검색창 열기 인더뉴스 부·울·경

Estate 건설/부동산

문턱만 낮아진 서울 분양권 거래…‘실거주·양도세’ 언제 손 보나?

URL복사

Tuesday, April 11, 2023, 17:04:18

7일부터 전매제한 최대 3년으로 규제 완화
서울, 16개 단지서 총 1만1233가구 수혜
‘실거주의무 폐지’ 확정 안돼 실효성 의문
분양권 양도소득세율 그대로..걸림돌 작용

 

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ전매제한 기간이 완화되며 서울 내 신규단지의 분양권 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 그러나 폐지가 예고됐던 '실거주의무'가 아직까지는 적용되고 있어 완화 효과가 바로 발휘되기는 쉽지 않을 것이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

지난 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 지방권 최대 1년으로 각각 단축됐습니다. 세부적으로 살펴보면, 수도권은 규제지역 또는 공공택지일 경우 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이며, 지방권의 경우 규제지역 또는 공공택지 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 '폐지' 등을 적용받게 됐습니다.

 

이에 따라, 서울은 규제지역인 강남 3구와 용산구, 일부 공공택지지구를 제외한 전 지역에서 전매제한 기간이 1년으로 단축됐습니다. 강남 3구와 용산구 등 또한 기존 10년에서 3년으로 기간이 크게 완화되며 분양권 거래에 어느 정도 숨통을 틔게 됐습니다.

 

전매제한 완화에 따라 수도권에서만 총 12만여가구 규모의 120개 단지에서 분양권 거래제한이 풀렸습니다. 서울의 경우 16개 단지에서 총 1만1233가구가 전매제한 대상에서 풀려 분양권 거래를 할 수 있게 됐습니다.

 

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면, 완화 첫 날인 지난 7일부터 10일까지 나흘 간 서울서 분양권이 판매된 건수는 총 8건으로 나타났습니다. 지난해 서울서 거래된 아파트 분양권이 총 16건으로 역대 최저치를 찍은 것과 비교할 경우 나흘 만에 지난해 전체 건수의 50%를 달성한 셈입니다.

 

이 가운데, 서울 동대문구 전농동에 공급된 고층 주상복합 단지인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 경우 전용면적 84㎡에서 시행 첫날에만 3가구의 분양권이 거래됐습니다. 거래금액은 10억9000만원~11억6670만원에 형성됐는데, 이는 분양이 진행됐던 지난 2019년 당시 공급가였던 8억9990만원~10억8470만원(14층~50층 이상)보다 약간 높은 수준입니다. 

 

서울 중구 청계3가 일원에 자리한 '힐스테이트 세운 센트럴' 단지의 도시형 생활주택에서도 직거래 방식으로 첫날과 지난 9일 총 2건의 분양권 거래가 신고됐습니다. 거래가격은 전용 25㎡에서 3억2550만원, 49㎡에서 9억4250만원입니다.

 


◇제한은 풀렸지만..실거주의무·양도세율 '걸림돌' 등장

 

규제 완화로 서울 등 각 지역에서 분양권 매매를 원활히 할 수 있는 토대는 마련됐으나 '공생 관계'라고 할 수 있는 '실거주의무 폐지' 부분이 국회에 계류돼 있다는 것이 분양권 거래 활성화의 걸림돌로 작용할 전망입니다.

 

국토부는 올해 초 청약 문턱을 낮추고자 전매제한 규제 완화와 동시에 실거주의무 규정 또한 폐지하겠다고 발표한 바 있습니다. 기존 주택법 상 실거주 의무기간은 분양가상한제 지역에서 적용되며, 기간의 경우 공공택지에서는 3년, 민간택지에서는 2년입니다. 분양가가 인근 주택시세의 80% 미만일 경우 공공택지 5년, 민간택지 3년으로 규정하고 있습니다.

 

실거주의무를 적용받게 될 경우 전매제한 완화 개정은 사실상 무의미하다는 게 부동산업계의 인식입니다. 분상제 적용 단지에서 분양권을 팔 경우 입주할 수 있는 방법이 사실상 없어 주택법을 위반하는 행위가 되기 때문입니다. 주택법 상 실거주의무를 위반할 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

 

지난해 12월 서울 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'과 서울 성북구 '장위자이 레디언트'도 당시 2년의 실거주 의무기간이 적용된 바 있습니다.

 

분양 당첨자 발표 이후 1년 경과 시점인 오는 12월 해당 단지 모두 전매제한이 풀리더라도, 실거주의무 규정을 적용받을 경우 실질적으로 자유롭게 팔 수 있는 시점은 입주 예정연도인 2025년보다 2년 뒤인 2027년이 돼 사실상 규제완화 효과가 없는 셈이 됩니다.

 

실거주의무 폐지와 함께 분양권에 대한 '양도세 완화' 또한 해결해야 할 필수적인 과제로 꼽히고 있습니다.

 

현재 분양권을 갖고 있는 시기가 1년 미만일 경우 양도세율이 시세차익의 70%, 2년 이내일 경우 60%가 적용되고 있으며, 지방세까지 더할 경우 최대 66%에서 77%까지 올라가게 돼 사실상 시세차익에 따른 이득을 볼 수 없게 됩니다. 정부가 올해 초 양도세율을 6~45% 범위로 낮추겠다고 이야기했으나 이 또한 개정 논의가 지지부진한 상황입니다.

 

부동산 업계는 두 가지 걸림돌이 아직 남아있는 상황에서 규제 완화 효과가 두드러지게 발휘되기는 어렵다는 입장이 다수입니다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량의 경우 지난해보다 증가할 것으로 보고 있지만 분상제 지역의 실거주의무, 양도소득세가 적용돼 단기간 내에 2019~2020년 수준의 큰 폭으로 오르기는 어려울 것으로 본다"며 "분상제를 적용받지 않는 아파트 단지에서는 그래도 환금성 등에 대한 부분이 괜찮아지며 거래가 늘 수 있을 것으로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

배너

홍승표 기자 softman@inthenews.co.kr


‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

2024.05.02 16:14:17

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융당국이 '기업 밸류업 프로그램'의 핵심인 '기업가치 제고계획' 수립 원칙과 세부 작성법을 담은 가이드라인을 내놓았습니다. 밸류업 당사자로 새로운 형태의 공시라는 숙제를 받아든 상장기업에 길라잡이를 제시해 이행 초기 혼란을 최소화하고 적극적인 밸류업 프로그램 동참을 독려하기 위한 조처로 받아들여집니다. 하지만 기업이 민감하게 반응하는 '지배구조'를 한국증시 주요 저평가 요인중 하나로 지목하고 개선방안 공시를 권고하면서 일선 기업들의 수용성에 변수로 작용할 것으로 전망됩니다. 금융위원회는 2일 한국거래소·자본시장연구원과 함께 기업 밸류업 지원방안 2차세미나를 열고 '기업가치 제고계획 가이드라인(안)'을 공개했습니다. 이번 가이드라인은 기업가치 제고계획 흐름도를 '기업개요-현황진단-목표설정-계획수립-이행평가-소통'으로 구성했습니다. 먼저 '기업개요'에는 기업가치 제고계획이 그 자체로 기업에 대한 완결성 있는 보고서로 기능할 수 있도록 업종, 주요 제품·서비스, 연혁, 재무상태 등 기본적인 정보를 기재합니다. '현황진단'은 기업의 사업현황에 대해 시장환경·경쟁우위요소·리스크 등을 입체적으로 진단하고 다양한 재무·비재무 지표 중 중장기적인 가치제고 목적에 부합하는 핵심지표를 선정·분석하는 단계입니다. 주요 재무지표는 ▲PBR(주가순자산비율), PER(주가이익비율) 등 시장평가 ▲ROE(자기자본이익률), ROIC(투하자본이익률), COE(주주자본비용), WACC(가중평균자본비용) 등 자본효율성 ▲배당(금액·성향·수익률), 자사주(보유분·신규취득·소각내역), TSR(총주주수익률) 등 주주환원 ▲매출액·영업이익·자산 증가율 등 성장성 ▲자산 포트폴리오(영업·비영업자산), FCF(잉여현금흐름), 부채비율 등 기타로 분류해 다각적인 지표를 예로 제시했습니다. 비재무지표는 지배구조 관련 일반주주 권익제고, 이사회 책임성, 감사 독립성을 위한 여러 요소를 기존 '기업지배구조보고서' 공시항목 및 기관투자자 등 시장참여자가 주목하는 내용을 중심으로 합니다. 가령 상장기업이 성장성 높은 사업부문을 물적분할한 뒤 분할자회사를 상장하는 모자회사 중복상장 이슈가 있다면 기업은 모회사 일반주주 권익을 보호·증진하는 계획을 설명하거나 물적분할 후 분할자회사를 비상장 완전자회사로 유지하는 계획을 밝히는 소통을 할 수 있습니다. 이른바 '쪼개기 상장'은 핵심사업부를 자회사로 쪼개 신규상장하면서 모회사 기업가치를 떨어뜨리고 기존 주주의 지분가치가 훼손된다는 지적이 제기돼 왔습니다. 또 다른 예로 상장기업 지배주주 및 그 특수관계인의 비상장 개인회사 보유 이슈가 있는 경우 상장기업과 비상장 개인회사간 이해상충 우려를 해소하기 위한 정확한 사실관계와 향후 계획을 설명할 수 있습니다. 가이드라인은 감사위원 분리선출을 통한 감사 독립성 강화도 좋은 예시로 기업은 감사위원 분리선출 현황과 향후 계획을 밝힐 수 있다고 설명합니다. '목표설정'에서는 일시적·임시방편적 개선이 아닌 중장기 목표를 제시합니다. 중장기적 사업전략없이 단기적인 주가부양만을 목표로 하는 것은 기업가치 제고계획 취지와 부합하지 않는다고 가이드라인은 분명히 밝히고 있습니다. 계량화된 수치로 명료하게 제시하는 것이 권장되지만 정성적인 서술 또는 구간제시 등 다양한 방법의 목표설정도 가능합니다. '계획수립'에서 기업은 목표달성을 위한 구체적인 계획을 작성하며 사업부문별 투자, R&D확대, 사업 포트폴리오 개편, 자사주 소각·배당 등 주주환원, 비효율적인 자산처분 등 다양한 사업전략적·재무적 계획을 수립할 수 있습니다. 이와 함께 기업은 연 1회 공시 사이에 어떤 노력을 이행했는지 잘된 점과 보완 필요사항을 기재(이행평가)하고 주주·시장참여자 의견이 경영에 반영될 수 있는 공식적인 프로세스를 구축해 쌍방향 '소통'을 확대합니다. 상장사 이사회는 경영진이 기업가치 제고계획을 적절히 수립·이행하는지 감독하고 필요하다면 이사회 보고, 심의 또는 의결을 거치는 등 적극적으로 참여해야 한다고 금융위는 강조합니다. 공시는 연 1회 등 주기적 공시와 외국인투자자를 위한 영문공시 병행이 권장되며 예고공시도 가능합니다. 이번 기업가치 제고계획 가이드라인·해설서 제정안은 최종 의견수렴을 거쳐 이달중으로 확정·발표될 예정입니다. 이후 준비가 되는 기업부터 거래소 상장공시시스템(KIND)을 통해 공시를 시작합니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 축사에서 "기업 밸류업은 긴 호흡으로 추진해야 할 과제이며 기업가치 제고계획 가이드라인은 기업 밸류업 지원방안의 끝이 아니라 시작"이라고 말했습니다. 그러면서 "정부와 유관기관은 밸류업 세제 지원방안 마련·발표, 코리아 밸류업 지수 개발, 연계 상장지수펀드(ETF) 상장, 우수기업 표창 등 과제를 차질없이 추진하며 적극 지원하겠다"고 강조했습니다.


배너


배너