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투자 전 ‘미분양 데이터’를 봐야하는 이유

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Wednesday, June 13, 2018, 12:06:00

[박상용의 부동산 빅데이터] “미분양이 증가할수록 부동산 심리 감소 가능성이 커” 

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 부동산 투자를 고려하기 전 반드시 살펴봐야 하는 조건이 있다. 그 중 하나가 바로 해당 지역의 주택 미분양 현황이다. 미분양이란 분양한 주택에서 정해진 일부 또는 전부가 분양되지 않은 것을 의미한다. 

 

최근 언론에 미분양 아파트에 대한 얘기가 심심찮게 거론되고 있다. 실제 지난 2015년 11월, 경기도 용인시의 8156세대의 대규모 아파트가 미분양을 기록하면서 언론에서 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 당시 많은 사람들은 부동산 가격 하락에 대해 걱정하기 시작했다. 

 

 

경기도 용인시의 미분양 현황을 살펴보자. 그래프에 따르면 2014년 5월부터 2015년 10월까지 미분양 수치는 오르락내리락 반복했다. 2015년 11월 사상 최대의 미분양 수치를 기록했고, 이후 하락폭이 가속화됐다. 2018년 3월엔 833세대 미분양을 기록했다. 

 

미분양과 부동산 가격은 어떤 상관관계가 있을까? 아래 경기도 용인시의 미분양 현황과 아파트 실거래가지수를 보면 알 수 있다. 그래프를 보면 미분양 수치가 하락하는 동안 부동산 실거래가지수는 상승해 서로 반비례하는 모습을 보여준다. 

 

 

미분양은 부동산 심리의 척도이기도 하다. 전국의 실거래가지수와 미분양 현황을 살펴보면, 미분양 현황이 감소할수록 실거래가지수가 상승하는 모습을 볼 수 있다. 쉽게 말해 비어 있는 세대가 줄어들수록 더 많은 거래가 이뤄진다는 의미다. 

 

이는 부동산 가격과도 연관이 있다. 부동산 가격이 상승하기 위해서는 지역의 부동산 심리가 살아나야 하는데, 지역 내 미분양이 감소할수록 심리가 상승한다. 반대로, 미분양이 증가할수록 부동산 심리가 감소할 가능성이 커진다는 뜻이다. 

 

하지만 단순히 미분양 데이터만 보고 투자에 나서는 것은 바람직하지 않다. 미분양 데이터는 부동산 가격에 영향을 주는 지표이지만, 미분양 데이터의 상승 또는 하락 추이만 관찰하면서 투자에 나설 경우 미래의 미분양 변화를 예측할 수 없기 때문에 큰 손실을 볼 수 있다. 


여기에 함께 따져봐야 하는 또 다른 데이터가 있다. 바로 '입주물량'이다. 보통 수요와 공급의 원칙에 따라 입주물량이 많아지면 부동산 가격이 하락한다고 알고 있다. 하지만, 입주물량이 많다고 해서 부동산 가격이 무조건 내려가진 않는데, 이는 미분양과 관련이 있다. 

 

입주물량이 많고 적음을 판단하기 위해선 적정 수요를 정확하게 예측해야 한다. 기존 도시의 경우 시장 흐름에 따라 생성되는 자연수요를 예측할 수 있는 반면, 새롭게 형성되는 도시는 인구와 세대가 얼마나 증가할지 몰라 수요를 예측하기 상당히 어렵다. 

 

 

세종특별자치시가 좋은 예다. 그래프는 2011년 1분기부터 2020년 4분기까지 아파트 입주물량이다. 2014년 많은 전문가들은 세종특별자치시가 입지적으로 좋아질 것은 분명하지만, 과도한 입주물량으로 부동산 가격은 보합세가 장기간 이어질 것이란 예측이 우세했다. 

 

결과는 어떨까. 2018년 현재 기준으로 당시 예측은 틀리게 됐다. 2014년 2분기부터 미분양 세대수가 증가하면서 부동산 가격이 내려갔다. 하지만, 이후 급속도로 미분양이 모두 소진되면서 부동산 가격이 상승세를 탔다.

 

 

세종특별자치시는 새롭게 형성되는 도시여서 입주물량에 대한 수요 예측이 어려웠던 것. 이 때 미분양 현황을 파악해 투자를 감행할지 판단할 수 있다. 2015년 3월 이후 세종특별자치시는 미분양 제로를 기록한다.

 

미분양 없으면 지역심리가 살아나고, 이 때부터 실거래가지수도 꿈틀대고, 2016년 3월부터 상승세를 타는 것을 볼 수 있다. 부동산 투자의 중요한 조건으로 미분양을 체크해야 하는 이유가 여기에 있다. 다음 편은 입주물량에 대한 데이터를 살펴볼 예정이다. 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr

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신한금융 ESG 가치 5.5조 창출…진옥동 회장 “지속가능 사회 만들기 진력”

신한금융 ESG 가치 5.5조 창출…진옥동 회장 “지속가능 사회 만들기 진력”

2025.07.01 16:30:26

인더뉴스 문승현 기자ㅣ신한금융그룹(회장 진옥동)이 2024년 한해 창출한 ESG 가치(ESG Value Created)가 5조4545억원으로 집계됐습니다. 1일 신한금융이 발간한 '2024 지속가능경영보고서'를 보면 지난해 436개 ESG 프로그램을 통해 창출된 순수 사회적 가치는 2조9590억원입니다. 여기서 환경적비용(91억원)과 사회적비용(542억원)을 차감한 뒤 배당·납세 등 주요 이해관계자 대상의 환원성과(2조5589억원)을 더한 수치입니다. 신한금융은 ESG 활동성과 정량화와 체계적인 관리를 위해 연세대 ESG·기업윤리센터와 협력해 글로벌 금융회사 최초로 ESG 활동성과 측정모델 즉 '신한 ESG 가치 인덱스(Value Index)'를 개발했습니다. ESG 활동 효과를 '화폐가치'로 측정하는 것으로 2019년부터 그 결과를 공개하고 있습니다. ESG 가치를 처음 측정한 2019년과 비교하면 측정 대상 ESG 활동은 93개에서 436개로, 순수 사회적 가치는 7907억원에서 2조9590억원으로 279% 큰폭 증가했습니다. 신한금융의 주요 ESG 활동 중에서도 눈에 띄는 건 '브링업(Bring-Up) & 밸류업(Value-Up) 프로젝트' 입니다. 신한저축은행 중신용 고객이 낮은 금리의 신한은행 '신한상생 대환대출'로 갈아탈 수 있는 기회를 제공하는 게 핵심입니다. 저축은행 우량고객이 이탈한다고 볼 수 있지만 은행 거래 유입을 통해 신용등급 상향이나 금융비용 감면까지 지원해 그룹 전체 우량고객을 늘리고(Bring-Up), 고객이 스스로 가치를 높이는(Value-Up) '고객상생'의 선순환 구조를 실현했다는 평가가 나옵니다. 금융위원회가 '혁신금융서비스'로 지정한 것도 취약계층에 대한 신용개선과 금융비용 절감, 나아가 가계부채 부담완화에 기여하고 있다는 점을 인정한 결과로 여겨집니다. 신한금융은 지난 6월 기준 신한상생 대환대출을 통해 574명의 고객에 102억원의 대환대출을 실행했고 이들 고객은 평균 4.8%p 이자절감(누적 이자경감액 9억8000만원) 효과를 누렸습니다. 진옥동 신한금융 회장은 브링업&밸류업 프로젝트 100억원 돌파에 대해 "신한이 고객 이자감면에 따른 이익축소에도 중·저신용 고객의 신용 상향지원을 통해 상생을 실현한 의미있는 결과"라며 "그룹 미션인 '따뜻한 금융' 실천의지를 담아 고객과 상생을 위한 금융사다리 역할을 더 적극적으로 수행하겠다"고 의지를 밝혔습니다. 이번 보고서에는 TCFD(기후), TNFD(생물다양성) 등 글로벌 주요이슈와 관련해 그룹 차원의 대응현황을 심층적으로 다룬 '스페셜 리포트'도 담겼습니다. 신한금융은 글로벌 공동의 목표 '2050 넷제로(Net Zero)' 달성을 위해 2020년 동아시아 금융그룹 최초로 탄소중립전략인 '제로 카본 드라이브(Zero Carbon Drive)'를 선언하며 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 녹색금융과 전환금융을 중심으로 한 '친환경 금융' 누적 실적은 2024년말 기준 총 18조7000억원에 달합니다. 2030년 30조원 달성목표의 62.3%에 해당하는 진도율입니다. 탄소배출 많은 산업의 친환경 전환을 위한 자금을 제공해 지속가능한 경제로 점진적 탈탄소화를 지원하는 전환금융 실적은 9605억원 규모로 집계됩니다. 이와 함께 TNFD 보고서에서는 그룹의 금융자산뿐 아니라 유형자산까지 포함해 '자연자본' 의존도와 영향 분석을 고도화한 내용을 담았습니다. 자연자본은 토양, 공기, 물, 광물 등 자연이 인류에 혜택을 제공하는 모든 자원을 포괄하는 개념입니다. 신한금융은 보고서에서 "금융업 특성상 직접적으로 자연자본과 관련된 의존도와 영향, 리스크 및 기회는 상대적으로 미미한 수준"이라며 "대부분의 자연자본 이슈는 투자 포트폴리오 즉 다운스트림 가치사슬(downstream value chain)을 통해 발생하는 경우가 많다"고 설명했습니다. 그러면서 "신한금융은 이러한 구조를 반영해 그룹 운영은 물론 투자 포트폴리오에 대해서도 자연자본 이슈가 투자기업에 미칠 수 있는 잠재적 영향을 종합적으로 검토하고 있다"고 밝혔습니다. 신한금융은 특히 올해로 20번째 발간된 지속가능경영보고서에서 글로벌 지속가능개발목표(SDGs)에 기반해 신한금융만의 독자적인 SDGs 전략 프레임워크를 수록하고 목표달성을 위한 지표·성과를 투명하게 공개하는 등 ESG 실행력을 강조했습니다. 진옥동 신한금융 회장은 "신한금융그룹은 '멋진 세상을 향한 올바른 실천' 이라는 슬로건 아래 우리 사회의 지속가능한 발전을 위해 최선을 다하고 있다"며 "앞으로도 금융이 할 수 있는 역할에 더욱 힘써서 탄소중립, 포용, 협력이라는 3대 전략방향에 따라 지속가능경영을 보다 체계적으로 펼쳐가겠다"고 말했습니다.


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