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‘장동건, 싸이 빌딩 분석’... 이태원 원주민과 한남동 투어

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Wednesday, September 25, 2019, 16:09:52

빌사남TV 이태원 특집 1편...한남더힐에 맞서는 고급 아파트 ‘나인원한남’ 현장 방문

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

▲ 신대리: 안녕하세요, 빌사남TV 입니다. 오늘은 이태원에 나와 있습니다. 특별한 게스트 한 분도 준비되어 있는데요, 저희 회사 정성문 팀장님을 모셔보도록 하겠습니다.

 

△ 정팀장: 안녕하세요, 저는 빌사남 부동산 중개법인에서 일하고 있는 정성문 팀장입니다. 이태원에서 10년 거주했습니다. 제가 이태원 잘 알고 있고 좋아하는 곳이어서 대표님께서 초대해주셨는데요, 열심히 해보겠습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 기대해주시고요. 지금은 한강진역 앞에 있는데요, 한강진역부터 이태원역, 녹사평역까지 이동해보도록 하겠습니다. 가보시죠

 

<꼼데가르송 길 앞>

 

▲ 신대리: 저희는 제2의 가로수길이라 불리는 꼼데가르송 길 앞에 나와 있는데요, 꼼데가르송 길에 대해 간략히 설명 부탁드립니다.

 

△ 정팀장: 제일모직이 뒤쪽에 보이는 건물, 꼼데가르송을 인수해서 현재 꼼데가르송 길이라는 이름으로 불리고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 한강진역에서 이태원역 대로변까지 이어지는 길이 꼼데가르송이라 불립니다. 꼼데가르송 길은 대기업이나 연예인분들이 빌딩을 많이 매입해서 소유하고 있어요. 길 자체가 고급스러워요. 저희는 지금 꼼데가르송 길 초입에 위치하고 있고 여기 바로 앞에는 장동건 씨 건물이 있어요.

 

▲ 신대리: 외관이 되게 유럽풍 느낌으로 되어있어요. 저기 배경으로 나오는 카페에서 제가 사진을 찍었었는데 잘 나오더라고요. 장동건 씨 건물 앞에 가서 자세히 얘기 나눠보겠습니다.

 

<배우 장동건 건물 앞>

 

▲ 신대리: 유럽풍 외관을 가진 장동건 씨 건물 앞에 와있습니다. 장동건 씨 건물에 대해 간략하게 소개 부탁드릴게요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 장동건 씨가 2011년 6월에 126억원에 매입했습니다. 그때 당시 대지 평단가가 1억 2600만원 정도였는데 당시에 시세가 많이 비싸다는 말이 있었어요. 그리고 얼마 지나지 않아서 가수 싸이 씨도 같은 대로변에 있는 건물을 78억 5000만원에 매입했습니다.

 

둘 다 대지가 100평인데 가격으로만 봤을 때는 장동건 씨가 비싸게 매입한 것으로 보이지만 장동건 씨 건물은 특이한 점이 있습니다. 장동건 씨 건물이 지하 2층~지상 5층 규모인데 같은 대로변에 있는 싸이 씨의 건물은 지하 2층~지하 6층 건물이에요. 싸이 씨 건물은 고저가 있어서 대로변에서는 되게 낮은 건물처럼 보여요. 한 3층 정도의 건물로 보이고 가시성이 떨어집니다.

 

반면에 장동건 씨 건물은 외관 전체가 다 보여서 굉장히 가시성이 뛰어납니다. 그래서 저는 그때 당시 매입가가 비싸다고 생각하지 않습니다. 현재 전 층 다 폭스바겐이 임차해있고요, 현재 시세는 170억 정도로 예상이 됩니다.

 

△ 정팀장: 처음에 장동건이 빌딩을 매입했을 때 부동산에서 무리한 투자 아니냐는 말이 많았었는데요, 시간이 지나다 보니까 적정 가격 이상으로 시세가 나오고 있으므로 저 역시도 현재까지는 성공적인 투자라고 생각합니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 장동건 씨 건물 봤고요, 조금 더 앞으로 가서 방금 말씀드렸던 싸이 씨 건물과 대기업 총수들이 매입한 건물들 살펴보도록 하겠습니다.

 

<나인원 한남 근처>

 

▲ 신대리: 네 저희는 지금 공사가 한창 진행 중인 나인원 한남 앞에 나와 있습니다.

 

△ 정팀장: 과거에 미군들이 거주하는 전용 아파트였는데요, 미군 기지가 이전이 되고 그분들이 빠지면서 이렇게 아파트를 짓고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 총 9개 동에 총 335세대가 들어올 예정이고, 바로 분양이 된 건 아니고 임대 형태로 됐다가 나중에 분양하는 방식입니다. 한남더힐과 비슷하죠.

 

△ 정팀장: 분양가 상한제에 막혀 있어서 4년 뒤 임대 후에 매각하는 형식. 말씀하신 대로 한남더힐과 같은 방식입니다. 더 높은 거래가를 위해서 그렇게 하는 것으로 알고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 한남더힐과 대적할만한 고급 아파트죠.

 

△ 정팀장: 저는 한남더힐보다 나인원 한남이 더 좋아 보입니다. 입지도 그렇고 신축이기도 하고요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 한남동 중에서도 가장 각광을 받았던 개발이었던 것 같아요. 지금 저희가 있는 곳이 나인원 한남 후문이 될 곳이에요. 정문은 반대쪽 대로변이고요. 후문 쪽에 문이 나면 이쪽 길을 통해서 한강진역으로 갈 것 같아요.

 

△ 정팀장: 지금 나인원 한남 후문이 나온다는 소식 때문에 이 길을 비롯해서 한강진역, 이태원 갈 수 있는 라인이 한남동에서 가장 핫한 지역으로, 부동산 가격도 가파르게 오르고 있는 곳입니다.

 

한강진역에서 내려서 저희가 걸어온 그 길을 향해서 패션파이브를 지나고 장동건 건물 아래로 내려올 수도 있고, 왼쪽으로 가든 오른쪽으로 가든 지금 상권이 형성되어 있어요. 조그마한 프라이빗한 카페나 술집이 잘 조성되어 있어서 충분하게 현재보다는 미래가 기대되는 지역이라고 생각합니다.

 

<삼성가 소유 건물 일대>

 

▲ 신대리: 지금 저희가 나와 있는 이 일대가 삼성가 소유의 건물이라고요?

 

△ 정팀장: 네, 꼼데가르송 건물부터 해서 조말론 건물 뒤쪽 리움미술관 그리고 자택까지 해서 삼성가 소유의 건물들입니다. 유엔빌리지는 현대가 소유하고 있다면 한남동 이쪽은 삼성이 많이 소유하고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 직접 소유도 하고 있고 위쪽으로는 대기업 총수들이 많이 거주하고 있어요.

 

△ 정팀장: 말씀하신 대로 뒤쪽으로는 삼성가와 연결되어 있는 신세계그룹 이명희 회장이라든지 정용진 부회장, 그리고 쌍용건설 김석주 대표도 거주하고 있고요

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이건희 회장도 위쪽 자택에 거주하고 있고, 여기가 터가 좋습니다. 풍수지리학적으로 앞쪽으로 한강이 보이고 뒤에는 바로 남산이 있어서 굉장히 좋다고 합니다.

 

△ 정팀장: 3대 부촌 평창동, 청담동, 한남동의 특징은 일반인이 접근하기가 힘들어요. 대중교통을 이용해서 일반인들이 가야 하는데 이쪽은 산세가 좀 높아서 걷기가 힘들기 때문에 부촌에 사는 부자들이 이런 곳들을 좋아한다고 들었거든요. 특히 이 지역은 남산의 한 자락이라서 걸어가기가 힘듭니다.

 

<어느 6층 건물 앞>

 

- 빌사남 김윤수 대표: 아까 장동건 씨 건물 앞에서 말씀드렸는데 이게 지금 6층 건물입니다. 근데 대로변에서는 3층 정도 건물로밖에 안 보여요. 뒤편이 경사가 져 있어요. 그래서 이 건물은 대로변에서 가시성이 떨어집니다. 장동건 씨 건물은 전체가 다 보였잖아요. 가시성으로 봤을 때는 장동건 씨 건물이 당연히 더 좋은 거예요. 싸이 씨 건물은 원래 임차인과 분쟁이 조금 있었죠.

 

△ 정팀장: 네, 이전에 카페 드로잉이라는 회사가 들어와 있었는데 임차 계약 기간이 남아있어서 문제가 있다가 마지막에는 금전적인 부분 때문에 잘 해결되었다고 알고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 명도되고 난 뒤에는 지금 스타벅스가 전 층 임대로 들어가 있습니다.

 

▲ 신대리: 스타벅스는 모두가 원하는 우량 임차인이잖아요. 건물에 미치는 영향이 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 일단 스타벅스가 들어왔다는 자체가 건물 가치를 올릴 수 있을 만한 요소입니다.

 

△ 정팀장: 공실의 위험도 가장 적고요, 임대료가 밀릴 위험은 더 적을 것 같고요. 우량 임차인이 들어오면 건물의 가치는 저절로 올라갈 것으로 예상이 됩니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 나중에 팔 때도 좋은 영향을 미치게 되는데 스타벅스가 들어오면서 싸이 씨의 건물은 약 140억 정도 될 것으로 예상이 됩니다. 성공적으로 잘한 투자라고 보입니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr


‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

2024.05.02 16:14:17

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융당국이 '기업 밸류업 프로그램'의 핵심인 '기업가치 제고계획' 수립 원칙과 세부 작성법을 담은 가이드라인을 내놓았습니다. 밸류업 당사자로 새로운 형태의 공시라는 숙제를 받아든 상장기업에 길라잡이를 제시해 이행 초기 혼란을 최소화하고 적극적인 밸류업 프로그램 동참을 독려하기 위한 조처로 받아들여집니다. 하지만 기업이 민감하게 반응하는 '지배구조'를 한국증시 주요 저평가 요인중 하나로 지목하고 개선방안 공시를 권고하면서 일선 기업들의 수용성에 변수로 작용할 것으로 전망됩니다. 금융위원회는 2일 한국거래소·자본시장연구원과 함께 기업 밸류업 지원방안 2차세미나를 열고 '기업가치 제고계획 가이드라인(안)'을 공개했습니다. 이번 가이드라인은 기업가치 제고계획 흐름도를 '기업개요-현황진단-목표설정-계획수립-이행평가-소통'으로 구성했습니다. 먼저 '기업개요'에는 기업가치 제고계획이 그 자체로 기업에 대한 완결성 있는 보고서로 기능할 수 있도록 업종, 주요 제품·서비스, 연혁, 재무상태 등 기본적인 정보를 기재합니다. '현황진단'은 기업의 사업현황에 대해 시장환경·경쟁우위요소·리스크 등을 입체적으로 진단하고 다양한 재무·비재무 지표 중 중장기적인 가치제고 목적에 부합하는 핵심지표를 선정·분석하는 단계입니다. 주요 재무지표는 ▲PBR(주가순자산비율), PER(주가이익비율) 등 시장평가 ▲ROE(자기자본이익률), ROIC(투하자본이익률), COE(주주자본비용), WACC(가중평균자본비용) 등 자본효율성 ▲배당(금액·성향·수익률), 자사주(보유분·신규취득·소각내역), TSR(총주주수익률) 등 주주환원 ▲매출액·영업이익·자산 증가율 등 성장성 ▲자산 포트폴리오(영업·비영업자산), FCF(잉여현금흐름), 부채비율 등 기타로 분류해 다각적인 지표를 예로 제시했습니다. 비재무지표는 지배구조 관련 일반주주 권익제고, 이사회 책임성, 감사 독립성을 위한 여러 요소를 기존 '기업지배구조보고서' 공시항목 및 기관투자자 등 시장참여자가 주목하는 내용을 중심으로 합니다. 가령 상장기업이 성장성 높은 사업부문을 물적분할한 뒤 분할자회사를 상장하는 모자회사 중복상장 이슈가 있다면 기업은 모회사 일반주주 권익을 보호·증진하는 계획을 설명하거나 물적분할 후 분할자회사를 비상장 완전자회사로 유지하는 계획을 밝히는 소통을 할 수 있습니다. 이른바 '쪼개기 상장'은 핵심사업부를 자회사로 쪼개 신규상장하면서 모회사 기업가치를 떨어뜨리고 기존 주주의 지분가치가 훼손된다는 지적이 제기돼 왔습니다. 또 다른 예로 상장기업 지배주주 및 그 특수관계인의 비상장 개인회사 보유 이슈가 있는 경우 상장기업과 비상장 개인회사간 이해상충 우려를 해소하기 위한 정확한 사실관계와 향후 계획을 설명할 수 있습니다. 가이드라인은 감사위원 분리선출을 통한 감사 독립성 강화도 좋은 예시로 기업은 감사위원 분리선출 현황과 향후 계획을 밝힐 수 있다고 설명합니다. '목표설정'에서는 일시적·임시방편적 개선이 아닌 중장기 목표를 제시합니다. 중장기적 사업전략없이 단기적인 주가부양만을 목표로 하는 것은 기업가치 제고계획 취지와 부합하지 않는다고 가이드라인은 분명히 밝히고 있습니다. 계량화된 수치로 명료하게 제시하는 것이 권장되지만 정성적인 서술 또는 구간제시 등 다양한 방법의 목표설정도 가능합니다. '계획수립'에서 기업은 목표달성을 위한 구체적인 계획을 작성하며 사업부문별 투자, R&D확대, 사업 포트폴리오 개편, 자사주 소각·배당 등 주주환원, 비효율적인 자산처분 등 다양한 사업전략적·재무적 계획을 수립할 수 있습니다. 이와 함께 기업은 연 1회 공시 사이에 어떤 노력을 이행했는지 잘된 점과 보완 필요사항을 기재(이행평가)하고 주주·시장참여자 의견이 경영에 반영될 수 있는 공식적인 프로세스를 구축해 쌍방향 '소통'을 확대합니다. 상장사 이사회는 경영진이 기업가치 제고계획을 적절히 수립·이행하는지 감독하고 필요하다면 이사회 보고, 심의 또는 의결을 거치는 등 적극적으로 참여해야 한다고 금융위는 강조합니다. 공시는 연 1회 등 주기적 공시와 외국인투자자를 위한 영문공시 병행이 권장되며 예고공시도 가능합니다. 이번 기업가치 제고계획 가이드라인·해설서 제정안은 최종 의견수렴을 거쳐 이달중으로 확정·발표될 예정입니다. 이후 준비가 되는 기업부터 거래소 상장공시시스템(KIND)을 통해 공시를 시작합니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 축사에서 "기업 밸류업은 긴 호흡으로 추진해야 할 과제이며 기업가치 제고계획 가이드라인은 기업 밸류업 지원방안의 끝이 아니라 시작"이라고 말했습니다. 그러면서 "정부와 유관기관은 밸류업 세제 지원방안 마련·발표, 코리아 밸류업 지수 개발, 연계 상장지수펀드(ETF) 상장, 우수기업 표창 등 과제를 차질없이 추진하며 적극 지원하겠다"고 강조했습니다.


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