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인구가 증가하면 부동산 가격도 오를까

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Sunday, July 01, 2018, 18:07:00

[박상용의 부동산 빅데이터] 투자 전 ‘순이동자수·평균연령·도시기본계획’ 열람해야

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 부동산 투자 관련 정보에서 반드시 나오는 이야기 중 하나가 인구의 중요성이다. 누군가 거주해야 하는 부동산 투자는 실수요가 필요하기 때문에 인구와 세대 증가에 영향을 받는다.

 

인구가 많을 수록 교통, 상권, 교육 등 인프라 시설이 확충되고, 이는 지역 경제 활성화로 이어지며 결국 부동산 가격에도 반영되기 때문이다. 다만, 현재 부동산 시장 환경을 따져보면, 반드시 인구 증가가 (부동산) 가격 상승으로 이어지진 않는다. 

 

통계청에서 (인구)순이동자수를 참고해보겠다. 순이동자수란 총 전입자수에서 총 전출자수를 뺀 나머지를 말한다.

 

 

서울특별시의 순이동자수 추이(2014년 1월~2018년 5월)를 살펴보면, 2014년 1월부터 순이동자수가 단 한번도 증가하지 않았지만, 같은 기간 서울의 부동산 가격은 계속 상승 추세였다. 대구와 부산 등 대도시의 경우도 서울과 비슷한 양상을 보였다. 

 

대도시의 경우 부동산 가격이 상승하면 주택 구매에 부담이 생겨 중심에서 떨어진 곳으로 이동하게 된다. 이 때문에 상대적으로 가격이 낮은 대도시 주변 도시는 순이동자수가 증가하는 현상을 보여준다. 

 

신도시는 쾌적한 환경의 새로운 주택이 공급되는 이점이 있기 때문에 다른 도시에 비해 순이동자수가 증가하는 편이다. 하지만 주택 공급이 수요보다 많으면 가격이 하락하는 문제점을 안고 있다. 이 때문에 부동산 가격을 인구의 증가로만 살펴보면 오차가 그만큼 커지게 된다. 

 

부동산 투자에 앞서 통계청의 '순이동자수' 데이터 활용법이 중요하다. 인구 증가의 대표적인 요인은 지역 내 기업의 신규 투자, 대학교 유치, 신도시 건설 등이다. 이 경우 건설사는 주택 공급에 박차를 가해 주택 수요를 충족시켜준다. 

 

예외도 있다. A지역의 경우 미래의 인구 증가 원인이 예상되지 않아 주택 공급에도 변화가 없었는데, 예상과 달리 인구가 증가했다. 이 땐 (주택)수요가 공급보다 많아지기 때문에 부동산 가격상승의 요인이 된다. 


인구의 평균연령(행정안전부 제공)을 체크하는 것도 중요하다. 살고 있는 인구의 평균연령이 낮을수록 (주택)거래가 활발히 이뤄지기 때문이다.

 

주택 거래량과 가격의 순환관계를 보여주는 벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)에 따르면 (주택)가격 상승 전에 거래량이 먼저 증가해야 한다는 사실을 알 수 있다. 지역별 평균연령이 낮을 수록 거래가 활발하다는 것을 염두에 둘 필요가 있다. 

 

지금까지 부동산 투자에 앞서 확인해야 할 사항으로 (인구)순이동자수와 평균연령에 대해 알아봤다. 좀 더 현명한 선택을 위해선 각 도시별 '도시기본계획'을 열람해 해당 지역의 미래 인구 변화를 예측해볼 것을 추천한다. 일시적인 증가인지, 지속적인 증가인지도 따져볼 필요가 있다. 

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr

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“고가주택 신고가 거래후 취소 등 시장교란 집중점검”

“고가주택 신고가 거래후 취소 등 시장교란 집중점검”

2025.08.13 16:08:52

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회는 13일 관계기관 합동으로 '가계부채 점검회의'를 열고 부동산 관련 불법·탈법·이상거래를 면밀점검해 엄정대응할 것이라고 밝혔습니다. 이날 광화문 정부서울청사에서 열린 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 5대 시중은행, 농협·수협·신협·새마을금고중앙회 관계자가 참석했습니다. 정부와 관계기관은 지역별 대출동향을 일일점검하고 주택거래 동향을 세밀하게 살펴 향후 주택시장 과열이나 가계부채 증가추세가 지속되지 않도록 한다는데 의견을 모았습니다. 특히 최근 고가주택 신고가 발생사례와 관련, 신고가 신고 이후 철회 등 인위적으로 가격상승을 부추기는 행위에 대해 집중 점검하기로 했습니다. 또 고가주택 자금출처를 정밀하게 분석하고 세금신고가 적정하게 이뤄졌는지 검증할 계획입니다. 이날 금융위·금감원이 공개한 '가계대출 동향'에 따르면 7월중 금융권 전체 가계대출 잔액은 2조2000억원 늘었습니다. 증가폭이 전달(+6조5000억원) 대비 34% 수준에 그쳤습니다. 지난 3월(+7000억원) 이후 최소 기록이기도 합니다. 대출종류별로 전 금융권 주택담보대출이 4조1000억원 불었습니다. 전달(+6조1000억원)보다 증가세가 둔화한 것입니다. 신용대출 등 기타대출은 1조9000억원 감소했습니다. 이날 회의 참석자들은 통상 자금수요가 증가하는 7월의 계절적 요인에도 주담대와 기타대출 증가세가 모두 둔화된 것은 가계부채 관리강화방안(6월27일), 3단계 스트레스 DSR 시행(7월1일) 효과가 나타나고 있기 때문인 것으로 평가했습니다. 다만, 이미 이뤄진 주택거래와 대출승인액을 감안할 때 당분간 주담대 중심으로 가계대출 증가추세가 이어질 수 있다고 전망했습니다. 회의 참석자들은 가계부채 관리강화방안 시행으로 전세가격이 상승하고 있다는 일각의 우려에 대해선 전세시장 불안요인은 크지 않다며 하반기 이사수요 등으로 전세가격 변동성이 확대될 수 있는 만큼 면밀한 모니터링이 필요하다고 진단했습니다.




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