[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 부동산 빅데이터 기고도 막바지로 접어들고 있다. 그동안 부동산에 투자할 때는 '주위에서 귀동냥'이나 '본인의 감'보다는 데이터를 이용한 나만의 울타리를 만들 것을 권유했다. 두 가지엔 큰 차이가 있기 때문이다.
특히 아파트에 투자하는 경우 대부분 갭투자(매매가격과 전세가격의 차익으로 아파트는 매입)를 진행한다. 해당하는 아파트 단지의 분위기와 가격을 살펴보다가 갭차이가 적을 때 투자하는 방식을 택한다.
갭의 하락, 즉 전세가율의 높이만 확인하고 투자했을 때 어떤일이 일어나는지 보자. 위의 표는 2015년 9월 비슷한 시기에 전라남도 순천시의 A아파트와 충청남도 천안시의 B아파트의 가격을 비교한 표다.
두 아파트는 전남과 충남이라는 지역의 차이는 있지만, 같은 평형대에 시세는 2억 중반, 전세가율도 76~78%로 비슷하다. 전세가율만 봤을 때 갭투자를 하기에 괜찮은 조건이다. 그렇다면 2년 뒤 아파트 가격의 변화는 어땠을까?
2015년 9월 두 개의 아파트에 각각 갭투자를 한 뒤 2017년 9월 가격을 살펴봤다. 순천시 A아파트는 2억 5600만원에서 3억 750만원으로 5150만원이 올랐다. 반대로 천안시 B아파트는 2억 5500만원에서 2억 5000만원으로 오히려 500만원이 하락했다.
순천의 아파트에 투자했더라면 2년 뒤 5150(3억 750만원-2억 5600만원)만원의 시세차익을 얻게 된 것이다. 뿐만 아니라 들어갔던 투자금도 모두 회수하게 됐다. 편의상 중개수수료와 세금 등 부대비용을 제외했을 때 2년 전 투자금은 5600만원, 2년 뒤 전세가가 5750만원으로 올랐으니 투자금은 회수된 것이다.
천안시에 있는 아파트에 투자했을 경우 2년 뒤 전세 시세가 전혀 오르지 않았기 때문에 투자금을 회수할 수 없다. 매매 시세가 500만원 떨어졌기 때문에 투자금을 회수하려면 결국 손해를 감수하고 아파트를 처분해야 한다.
2년 전 두 아파트는 갭과 전세가율, 시세가 모두 비슷했지만 2년 뒤 결과는 전혀 달랐다. 만약 갭과 전세가율만 보고 투자했다면, B아파트에 투자는 실패였다고 볼 수 있다. 두 가지 조건(갭과 전세가율)만 보고 투자하는 것은 그만큼 위험이 따른다.
이어 천안시 아파트와 순천시 아파트 투자 사례에 대해 데이터 분석 결과를 보여줄 예정이다.
