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[뉴스+] ‘뜨거운 감자’ 분양가상한제...‘성수동 1가는 묶였는데 성수동 2가는 빠졌다’- ①

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Friday, November 08, 2019, 19:11:07

시행사·건설사 과도한 이윤 제한되며 분양가↓...소비자는 ‘내 집 마련‘에 더 합리적인 선택 할 수 있을 것
동별 ‘핀셋 지정’에 따른 형평성 문제와 ‘풍선효과’ 우려...정비사업지의 사업 속도에 따른 양극화 예상

 

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 지난 6일 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 중 서울 27개동(강남4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 분양가상한제 적용지역으로 선정했습니다.

 

분양가상한제 적용 대상지가 확정되자 주택시장에 거대한 폭풍이 휘몰아쳤습니다. 분양가상한제 적용지역 주민들이 정부의 적용 기준에 항의하고 나선 겁니다.

 

실제로 성동구 성수동의 경우 4개 지구가 공동으로 정비사업을 진행하고 있지만, 성수동 1가는 상한제에 묶였고 성수동 2가는 규제지역에서 빠졌습니다. 과천도 최근 집값이 크게 올랐으나 이번에 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않았습니다.

 

형평성 논란이 일자 국토부 측에서 “분양가 상한제 적용지역은 명확한 기준에 따라서 지정한 것”이라고 해명했지만, 지역 주민들의 문제 제기는 계속될 것으로 보입니다. 분양가상한제 논란이 뜨거운 지금, 정책 시행으로 예상되는 파급효과를 정리해봤습니다.

 

 

◇ “종전보다 분양가가 하락해 내 집 마련 시 더 합리적인 선택할 수 있을 것”

 

업계 전문가들은 분양가상한제의 최대 장점으로 ‘분양가 하락’을 꼽습니다. 분양가상한제 적용지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비가 적절한 수준으로 관리되기 때문입니다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울처럼 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 내 집 마련에 더 합리적인 선택을 할 수 있을 것” 이라고 전망했습니다.

 

분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원입니다. 분양가상한제 시행으로 분양가가 종전보다 10~20% 이상 인하될 것으로 보입니다. 분양가상한제 적용대상 지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 것으로 보입니다.

 

◇ 가격안정 효과 제한적일 것·로또 청양 논란 빚을 것...회의적인 전망도

 

반면 분양가상한제의 주택시장 가격안정 효과가 제한적일 거란 회의적인 전망도 있습니다. 양지영R&C 연구소장은 “단기적으로 집값을 잡을 수 있지만 한정적” 이라며 “오히려 동 단위 지정으로 지정되지 않은 옆 동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다. 장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수도 있다”고 내다봤습니다.

 

분양가상한제가 분양시장 과열을 부추겨 ‘로또 청약 논란’을 빚을 가능성도 있습니다. 상대적으로 분양가가 저렴한 지정지역으로 청약통장이 쏠릴 것이기 때문입니다.

 

양 연구소장은 “지정지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는 것과 다름없어서 지정지역으로 청약이 쏠리지만, 지정되지 않는 지역은 공급은 느는 반면 청약자 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다” 며 분양시장의 양극화 가능성을 제기했습니다.

 

 

동 단위로 규제를 시행함에 따라 같은 생활권 내에서도 분양가 수준이 달라져 형평성 논란을 낳을 수도 있습니다. 재건축·재개발 등 정비사업지의 경우 사업 속도에 따른 양극화가 예상된다는 지적도 있습니다.

 

함영진 랩장은 “관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지할 것으로 보이나 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 것”이라고 설명했습니다.

 

한편, 직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 총 52개 단지, 6만 0153호(6일 기준)입니다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만 6917호입니다.

 

해당 지역 주택 사업자 중 지난 10월 29일 이전 관리처분계획의 인가를 받고 제도 시행 이후 6개월이 경과 되기 전까지 입주자모집승인을 신청하는 정비사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있습니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr

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[서지은의 보험키워드] 보험료 냈는데, 보험사가 사라진다면

[서지은의 보험키워드] 보험료 냈는데, 보험사가 사라진다면

2025.05.11 10:37:57

서지은 보험설계사·칼럼니스트ㅣ우리나라에는 몇 개의 보험사가 있을까? 2024년 11월을 기준으로 영업 중인 보험회사는 생명보험회사가 22개 손해보험회사가 31개로 총 53개의 보험회사가 있다. 보험회사가 완전히 무너진 사례는 아직 없지만 사실 지급여력 부분에서 건전성을 의심받는 보험사가 없다고 할 수는 없다, 최근 M 손보사 사태로 인해 가입자의 불안 및 보험사를 향한 불신의 시선이 증가하고 있다. 게다가 이를 이용한 일부의 갈아타기 유도 영업이 소비자의 혼란을 초래해 현장에서 일하는 설계사의 한 사람으로 마음이 편하지 않다. 인생에 닥칠지 모르는 위험에 대비해 가입한 내 보험이 제대로 기능하지 못하거나 최악의 경우 보험사가 사라진다면 가입자는 어떻게 해야 하는 걸까? 보험사의 건전성을 평가하는 지수 중 RBC 비율이 있다. Risk-Based Capital, 줄여서 RBC라 부르는 이 지수는 보험회사의 다양한 리스크를 고려해 요구되는 자본 계산 방식으로 쉽게 풀면 '지급여력'을 뜻한다. RBC 지수는 보험사의 가용자본을 손실 금액(요구 자본)으로 나눈 값으로, 보험 가입자에게 약속한 보험금을 제대로 지급할 수 있을 만큼의 자본을 쌓아놓았는지 알 수 있는 지표가 된다. 당연히 RBC 비율이 높을수록 재무 건전성이 좋다. 가령 RBC 비율이 200%라면 보험금 지급을 위한 자본이 감독 당국이 제시한 기준의 2배를 보유하고 있다는 의미가 된다. 반면 100% 미만일 경우에는 그만큼 지급하지 못할 가능성이 큰 것으로 본다. 최근 논란이 된 M 손보사의 사태를 되짚어보자면, M 손보사는 2022년 4월 부실 금융기관으로 지정되어 이후 예금보험공사가 경영관리 체제로 여러 차례 매각을 시도해 왔으나 무산되었고, 연속 적자를 기록하면서 2023년 3분기 기준으로 자본이 마이너스 184억원이 되어 완전 자본 잠식 사태에 빠졌다. 당시 M 손보사의 지급여력비율은 35.9%로 금융당국 권고치인 150%는커녕 법정 기준인 100%에도 미치지 못하는 등 재무 건전성이 극도로 떨어졌다. 상황이 이렇다 보니 회사의 시장 매력도가 크게 하락해 인수자를 찾는 데 어려움을 겪었고 매각은 번번이 성공하지 못했다. 이 과정에서 고용 승계 문제를 두고 M 손보사의 노조와 인수 후보 회사 간 갈등까지 깊어지면서 앞날이 불투명한 상황이다. 정부에서도 해법을 찾고 있지만 아직 뚜렷한 해결책을 제시하진 못하고 있다. 가장 큰 문제는 매각에 실패한 M 손보사가 청산이나 파산의 길을 걷게 될 경우 '124만 명이 넘는 가입자의 보험 자산은 어떻게 되는가?'이다. 게다가 사태를 정확히 인지하지 못하고 있는 설계사들이 지금도 보험영업을 계속하고 있는 와중에, M 손보사의 대규모 구조조정이 불가피하고 나아가 보험업계 전반에 대한 신뢰가 저하되어 소비자의 불안은 더 깊어지게 될 것이다. 그렇다면 M 손보사에 오랜 기간 보험을 유지해 온 가입자는 어떤 선택을 할 수 있을까? 가장 기대하고 싶은 가능성은 과거 리젠트 화재보험사의 선례처럼 계약이 타 보험사로 이전되는 것이다. 하지만 현재 M 손보사의 경우 손해율이 비교도 되지 않을 정도로 높아 계약 이전이 쉽지 않다고 보아야 한다. 다음으로는 끝까지 버티다 보험사가 파산이나 청산의 길을 밟게 되면 당국의 '예금자보호법'에 기대는 방법이다. 그러나 이는 어디까지나 나의 보험 자산이 아닌 ‘해지환급금’을 보전해 주는 제도라는 점을 기억해야 하며, 무해지나 저해지 보험 상품은 예금자보호법이 있어도 현실적으로 돌려받을 수 있는 금액이 거의 없다. 역시 건전한 보험사를 통해 새로 보장자산을 마련하는 것이 가장 현명한 방법이라 할 수 있다. 유감스럽게도 보험설계사로 일하는 내게도 무척 쉽지 않은 일이다. 중도해지의 손해는 가입자가 고스란히 떠안아야 할 뿐만 아니라, 새로 가입하게 되면 나의 보험 나이와 병력 유무에 따라 이전보다 높은 보험료를 납부해야 할 가능성이 있기 때문이다. 다만, 어떤 선택을 하든 가입자가 손해를 볼 수밖에 없는 상황이라면 가장 손해를 줄이는 방법을 모색하는 것이 나은 방법이 될 수 있다. 최선이나 차선이 아니라 차악을 피하는 것이 정치라는 말들을 많이 한다. 보험이 정치도 아닌데, 최선이나 차선이 아닌 최악을 피하라고 조언해야 하는 상황이 참 씁쓸하다. 소 잃고 외양간 고치는 상황을 겪지 않기 위해서라도 내 보장자산을 관리하는 보험사의 재무 건전성 정도는 꼭 확인하는 습관이 필요하다. ■서지은 필자 하루의 대부분을 걷고, 말하고, 듣고, 씁니다. 장래희망은 최장기 근속 보험설계사 겸 프로작가입니다. 마흔다섯에 에세이집 <내가 이렇게 평범하게 살줄이야>를 냈습니다.


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