인더뉴스 권지영 기자ㅣ “'인생의 가장 큰 공백기는 앎과 실천 사이에 있다'는 말을 매우 좋아합니다. 부동산 투자에 대해 알게 됐다면, 바로 실천하는 걸 권해 드립니다.”
원래 그러면 안 되는 거지만, 부동산 투자 전문가를 인터뷰한다고 생각하니 괜시리 마음이 들떴다. 괜찮은 매물에 관한 정보나 요즘 뜨고 있는 지역이라도 귀동냥할 수 있을까 싶은 생각이 들었던 모양이다.
이런 기대가 얼마나 부질 없는 일인지 생각하게 되는 데에는 긴 시간이 필요하지 않았다. 인터뷰가 진행될수록 부동산 투자 전문가와 이야기를 나누는 건지, 인문학자인지 헷갈리기 시작했기 때문.
부동산 'GNOM(그놈)'의 박상용 대표는 짧은 기간에 세운 본인만의 부동산 투자 기준과 돈에 대한 자신의 철학에 대해 가감없이 털어놨다. 결과는 27승 1무 0패. 부동산 투자를 시작한 지 4년 동안 쌓은 전적이다. 인터뷰가 끝날 때쯤 스스로를 돌아보게 됐다. '나도 부동산 투자란 걸 해도 되는 사람일까?'
박 대표는 실업계 고등학교와 공대를 거쳐 포항제철에 입사했다. 이후 울산으로 직장을 옮겨 일한 평범한 직장인이었다. 결혼 후 부동산에 본격적으로 관심을 갖기 시작, 온갖 강의를 들으러 다녔고 4년 만에 부동산 전문가로 이름을 꽤 알리고 있다. 그런 박 대표의 투자 기준은 오로지 빅데이터다.
부동산 'GNOM(그놈)'은 독일어로 '땅의 정령'이라는 뜻이다. 어감은 독특하지만, 뜻이 마음에 들어 회사명으로 쓰게 됐다. 박 대표의 부동산 입문은 2008년으로 거슬러 올라간다. 회사에 입사하자마자 재테크를 동시에 시작한 것이다.
어머니의 권유로 인천에 2억원짜리 아파트를 사서 보증금 3000만원에 월 30만원 월세를 받았다. 1년 간 360만원 수입이 생길 것으로 계산했는데, 부동산 복비와 취등록세비를 제외하고 나니 정작 손에 남는 게 없었다. 게다가 집값까지 떨어지기 시작했다.
“처음 1년은 복비와 세금 내느라 수익이 제로였고, 이듬해는 '지역난방공사' 비용으로 가구당 120만원을 차출하는 바람에 수익을 못 봤어요. 여기에 2008년 리먼사태에 1년 후 유럽발 금융위기까지 겹치면서 집값마저 하락했어요.”
첫 투자에서 보기좋게 실패하고나니 부동산이 '웬수'가 됐다. 이후 일명 '부동산 비관론자'로 지냈다. 다시 부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 2012년 결혼 후 전세 생활을 하면서다. 두 번의 실패는 없다는 각오로 울산에서 서울로 부동산 강의를 들으러 다녔다.
당시 직장인이었던 박 대표는 평일 반차를 내고, 서울에서 강의를 듣고 심야버스로 울산에 내려가기를 반복했다. 몸은 힘들었지만 쳇바퀴처럼 돌던 일상에서 '내가 몰랐던 또다른 나를 발견'하는 재미를 느꼈다. 이전과 달리 부동산 투자에 대한 뚜렷한 목표의식도 생겼다.
강의를 들은지 3개월 만에 서울 노원구의 아파트를 샀다. 당시 여윳돈이 전혀 없어서 회사에서 대출받은 6400만원으로 갭투자를 했는데, 22평 아파트를 2억 2000만원에 매입해서 2년 후 2억 6000만원에 팔았다. 이때부터 부동산 데이터 공부에 박차를 가했다.
“부동산 공부를 하면서 블로그에 꾸준히 글을 써왔어요. 공부하다가 궁금한 점은 각종 대학교와 금융연구소에서 논문과 보고서를 찾아봤습니다. 사실 부동산의 원리는 '오르는 이유와 내려가는 이유'만 알면돼요. 어떤 이유로 부동산 가격이 내려갔는지 원인 분석에 집중했죠.”
박 대표는 2000년 이후 부동산 가격이 하락한 이유 3가지(입주물량 및 미분양증가, 단기간 급등, 외부영향)를 찾았다. 본격적으로 국토교통부, KB금융연구원, 통계청, 한국감정원, 국토연구원 등에서 온갖 데이터를 다운받아 부동산 가격에 영향을 준 요인들을 살펴보기 시작했다.
본격적인 부동산 데이터를 파고든지 1년 만에 전라남도 순천에 투자를 감행했다. 당시 순천을 포함해 전라남도가 2~3년 동안 아파트 가격이 오르지 않은 상태였다. 2015년 당시 여수(화학산업)와 광양(제철산업) 경기가 좋지 않은 상태여서 투자가 활성화되지 않은 지역이었다.
“순천을 주목하게 된 이유는 인구가 증가하고 있다는 점이었어요. 주변 도시인 광양과 여수는 인구수가 줄었는데, 순천은 순이동자수가 증가하고 있었죠. (투자 당시)특정 택지지구가 만들어진 상황도 아니어서 특별히 인구가 늘어날 요인이 없었는데 말입니다.”
당장 순천으로 달려갔다. 부동산과 카페 사장님들로부터 옆동네인 광양과 여수의 주력산업이 휘청거리면서 순천으로 이동하는 인구가 늘었다는 사실을 들었다. 통계청에서 3개 도시의 전입자, 전출자 데이터를 살펴보니, 실제로 광양과 여수에서 순천으로 이동하는 경우가 많았다.
지역 심리지수 등을 고려한 결과, 아파트를 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있었다. 결과적으로 6400만원을 투자해 2년 후 2억원의 차익을 거뒀다. 데이터를 기반으로 투자한 첫 번째 사례는 성공적이었다. 그리고, 박 대표는 자신만의 데이터 알고리즘을 만들기로 결심했다.
직장생활과 부동산 투자를 병행하다보니 주머니 사정은 좋아졌지만, 가족들과 보내는 시간은 크게 줄었다. 회사에 휴가를 냈지만, 아내 눈치보느라 출근하는 척하면서 임장에 나선 날도 많았다. 지금은 아내가 이해를 해주지만, 당시엔 부동산밖에 모르는 남편에 엄청 서운해했단다.
순천 아파트 투자에서 재미를 본 박 대표는 전국을 누볐다. 데이터 기반으로 지역의 흐름을 읽고 도시를 정해 5년~15년된 아파트가 주된 투자의 대상이다. 2년 뒤 매입가격의 10% 상승이 목표다. 3억원의 아파트인 경우 2년 뒤에 3억 3000만원에 팔면 목표 달성인 셈이다.
집값 하락이유를 데이터화 해서 투자한 덕에 고정적인 수입을 얻고 있다. 얼마 전 회사까지 박차고 나와 부동산 빅데이터 시스템을 구축하고 있다. 그동안 모았던 데이터를 보다 많은 사람들에 공유하기 위한 작업이다. 늦어도 내년 초에는 상용화하겠다는 게 그의 계획이다.
“아파트 한 곳을 투자하기 위해선 수많은 데이터를 들여다봐야 하고, 복잡한 분석절차를 거쳐야 합니다. 예를 들어 서울 강남구에 투자하려면 인구, 아파트 입주물량 등은 당연히 봐야하고, 옆동네인 서초구의 데이터도 함께 분석해 아파트 가격에 영향을 미칠만한 요인을 찾아야 합니다.“
전국 부동산 빅데이터는 너무 방대하기 때문에 체계적인 시스템으로 만드는 것이 우선과제다. 현재 IT시스템 개발자와 함께 부동산 '그놈' 론칭을 준비 중이다. 시스템이 완성되면, 회원제로 빅데이터를 제공할 예정이다.
서른 후반인 그는 일찌감치 인생의 목표도 정했다. 현재 부동산 투자에 대한 '무료 나눔 강연'을 하고 있는데, 중기적으로 청년주거사업 쉐어하우스를 운영하면서 청년 교육에 뜻이 있단다. 청년들에 좋은 강연을 들을 수 있는 기회를 제공해 인생의 터닝포인트를 만들어 주겠다는 계획이다.
“사회적 기업에 관심이 많습니다. 장기적으로 돈을 많이 벌면 요양원을 지어 훗날 아내와 함께 들어가는 게 꿈입니다. 살아가는 동안 저만의 좋은 흔적을 많이 남기고 싶어요. 단순히 돈을 추구하는 삶이 아닌 좋은 영향력을 지닌 사람으로 기억되고 싶습니다.“
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