거주 하지 말라고 말씀드리는 편입니다.
▲ 신대리: 그럼 그냥 기존 아파트에 거주하는 게 좋은 건가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 차라리 전세로 들어가는 한이 있어도 거주와 건물은 분리하시는 게 좋습니다. 제 개인적인 생각입니다.
▲ 신대리: 딸은 차라리 대학가 원룸이나 신축 건물이 괜찮지 않느냐고 하시는데 대표님이 보시기엔 어떤 게 더 나은 건가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 대학가 원룸 같은 경우에도 위치에 따라 다를 것같아요.
▲ 신대리: 저희가 흔히 아는 신촌, 홍대는 어떤가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 원룸 건물은 관리하기가 힘들어요. 대학가 원룸 같은 경우에도 한 건물에 10개 이상 임차인이 있는 건데 일일이 임차인 관리하기가 쉽지 않거든요.
또 100% 임대수익률이 발생하는 것도 아니거든요. 중간 중간 공실도 많아서 개인적으로 대학가 원룸이나 고시텔 건물은 크게 추천 드리지 않습니다.
▲ 신대리: 정년퇴직을 앞두고 은퇴를 준비하시는 분들께 추천해 주실만한 팁이 있을까요?
- 빌사남 김윤수 대표: 은퇴를 하셔서 안정적으로 임대수익을 받으시는 게 가장 중요합니다. 원룸건물이나 고시텔 건물은 관리가 너무 힘들어서 접근하기가 쉽지 않습니다. 편안한 노후 생활을 보내려고 매입 하시는 건데 고생을 더 많이 할 수 있어요.
그런 것보다는 안정적으로 임차인이 맞춰져 있는 것을 추천 드립니다. 은퇴하신 분들은 차라리 이면에 있는 것보다는 메인 상권에 안정적으로 임대수익이 나오는 것을 추천 드립니다.
▲ 신대리: 그런 건물들은 비싸지 않을까요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 비싸더라도 그런 건물 사는 게 안정적입니다. 괜히 이면에 원룸 건물이나 위치 안 좋은 곳에 투자했다가 나중에 팔지도 못하고 돈이 묶이는 위험이 있어서 메인 상권에 좋은 임차인이 들어와 있는 매물을 비싸게 주고 사는 게 훨씬 낫습니다.
▲ 신대리: 임차 업종은 어떻게 보세요? 1층엔 세탁소, 전당포.
- 빌사남 김윤수 대표: 완전 별로에요. 임차 업종을 봤을 때 아파트 내에 있는 건물 같은데, 임차구성은 별로 안 좋아 보입니다. 리모델링도 해야 될 필요가 있어 보입니다.
[빌사남 꿀 TIP]
건물 살 때 유의해야 할 점 3가지
1. 임대수익률
보통 건물을 살 때 임대수익률을 많이 보고 사시는데 진짜 수익률을 따져봐야 합니다. 통 매물보고서에 수익률만 보고 직접 계산할 줄은 모르거든요. 기본적으로 건물을 사려면 계산법 정도는 아셔야 합니다.
수익률계산법
연 수익률 = 월세 X 12 / 투자원금 (매매가 - 보증금) X 100
* 주의할 점
- 대출금이 들어가면 X (레버리지 효과로 수익률 극대화 될 수 있음)
- 월세 부가가치세 별도 확인 필수
월세 같은 경우 부가세가 별도인데 간혹 포함시켜 계산하는 사람들이 있는데요. 부가세가 별도인지 확인해야합니다. 또 보고서에 임차인이 없으면서 수익률을 반영시킨 경우도 있으니 주의해야합니다.
계약 전 반드시 임대차계약서를 확인해야합니다. 막상 계약 자리에서 임대차계약서 내용이 다른 경우가 많으니 꼼꼼하게 확인해야합니다.
2. 도로 확인
4m, 6m, 8m 등 어느 도로에 접해 있느냐에 따라 가격이 천차만별입니다. 건물에 가기 쉬운 도로에 접해 있어야 합니다. 대로변에서도 들어오기 쉬운 도로, 언덕길이나 내리막길이 없는 평평한 도로가 좋습니다.
4m 도로가 차 한대 지나갈 정도의 도로라고 생각하시면 되고, 6m~15m 도로가 가장 좋습니다. 15m 가 넘어가면 신호등이 있기 때문에 사람들이 넘어가질 않아 상권이 끊길 수 있으니 건물과 도로의 접근성을 꼭 확인하셔야 합니다.
3. 지역, 동 이름
빌딩 같은 경우에는 지역 이름이 중요합니다. 예를 들어 샤x 명품처럼 빌딩도 지역이나 동 이름이 가격에 영향을 미칩니다. 같은 강남구에서도 논현동이냐 청담동이냐 이것도 큰 차이가 있습니다. 추후 매각 시 분명히 영향이 있기 때문에 동 이름을 중요하게 보셔야 합니다.
