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호재 가득했던 천안시, 입주물량 폭탄은 예측 못 해

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Friday, August 31, 2018, 14:08:40

[박상용의 부동산 빅데이터] 2015년 KTX·SRT 등 천안아산역 호재↑..입주물량도 넘쳐나

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 이번에는 천안시 B아파트의 투자 사례에 대해 자세히 살펴본다. 천안시에 투자한 K씨는 다른 지역에 거주하고 있다. K씨는 B아파트 투자 배경으로 지하철 1호선, KTX, 2016년 12월 SRT 개통 등으로 이를 한번에 연결하는 천안아산역을 큰 호재로 봤다. 

 

마침 B아파트는 대형마트, 초등학교, 도서관, 대학교 등 상권도 형성돼 있었다. 역까지 가까운 거리인 데다 교육, 상권, 교통 등 입지적인 면에서 좋게 평가했다. 전세가율도 적당하다고 판단해 투자를 감행하게 된 것이다. 나름 괜찮은 분석이다. 다만, 놓친 부분이 없는지 살펴봐야 한다. 

 

투자 당시 아파트 주변 입지여건과 전세가율을 토대로 투자했기 때문에 향후의 입지와 전세가율 변화에 대한 예측이 부족했다. 예를 들어 향후 아파트 가격에 영향을 미칠 입주물량, 미분양 물량, 거래량 등은 살펴보지 않은 것이다. 

 

아래의 입주물량 차트를 살펴보면, 2015년 3분기(9월)부터 2018년 1분기까지 어마어마한 입주 물량이 예정돼 있다.

 

 

아파트 가격 하락의 3대 원칙(주변의 과도한 입주물량으로 공급이 많아져 미분양이 증가할 때, 단기간에 가격이 급등할 때, 외부적인 요인으로 국가 경제에 타격받은 경우)중 첫 번째에 해당하는 케이스였다. 

 

부동산 빅데이터 포털사이트 '그놈(GNOM)'에 따르면 입주물량의 적정량을 판단할 때 해당되는 시·군·구마다 적정한 가구수를 계산해 많고 적음을 분석한다. 당시 천안시의 적정 입주물량은 분기별로 642세대로 나타난다. 하지만, 실제로 훨씬 많은 입주물량이 존재했다. 

 

지역마다 적정 입주물량의 수치는 시·군·구마다 평균 연령과 증가하는 세대수에 따라 다르지만, 대략 인구수의 0.5%(또는 가구수 1%)를 기준으로 한다. 이 상수는 과거 매매가격 증감률이 변화되는 시점과 입주물량률을 비교해 보면서 찾아낸 수치다. 

 

2017년 10월은 한창 입주물량이 많이 예정돼 있다. 부동산 가격이 보합세이거나 하락할 수 있음을 예측할 수 있는 요인인 것이다. K씨가 투자한 아파트는 2년 사이 매매가격의 2%만 하락했지만, 천안시의 다른 아파트를 살펴보면 같은 시기 15%까지 떨어진 곳도 있다. 

 

여기서 중요한 사실을 알 수 있다. 아파트 투자 전 입지조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 점이다. 위의 사례에서도 알 수 있듯이 아파트 가격이 하락하더라도 하락률이 낮기 때문이다. 다만, 아무지 입지가 좋은 곳이라도 지역 전반적으로 하락세라면 대세를 따를 수밖에 없다. 

 

다음 편에서는 순천시 아파트 투자 성공 사례에 대해 자세히 살펴본다. 

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr

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[C-레벨 터치] 진옥동 신한금융 회장 “전환의시대 새로운 고객가치 어디있을까?”

[C-레벨 터치] 진옥동 신한금융 회장 “전환의시대 새로운 고객가치 어디있을까?”

2025.08.31 21:17:07

인더뉴스 문승현 기자ㅣ진옥동 신한금융그룹 회장은 최근 "ERP뱅킹·스테이블코인·AI에이전트는 단순 기술과제가 아니라 고객중심의 새로운 가치를 창출할 핵심동력"이라고 말했습니다. 31일 신한금융에 따르면 진옥동 회장은 28~29일 열린 '신한금융그룹 애널리스트 데이'에서 금융담당 애널리스트 30여명을 만나 이같은 경영현안과 금융시장 주요이슈를 공유했습니다. '디지털 패러다임 전환과 금융의 대응'을 주제로 한 행사에서 진옥동 회장이 '스테이블코인'을 금융 본연의 기능을 재편할 키워드 중 하나로 언급한 게 눈에 띕니다. 앞서 이달 22일 진옥동 회장은 달러 연동 스테이블코인 'USDC'를 발행하는 미국 핀테크 회사 서클(Circle)의 히스 타버트 사장과 면담한 사실이 알려지며 업계 이목을 끌기도 했습니다. 이번 애널리스트 데이에서도 국내 최초의 가상자산거래소 '코빗' 김민승 리서치센터장을 포함한 내외부 전문가를 초청해 ▲글로벌 디지털자산 시장동향 ▲스테이블코인 사업추진전략 ▲임베디드금융 및 ERP뱅킹 현황 ▲규제환경 변화에 따른 금융산업 전망에 대해 심도있게 논의했습니다. 진옥동 회장은 "디지털 전환과 규제환경 변화는 금융사의 본질적 경쟁력을 재정의하는 거대한 흐름"이라고 진단하면서 "신한금융은 위기속에서도 고객과 함께 성장하는 금융을 실천하며 한국 금융이 글로벌 무대에서 경쟁력을 확보할 수 있도록 앞장서겠다"고 강한 의지를 밝혔습니다. 이와 함께 AI 에이전트(agentic AI)는 신한금융이 전사적인 실행을 목표로 하는 핵심과제입니다. 진옥동 회장은 7월초 'AX(AI전환)-점화(Ignition)'를 주제로 그룹사 경영진이 참석한 가운데 열린 '하반기 경영포럼'에서 "자동차경주에서 급격한 코너를 돌 때 순위변동이 자주 일어나는 것처럼 현재의 AI 기술 전환기는 기업 생존과 지속가능성을 좌우하는 중대한 시기다. 리더가 기술진화에 민첩하게 대응해 변화의 주체가 돼야 한다"고 당부한 바 있습니다. 신한금융은 이번 애널리스트 데이가 그룹의 디지털혁신전략과 시장대응의지를 투자업계와 공유하며 지속적인 기업가치 제고 기반을 다지는 시간이었다고 스스로 평가했습니다. 그러면서 이사회·CEO 포함, 경영진의 적극적인 투자자 면담 등 다양한 채널을 통해 그룹의 전략과 성과를 투명하게 공유하는 것으로 주주와 신뢰기반을 더욱 공고히 하겠다고 밝혔습니다.




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