[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 부동산 투자 관련 정보에서 반드시 나오는 이야기 중 하나가 인구의 중요성이다. 누군가 거주해야 하는 부동산 투자는 실수요가 필요하기 때문에 인구와 세대 증가에 영향을 받는다.
인구가 많을 수록 교통, 상권, 교육 등 인프라 시설이 확충되고, 이는 지역 경제 활성화로 이어지며 결국 부동산 가격에도 반영되기 때문이다. 다만, 현재 부동산 시장 환경을 따져보면, 반드시 인구 증가가 (부동산) 가격 상승으로 이어지진 않는다.
통계청에서 (인구)순이동자수를 참고해보겠다. 순이동자수란 총 전입자수에서 총 전출자수를 뺀 나머지를 말한다.
서울특별시의 순이동자수 추이(2014년 1월~2018년 5월)를 살펴보면, 2014년 1월부터 순이동자수가 단 한번도 증가하지 않았지만, 같은 기간 서울의 부동산 가격은 계속 상승 추세였다. 대구와 부산 등 대도시의 경우도 서울과 비슷한 양상을 보였다.
대도시의 경우 부동산 가격이 상승하면 주택 구매에 부담이 생겨 중심에서 떨어진 곳으로 이동하게 된다. 이 때문에 상대적으로 가격이 낮은 대도시 주변 도시는 순이동자수가 증가하는 현상을 보여준다.
신도시는 쾌적한 환경의 새로운 주택이 공급되는 이점이 있기 때문에 다른 도시에 비해 순이동자수가 증가하는 편이다. 하지만 주택 공급이 수요보다 많으면 가격이 하락하는 문제점을 안고 있다. 이 때문에 부동산 가격을 인구의 증가로만 살펴보면 오차가 그만큼 커지게 된다.
부동산 투자에 앞서 통계청의 '순이동자수' 데이터 활용법이 중요하다. 인구 증가의 대표적인 요인은 지역 내 기업의 신규 투자, 대학교 유치, 신도시 건설 등이다. 이 경우 건설사는 주택 공급에 박차를 가해 주택 수요를 충족시켜준다.
예외도 있다. A지역의 경우 미래의 인구 증가 원인이 예상되지 않아 주택 공급에도 변화가 없었는데, 예상과 달리 인구가 증가했다. 이 땐 (주택)수요가 공급보다 많아지기 때문에 부동산 가격상승의 요인이 된다.
인구의 평균연령(행정안전부 제공)을 체크하는 것도 중요하다. 살고 있는 인구의 평균연령이 낮을수록 (주택)거래가 활발히 이뤄지기 때문이다.
주택 거래량과 가격의 순환관계를 보여주는 벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)에 따르면 (주택)가격 상승 전에 거래량이 먼저 증가해야 한다는 사실을 알 수 있다. 지역별 평균연령이 낮을 수록 거래가 활발하다는 것을 염두에 둘 필요가 있다.
지금까지 부동산 투자에 앞서 확인해야 할 사항으로 (인구)순이동자수와 평균연령에 대해 알아봤다. 좀 더 현명한 선택을 위해선 각 도시별 '도시기본계획'을 열람해 해당 지역의 미래 인구 변화를 예측해볼 것을 추천한다. 일시적인 증가인지, 지속적인 증가인지도 따져볼 필요가 있다.
