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문턱만 낮아진 서울 분양권 거래…‘실거주·양도세’ 언제 손 보나?

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Tuesday, April 11, 2023, 17:04:18

7일부터 전매제한 최대 3년으로 규제 완화
서울, 16개 단지서 총 1만1233가구 수혜
‘실거주의무 폐지’ 확정 안돼 실효성 의문
분양권 양도소득세율 그대로..걸림돌 작용

 

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ전매제한 기간이 완화되며 서울 내 신규단지의 분양권 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 그러나 폐지가 예고됐던 '실거주의무'가 아직까지는 적용되고 있어 완화 효과가 바로 발휘되기는 쉽지 않을 것이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

지난 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 지방권 최대 1년으로 각각 단축됐습니다. 세부적으로 살펴보면, 수도권은 규제지역 또는 공공택지일 경우 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이며, 지방권의 경우 규제지역 또는 공공택지 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 '폐지' 등을 적용받게 됐습니다.

 

이에 따라, 서울은 규제지역인 강남 3구와 용산구, 일부 공공택지지구를 제외한 전 지역에서 전매제한 기간이 1년으로 단축됐습니다. 강남 3구와 용산구 등 또한 기존 10년에서 3년으로 기간이 크게 완화되며 분양권 거래에 어느 정도 숨통을 틔게 됐습니다.

 

전매제한 완화에 따라 수도권에서만 총 12만여가구 규모의 120개 단지에서 분양권 거래제한이 풀렸습니다. 서울의 경우 16개 단지에서 총 1만1233가구가 전매제한 대상에서 풀려 분양권 거래를 할 수 있게 됐습니다.

 

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면, 완화 첫 날인 지난 7일부터 10일까지 나흘 간 서울서 분양권이 판매된 건수는 총 8건으로 나타났습니다. 지난해 서울서 거래된 아파트 분양권이 총 16건으로 역대 최저치를 찍은 것과 비교할 경우 나흘 만에 지난해 전체 건수의 50%를 달성한 셈입니다.

 

이 가운데, 서울 동대문구 전농동에 공급된 고층 주상복합 단지인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 경우 전용면적 84㎡에서 시행 첫날에만 3가구의 분양권이 거래됐습니다. 거래금액은 10억9000만원~11억6670만원에 형성됐는데, 이는 분양이 진행됐던 지난 2019년 당시 공급가였던 8억9990만원~10억8470만원(14층~50층 이상)보다 약간 높은 수준입니다. 

 

서울 중구 청계3가 일원에 자리한 '힐스테이트 세운 센트럴' 단지의 도시형 생활주택에서도 직거래 방식으로 첫날과 지난 9일 총 2건의 분양권 거래가 신고됐습니다. 거래가격은 전용 25㎡에서 3억2550만원, 49㎡에서 9억4250만원입니다.

 


◇제한은 풀렸지만..실거주의무·양도세율 '걸림돌' 등장

 

규제 완화로 서울 등 각 지역에서 분양권 매매를 원활히 할 수 있는 토대는 마련됐으나 '공생 관계'라고 할 수 있는 '실거주의무 폐지' 부분이 국회에 계류돼 있다는 것이 분양권 거래 활성화의 걸림돌로 작용할 전망입니다.

 

국토부는 올해 초 청약 문턱을 낮추고자 전매제한 규제 완화와 동시에 실거주의무 규정 또한 폐지하겠다고 발표한 바 있습니다. 기존 주택법 상 실거주 의무기간은 분양가상한제 지역에서 적용되며, 기간의 경우 공공택지에서는 3년, 민간택지에서는 2년입니다. 분양가가 인근 주택시세의 80% 미만일 경우 공공택지 5년, 민간택지 3년으로 규정하고 있습니다.

 

실거주의무를 적용받게 될 경우 전매제한 완화 개정은 사실상 무의미하다는 게 부동산업계의 인식입니다. 분상제 적용 단지에서 분양권을 팔 경우 입주할 수 있는 방법이 사실상 없어 주택법을 위반하는 행위가 되기 때문입니다. 주택법 상 실거주의무를 위반할 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

 

지난해 12월 서울 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'과 서울 성북구 '장위자이 레디언트'도 당시 2년의 실거주 의무기간이 적용된 바 있습니다.

 

분양 당첨자 발표 이후 1년 경과 시점인 오는 12월 해당 단지 모두 전매제한이 풀리더라도, 실거주의무 규정을 적용받을 경우 실질적으로 자유롭게 팔 수 있는 시점은 입주 예정연도인 2025년보다 2년 뒤인 2027년이 돼 사실상 규제완화 효과가 없는 셈이 됩니다.

 

실거주의무 폐지와 함께 분양권에 대한 '양도세 완화' 또한 해결해야 할 필수적인 과제로 꼽히고 있습니다.

 

현재 분양권을 갖고 있는 시기가 1년 미만일 경우 양도세율이 시세차익의 70%, 2년 이내일 경우 60%가 적용되고 있으며, 지방세까지 더할 경우 최대 66%에서 77%까지 올라가게 돼 사실상 시세차익에 따른 이득을 볼 수 없게 됩니다. 정부가 올해 초 양도세율을 6~45% 범위로 낮추겠다고 이야기했으나 이 또한 개정 논의가 지지부진한 상황입니다.

 

부동산 업계는 두 가지 걸림돌이 아직 남아있는 상황에서 규제 완화 효과가 두드러지게 발휘되기는 어렵다는 입장이 다수입니다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량의 경우 지난해보다 증가할 것으로 보고 있지만 분상제 지역의 실거주의무, 양도소득세가 적용돼 단기간 내에 2019~2020년 수준의 큰 폭으로 오르기는 어려울 것으로 본다"며 "분상제를 적용받지 않는 아파트 단지에서는 그래도 환금성 등에 대한 부분이 괜찮아지며 거래가 늘 수 있을 것으로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

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홍승표 기자 softman@inthenews.co.kr

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불확실성의 시기…현대차, 2030년까지 77.3조 대규모 투자

불확실성의 시기…현대차, 2030년까지 77.3조 대규모 투자

2025.09.19 10:03:49

인더뉴스 김용운 기자ㅣ"불확실성의 시기를 다시 마주했으나 이전의 경험처럼 또 한 번 위기를 극복하고, 변화를 주도하는 미래 모빌리티 회사로 거듭 나겠다." 현대자동차가 내년부터 2030년까지 5개년 동안 77조3000억원의 대규모 투자를 단행해 2030년 글로벌 자동차 판매 555만대 달성을 추진합니다. 현대차[005380]는 18일(현지시간) 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 '더 셰드(The Shed)'에서 글로벌 투자자, 애널리스트, 신용평가사 담당자 등을 대상으로 '2025 CEO 인베스터 데이(CEO Investor Day)'를 열고 중장기 전략과 재무 계획을 발표했습니다. 전기차 캐즘 극복 위한 하이브리드 라인 강화 현대차는 먼저 내년부터 하이브리드, 전기차, EREV, 수소전기차 등 친환경 파워트레인 기반의 신차를 지속적으로 시장에 출시하겠다고 밝혔습니다. 특히 전기차 수요 정체(캐즘)의 반사이익이 집중되고 있는 하이브리드 차량의 라인업을 2030년까지 엔트리부터 중형, 대형, 럭셔리를 포괄해 18개 이상으로 확대해 시장 수요 변화에 적극 대응하기로 했습니다. 이런 맥락에서 현대차그룹의 첫 후륜(RWD) 기반이자 제네시스 브랜드 최초인 럭셔리 하이브리드 차량을 내년 출시하고 추후 합리적 가격을 갖춘 엔트리 하이브리드 개발을 추진합니다. 전기차 분야에서는 유럽 시장에서 내년에 '아이오닉 3'를 출시합니다. 아이오닉 3는 차세대 인포테인먼트 시스템을 적용할 완전히 새로운 전기차로 지난 9일 독일 뮌헨에서 열린 'IAA 모빌리티 2025'에서 아이오닉 브랜드의 첫 소형 EV 콘셉트카 '콘셉트 쓰리'를 공개하며 기대감을 높였습니다. 중국 시장에서는 올해 준중형(글로벌 C 세그먼트) 전동화 SUV '일렉시오'를 선보이는 데 이어, 준중형 전동화 세단을 내년 내놓기로 했습니다. 두 차종 모두 중국에서 생산되는 현지전략 전기차입니다. 인도 시장에서는 2027년에 현지 전략 경형급(글로벌 A+ 세그먼트) SUV 전기차를 선보입니다. 인도에 특화 전기차로 인도 현지 공급망을 바탕으로 차량을 완성할 계획입니다. 수소차의 경우, 현대차가 주도하는 친환경 모빌리티 혁신을 상징하는 대표 사례인만큼 올해 2세대 넥쏘를 출시한 데 이어 향후 내연기관과 동등한 수준의 주행성능과 내구성을 갖춘 차세대 수소전기차를 지속 개발하고 승용, 상용을 아울러 FCEV 시장 확대에 집중한다는 방침입니다. 소프트웨어 중심 자동차(SDV)로의 전환에도 박차를 가하고 있는 현대차는 현대차는 2026년까지 SDV 페이스 카(Pace Car) 개발 프로젝트를 완료하고 양산차에 확대 적용할 계획입니다. 내년 2분기에는 차세대 인포테인먼트 시스템 ‘Pleos Connect(플레오스 커넥트)’가 적용된 차량을 선보일 예정입니다. ’30년 글로벌 555만대 판매 위해 혁신 생산기지 확대 지속 현대차는 5년 뒤인 2030년에는 555만대를 글로벌 시장에 판매하겠다는 목표를 제시했습니다. 현대차는 글로벌 자동차 업계의 불확실성에도 불구하고 지난해 먼저 공개한 바 있는 2030년 글로벌 555만대 판매 목표를 이번 CEO 인베스터 데이에서 유지했을 뿐만 아니라, 구체적인 지역 판매 목표도 제시했습니다. 2030년 권역 별로 ▲북미 26% ▲인도 15% ▲유럽 15% ▲한국 13% ▲중동 및 아프리카 8% ▲중남미 8% ▲중국 8% ▲아시아태평양(중국 제외) 7% 등의 비중으로 자동차 판매를 추진하기로 했습니다. 현대차는 글로벌 친환경차 판매의 경우 2025년 100만대 규모에서 2030년 330만대로 점진적으로 확대할 계획입니다. 친환경차가 전체 판매에서 차지하는 비중은 올해 25% 수준에서 2030년 60%로 크게 뛰어오를 것으로 전망하고 있습니다. 현대차의 북미 친환경차 판매 비중은 올해 30%에서 2030년 77%로 상승할 것으로 전망했고 같은 기간 한국 시장은 올해 37%에서 2030년 65%로, 유럽은 49%에서 85% 비중으로 친환경차 중심의 판매가 표준으로 자리잡을 것으로 예상했습니다. 현대차의 2030년 글로벌 555만대 판매 목표는 올해 417만대와 비교할 때 약 33%(138만대) 더 늘어나는 것으로, 현대차는 첨단 제조 혁신 기술을 갖춘 글로벌 생산 기지의 확장을 통해 2030년까지 생산능력을 120만대 추가로 확보, 판매 성장을 뒷받침할 방침입니다. 올해 3월 준공식 개최 등으로 현지 생산이 본격화된 미국 HMGMA(Hyundai Motor Group Metaplant America)는 연간 생산능력을 현재의 30만대에서 2028년까지 50만대로 확대할 계획입니다. 이어 올해 4분기 인도 푸네 공장이 완공돼 내년부터 본격적으로 가동에 돌입할 예정으로, 향후 연간 25만대를 목표로 생산을 늘려갈 계획입니다. 이를 통해 향후 현대차의 인도 내 생산능력은 현재의 약 80만대 수준에서 100만대 이상으로 늘어납니다. 내년 1분기에 울산 신공장을 완공해 전동화 핵심 생산기지로 삼는다는 계획입니다.. 연간 20만대의 전기차를 양산할 이곳은 인간 중심의 근무 환경, 조립 설비 자동화, 로보틱스 기술, AI(인공지능) 기반 품질 검사 등이 조화를 이루며, 12종의 자동차가 유연하게 생산되는 첨단 제조 현장으로 구축될 예정입니다. 현대차와 사우디아라비아 국부펀드(PIF)와 협력하는 중동 지역 최초의 현대차 생산기지 사우디아라비아 생산법인(HMMME)은 연간 5만대 규모로 2026년 4분기에 가동을 시작합니다. 브랜드 출범 10주년 넘어 새로운 미래 만드는 ‘현대 N’과 ‘제네시스’ 현대차는 올해 각각 출범 10주년을 맞이한 고성능 브랜드 ‘현대 N’과 럭셔리 브랜드 ‘제네시스’의 지속적인 성장도 적극 추진하기로 할 방침입니다. 현대차는 출범 15주년을 맞이할 2030년 현대 N의 연간 판매 목표를 10만대로 제시했습니다. 이는 지난해 판매대수인 2만3000여대의 4배 이상에 달하는 것으로, 현대차는 현재 한국, 미국, 유럽을 중심으로 형성된 현대 N의 판매시장을 호주, 영국, 캐나다 등 서구 지역뿐만 아니라, 이 밖의 다른 시장으로 지속 확장할 계획입니다. 현대 N은 현재 5개 모델(▲아이오닉 5 N ▲아이오닉 6 N ▲아반떼 N ▲i20 N ▲i30 N)로 구성된 라인업을 2030년까지 7개 모델 이상으로 확대하기로 했습니다. 향후 새롭게 투입될 N 모델은 글로벌 베스트셀링 차량을 기반으로 확장될 예정이며 EV 기반의 N 모델 외에도 하이브리드 시스템을 탑재한 고성능 모델 개발도 추진합니다. 올해 11월 독립 출범 10주년을 맞이하는 제네시스는 2030년 글로벌 판매목표를 연간 35만대로 설정했습니다. 이는 올해 약 22만5000대의 예상 실적과 비교했을 때 55%가량 판매를 늘리겠다는 의미입니다. 제네시스는 브랜드 고유의 철학으로 완성할 고성능 트림 '제네시스 마그마'의 첫 차량으로 '제네시스 GV60 마그마'를 올해 연내 선보일 예정입니다. 이와 함께 내년 세계 최고 권위의 내구레이스 르망 24시 등의 최상위 클래스 도전으로 고성능 영역으로 브랜드 확장을 적극 시도하며 브랜드의 새로운 가치를 부여할 계획입니다. 북미 특화 전략 … 신형 픽업트럭 출시 및 현지 기업과 협력 지속 현대차는 해외에서는 처음으로 미국 뉴욕에서 개최된 이번 CEO 인베스터 데이에서 북미 특화 중장기 전략도 대거 공개해 눈길을 끌었습니다. 북미 시장은 올해 상반기 현대차가 글로벌 시장에 판 207만대 중 30%(약 61만대)가 판매된 최대 자동차 시장으로, 특히 제네시스 및 SUV 등 고부가가치 차종의 인기가 높아 매출 기준 비중은 38%에 육박합니다. 현대차는 2028년까지 향후 4년 동안 현대차그룹 차원으로 미국 시장에 260억달러를 추가 투자할 계획입니다. 제철소 건설, 자동차 생산능력 확대, 로봇 공장 신설 등이 핵심 투자 분야로 선정됐습니다. 현대차는 2021년 출시한 북미 전용 준중형 픽업트럭 ‘싼타크루즈’의 성공을 이을 중형(Midsize) 픽업트럭을 2030년 이전까지 현지 시장에 선보일 계획입니다. 또한 현대차는 엑시언트 수소전기트럭과 트레일러 법인 현대트랜스리드(Hyundai Translead)의 우수한 트레일러 상품, 이르면 2028년 미국 현지 생산이 시작되는 전기 상용 밴 등을 앞세워 북미 상용차 시장 공략을 강화해 나갈 계획입니다. 자율주행기업 웨이모와 협력해 아이오닉 5에 '웨이모 드라이버'를 적용하고, GM과 공동 개발하는 5개 차종으로 중남미와 북미 시장도 공략합니다. 아마존 오토스 플랫폼을 활용한 판매도 확대할 예정입니다. 내년부터 5년 간 77.3조원 투자 … ’30년 영업이익률 8~9% 달성 현대차는 올해 CEO 인베스터 데이에서 ▲2026~2030년 5개년 간 77조3000억원을 투자하고 ▲2030년 연결 기준 영업이익률 8~9%를 달성하는 내용의 중장기 재무 전략을 공개했습니다. 현대차는 우선 올해 초 제시했던 '2025년 연결 기준 연간 가이던스'를 수정 발표했습니다. 전년 대비 연결 매출액 성장률 목표는 올해 초 제시한 3.0~4.0%에서 5.0~6.0%로 2%포인트 상향했습니다. 그러나 연결 부문 영업이익률 목표는 관세 영향을 반영해 기존 7.0~8.0% 대비 1%포인트 하향한 6.0~7.0%로 설정했습니다. 올해 투자 계획도 기존 제시한 16조9000억원에서 16조1000억원으로 수정했습니다. 현대차는 향후 5년(2026~2030년) 동안에 ▲연구개발(R&D) 투자 30조9000억원 ▲설비투자(CAPEX) 38조3000억원 ▲전략투자 8조1000억원 등 77조3000억원에 달하는 투자로 불확실성을 타개하며 사업을 추진해 나갈 방침입니다. 현지화 전략 실행 및 SDV, 소프트웨어 경쟁력 강화 등에 집중 투자할 방침입니다. 특히 이번 투자 계획은 지난해 CEO 인베스터 데이에서 제시했던 2026~2030년 투자 계획인 70조3000억원(▲R&D 29조원 ▲CAPEX 33조3000억원 ▲전략투자 8조원)을 수정한 것으로 전체 투자 규모가 7조원이 늘어났습니다. 최대 시장인 미국 투자도 적극 추진한다. 현대차의 미국 투자 금액은 기존 11조6000억원(88억달러) 수준에서 향후 15조3000억원(116억달러)으로 3조7000억원(28억달러) 늘어날 예정입니다. 이는 지난달 현대차그룹이 발표한 미국 투자 확대 계획의 일환입니다. 현대차그룹은 현지 생산 확대 및 로보틱스 생태계 구축 등을 위해 올해부터 4년 간 미국에 260억달러를 투자한다고 밝힌 바 있으며 이는 앞서 지난 3월 발표했던 210억달러 대비 50억달러 증가한 규모입니다. 현대차는 연결 부문 영업이익률 목표를 ▲2025년 6~7% ▲2027년 7~8% ▲2030년 8~9%로 설정했다. 하이브리드 및 제네시스 중심 판매 믹스 개선, 지속적인 현지 생산 및 소싱 최적화 등 현지화 전략, 하이브리드 및 EV, SDV 원가 경쟁력 강화 등으로 지속적으로 수익성 개선을 추진한다는 계획입니다. 마지막으로 지난해 발표한 '밸류업 프로그램'를 추진하며 적극적인 주주환원 정책도 시행하기로 했습니다. 2025~2027년 배당과 자사주 매입·소각을 포함해 매년 최소 35%의 총주주환원률(TSR) 기준 주주환원 정책을 시행하고, 주당 최소배당금(DPS) 1만원 등의 주주환원정책을 이행할 예정입니다. 호세 무뇨스 현대차 사장은 "현대차는 글로벌 판매량 확대 및 생산 거점 확보, 다각화된 포트폴리오, 현지화된 운영체계, 그룹사 시너지 등을 바탕으로 글로벌 자동차그룹 톱 3라는 위치에 올랐다"며 "불확실성의 시기를 다시 마주했으나 이전의 경험처럼 또 한 번 위기를 극복하고, 변화를 주도하는 미래 모빌리티 회사로 거듭 나겠다"고 밝혔습니다.




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