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문턱만 낮아진 서울 분양권 거래…‘실거주·양도세’ 언제 손 보나?

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Tuesday, April 11, 2023, 17:04:18

7일부터 전매제한 최대 3년으로 규제 완화
서울, 16개 단지서 총 1만1233가구 수혜
‘실거주의무 폐지’ 확정 안돼 실효성 의문
분양권 양도소득세율 그대로..걸림돌 작용

 

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ전매제한 기간이 완화되며 서울 내 신규단지의 분양권 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 그러나 폐지가 예고됐던 '실거주의무'가 아직까지는 적용되고 있어 완화 효과가 바로 발휘되기는 쉽지 않을 것이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

지난 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 지방권 최대 1년으로 각각 단축됐습니다. 세부적으로 살펴보면, 수도권은 규제지역 또는 공공택지일 경우 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이며, 지방권의 경우 규제지역 또는 공공택지 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 '폐지' 등을 적용받게 됐습니다.

 

이에 따라, 서울은 규제지역인 강남 3구와 용산구, 일부 공공택지지구를 제외한 전 지역에서 전매제한 기간이 1년으로 단축됐습니다. 강남 3구와 용산구 등 또한 기존 10년에서 3년으로 기간이 크게 완화되며 분양권 거래에 어느 정도 숨통을 틔게 됐습니다.

 

전매제한 완화에 따라 수도권에서만 총 12만여가구 규모의 120개 단지에서 분양권 거래제한이 풀렸습니다. 서울의 경우 16개 단지에서 총 1만1233가구가 전매제한 대상에서 풀려 분양권 거래를 할 수 있게 됐습니다.

 

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면, 완화 첫 날인 지난 7일부터 10일까지 나흘 간 서울서 분양권이 판매된 건수는 총 8건으로 나타났습니다. 지난해 서울서 거래된 아파트 분양권이 총 16건으로 역대 최저치를 찍은 것과 비교할 경우 나흘 만에 지난해 전체 건수의 50%를 달성한 셈입니다.

 

이 가운데, 서울 동대문구 전농동에 공급된 고층 주상복합 단지인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 경우 전용면적 84㎡에서 시행 첫날에만 3가구의 분양권이 거래됐습니다. 거래금액은 10억9000만원~11억6670만원에 형성됐는데, 이는 분양이 진행됐던 지난 2019년 당시 공급가였던 8억9990만원~10억8470만원(14층~50층 이상)보다 약간 높은 수준입니다. 

 

서울 중구 청계3가 일원에 자리한 '힐스테이트 세운 센트럴' 단지의 도시형 생활주택에서도 직거래 방식으로 첫날과 지난 9일 총 2건의 분양권 거래가 신고됐습니다. 거래가격은 전용 25㎡에서 3억2550만원, 49㎡에서 9억4250만원입니다.

 


◇제한은 풀렸지만..실거주의무·양도세율 '걸림돌' 등장

 

규제 완화로 서울 등 각 지역에서 분양권 매매를 원활히 할 수 있는 토대는 마련됐으나 '공생 관계'라고 할 수 있는 '실거주의무 폐지' 부분이 국회에 계류돼 있다는 것이 분양권 거래 활성화의 걸림돌로 작용할 전망입니다.

 

국토부는 올해 초 청약 문턱을 낮추고자 전매제한 규제 완화와 동시에 실거주의무 규정 또한 폐지하겠다고 발표한 바 있습니다. 기존 주택법 상 실거주 의무기간은 분양가상한제 지역에서 적용되며, 기간의 경우 공공택지에서는 3년, 민간택지에서는 2년입니다. 분양가가 인근 주택시세의 80% 미만일 경우 공공택지 5년, 민간택지 3년으로 규정하고 있습니다.

 

실거주의무를 적용받게 될 경우 전매제한 완화 개정은 사실상 무의미하다는 게 부동산업계의 인식입니다. 분상제 적용 단지에서 분양권을 팔 경우 입주할 수 있는 방법이 사실상 없어 주택법을 위반하는 행위가 되기 때문입니다. 주택법 상 실거주의무를 위반할 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

 

지난해 12월 서울 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'과 서울 성북구 '장위자이 레디언트'도 당시 2년의 실거주 의무기간이 적용된 바 있습니다.

 

분양 당첨자 발표 이후 1년 경과 시점인 오는 12월 해당 단지 모두 전매제한이 풀리더라도, 실거주의무 규정을 적용받을 경우 실질적으로 자유롭게 팔 수 있는 시점은 입주 예정연도인 2025년보다 2년 뒤인 2027년이 돼 사실상 규제완화 효과가 없는 셈이 됩니다.

 

실거주의무 폐지와 함께 분양권에 대한 '양도세 완화' 또한 해결해야 할 필수적인 과제로 꼽히고 있습니다.

 

현재 분양권을 갖고 있는 시기가 1년 미만일 경우 양도세율이 시세차익의 70%, 2년 이내일 경우 60%가 적용되고 있으며, 지방세까지 더할 경우 최대 66%에서 77%까지 올라가게 돼 사실상 시세차익에 따른 이득을 볼 수 없게 됩니다. 정부가 올해 초 양도세율을 6~45% 범위로 낮추겠다고 이야기했으나 이 또한 개정 논의가 지지부진한 상황입니다.

 

부동산 업계는 두 가지 걸림돌이 아직 남아있는 상황에서 규제 완화 효과가 두드러지게 발휘되기는 어렵다는 입장이 다수입니다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량의 경우 지난해보다 증가할 것으로 보고 있지만 분상제 지역의 실거주의무, 양도소득세가 적용돼 단기간 내에 2019~2020년 수준의 큰 폭으로 오르기는 어려울 것으로 본다"며 "분상제를 적용받지 않는 아파트 단지에서는 그래도 환금성 등에 대한 부분이 괜찮아지며 거래가 늘 수 있을 것으로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

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홍승표 기자 softman@inthenews.co.kr

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명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

명암 공존하는 상법 개정안…세부 조항에 따라 수혜 영역 확대

2025.06.15 10:07:18

인더뉴스 최이레 기자ㅣ이재명 정부 출범과 함께 보다 강화된 새 상법 개정안 통과에 관심이 몰리고 있습니다. 최근 여당인 더불어민주당의 원내대표 선거 등으로 국회 본회의 일정이 연기되었지만 상법 개정안 처리는 이 대통령이 후보 시절부터 강하게 주장한 핵심 공약인 만큼 통과는 시간문제라는 시각이 강합니다. 특히, 새 상법 개정안을 두고 기업 경영권 방어와 같은 예상되는 리스크도 있지만 시장 투명성 강화 차원에서 추가적인 수혜를 기대할 수 있을 것으로 전망됩니다. 더불어 세부 조항에 따라 시장에 미치는 영향력이 달라질 수 있는 만큼 수혜 영역도 보다 확대될 수 있다는 의견이 나오고 있습니다. 더불어민주당은 지난 12일 국회 본회의 개최를 통해 상법 개정안을 처리할 예정이었지만 새 원내대표 선출 이후 야당인 국민의힘과 협의를 거쳐 국회 본회의에서 처리하는 방향으로 가닥을 잡았습니다. 이에 따라 새 개정안 처리는 15일 이후로 밀리게 됐지만 이미 170석의 과반 의석을 보유한 여당이 주도하고 있는만큼 사실 상 통과 수순을 밟을 것으로 전망됩니다. 이를 위해 더불어민주당은 이달 13일 '코스피5000 특별위원회'를 신설해 국내 주식시장 제도 개선과 상법 개정안 입법에 나서기로 했습니다. 이경연 대신증권 연구원은 "상법 개정안이 재발의되면 대통령의 신속한 재가를 전제로 법제사법위원회(법사위) 통과부터 최종 법안 통과까지 최소 16일로 단축될 가능성이 있다"며 "향후 입법 과정은 이전보다 빠르게 진행될 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 기존 상법 개정안은 지난 4월17일 재표결에 붙여져 가결 요건인 '재적의원 과반 출석과 출석의원 3분의 2 이상 찬성'을 충족하지 못해 자동 폐기됐습니다. 이후 새 정권이 들어서면서 더불어민주당에서 보다 강화된 상법 개정안을 들고 나왔습니다. 이사 충실 의무를 회사는 물론 주주에게까지 확대 적용하는 것은 물론 분리 선출 감사위원을 한 명에서 두 명 이상으로 늘리고 이들 전원에게 '3% 룰'을 적용하도록 규정했습니다. 시행 역시 공포 즉시하기로 하는 등 과거 안보다 강력해 졌습니다. 증권가에서는 새 개정안이 통과되면 경영권 방어와 같은 리스크 대응 비용으로 기업 장기 성장동력이 훼손될 수 있다는 우려도 나오고 있지만 시장 상승 모멘텀으로 작용할 가능성이 크다는 데 무게를 두고 있습니다. 특히, 새 개정안 통과 기대감에 최근 대형 지주사를 포함해 증권사 등 금융업 관련주들의 기업가치가 크게 오른 가운데 수혜 영역이 추가적으로 확장될 수 있다는 의견입니다. 김종영 NH투자증권 연구원은 "집중투표제와 감사위원 분리 선출확대 시 중소형 지주사도 대형 지주사에 후행해 상승 가능성이 있다"며 "단기적으로는 시장 상승 모멘텀으로 작용할 것으로 예상한다"고 설명했습니다. 박건영 KB증권 연구원은 "현재 선진국(G5 국가) 이사 충실의무 관련 법령에는 모두 판례를 기준으로 이사가 회사에 충실할 의무를 부담한다고 규정한다"며 "특히 이번 신정부의 상법 개정은 한국 주식시장의 밸류에이션 멀티플 재평가로 이어져 코리아 디스카운트 해소의 구조적 변화와 외국인 투자자의 자금 유입을 가속화시킬 전망"이라고 진단했습니다.


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