인더뉴스 김용운 산업부장ㅣ판교대장지구 사업(이하 대장지구 사건)에 온 나라가 떠들썩합니다. 판교신도시의 대장지구 개발을 둘러싼 정관계 특혜 및 비리의혹이 내년 대통령 선거와 맞물리면서 정치적 폭발력이 큰 사건으로 커지고 있어서입니다.
대장지구 사건은 표면적으로 성남시 판교 일대의 부동산 투기와 개발이익의 사유화에 따른 스캔들로 보입니다. 그러나 본질적으로는 한국의 지방자치제도와 법의 맹점을 악용한 부동산 복마전의 또 다른 사례입니다.
대장지구 사업은 도시개발법에 따른 민간과 공공기관의 합작 형태로 진행된 100만㎡ 미만 규모의 도시개발사업입니다. 택지개발촉진법에 따라 2005년부터 LH가 진행하다가 이명박 정부 당시 금융위기 이후 국내 건설경기 부양을 위해 LH의 수익성 사업을 정부가 제한하면서 도시개발사업으로 전환됩니다.
따라서 LH는 2010년 대장지구 사업에서 손을 뗐고 성남시와 민간이 합작한 성남의 뜰(PFV)가 사업을 진행하게 됩니다. 도시개발법으로 택지를 조성할 경우 일정 비율(6% 안팎) 이상의 이익을 민간이 가져갈 수 없도록 한 택지개발촉진법과 달리 민간의 이익 제한 규정이 없습니다.
도시개발법상 대장지구 사업에서 소수로 구성된 화천대유가 가져간 수 천억원 대의 개발이익을 법적으로 문제 삼기 어려운 것으로 보이는 이유입니다.
대장지구 사업에서 민간이 막대한 이익을 갖게끔 한 도시개발법은 지방자치제도와 연관이 깊습니다. 87년 민주항쟁 이후 개헌으로 1991년 지방자치제도가 부활했고 이후 중앙정부의 권한이 차츰 지방정부로 이양됐습니다.
부동산 개발의 가장 기초적인 작업인 도시기본계획 승인 권한은 2005년 지방정부가 가져갔습니다. 2007년에는 민간도시개발의 활성화와 이에 대한 근거를 마련하기 위해 도시개발법이 제정되었고 2008년 5월에는 국가사업을 제외한 330만㎡ 미만의 택지개발사업에 대한 승인 권한이 지방으로 이양됐습니다.
즉, 대장지구 사업은 한국의 부동산 개발 정책과 분권화 과정에서 ‘이익 사유화의 빈틈’을 정확히 간파한 전문가 그룹이 인허가권을 쥔 지방자치단체의 도시개발사업에 개입하고 로비를 한 사례입니다. 도시개발법에 따른 택지조성과 관련된 법의 헛점을 비롯해 인허가 과정에서 발생할 리스크 등을 사전에 시뮬레이션한 뒤 이익 극대화를 위한 작업을 진행했습니다.
작업 과정에서 비리나 범법 행위 여부와 별개로 마침 부동산 급등 시기와 맞물려 개발이익이 1조원 이상 발생했습니다. 설령 법률적으로 하자가 없을지언정 평범한 국민들은 받아들이기 어려운 방식으로 소수의가 수 천억원의 개발이익을 나누어 가졌습니다. 화천대유에서 일했다는 국회의원의 아들이 성과급과 퇴직금을 이유로 재직 한 지 몇 년만에 50억 원을 받고 퇴직한 것은 어쩌면 빙산의 일각일 수 있습니다.
도시개발법에 따른 개발사업은 개발이익 정산 문제 외에도 인허가권을 지닌 지자체와 민간 업체 간의 여러 특혜의 소지가 있습니다. 가까운 예로 2020년 2월 감사원 감사결과 의왕도시공사는 의왕 백운밸리 도시개발사업을 진행하면서 민간업체에 고가의 수수료를 주거나 수의로 분양계약을 맺는 등 특혜를 줘 약 403억 원의 손실을 초래한 사실이 적발됐습니다.
부산 해운대의 초고층 건물인 엘시티도 도시개발법을 근거로 민관 공동으로 개발이 되었습니다. 2006년 11월 부산시가 해운대 북동부 옛 한국콘도 일대를 도시개발구역으로 지정하며 해운대관광리조트 사업을 추진합니다. 이후 도시개발법이 시행되면서 2007년 11월 민간사업자를 선정한 뒤 도시개발법을 근거로 사업이 진행됐습니다. 대장지구처럼 민간과 부산시의 공공기관인 부산도시공사가 함께 개발을 추진한 사업입니다.
엘시티 부지는 해운대 경관의 공공성을 이유로 주택 건설이 금지된 지역이었고 건물 높이 역시 60m 이하로만 지어야 한다는 규제가 있던 곳이었습니다. 하지만 엘시티 건설 과정에서 이런 규제와 지침은 모두 무시됐습니다. 도시개발법에 근거해 2009년 부산시 도시계획위원회가 엘시티 부지에 아파트를 지을 수 있도록 허용했고 건물 고도 제한도 풀어줬기 때문입니다.
이 과정에서 인허가 및 시행사 운영과 관련해 각종 비리 의혹이 끊이지 않았습니다. 특혜 분양도 드러났습니다. 전 청와대 정무수석 등 정·관계 인사 24명이 엘시티 비리로 기소돼 재판을 받았고 일부는 실형을 선고받았습니다. 공공의 이익을 최우선 해야 할 부산도시공사는 시세보다 헐값에 엘시티 부지를 넘겨 엘시티 사업을 진행한 민간에게 막대한 개발이익을 안겼다는 비판을 피하지 못했습니다.
대장지구 사건이 연일 정쟁의 대상이 되고 일년에 한 번 뿐인 국정감사마저 집어삼키고 있습니다. 저마다 공정을 외치면서 내년 대선을 준비하는 여야 주요 후보 캠프들은 지방자치제도와 도시개발법의 맹점을 어떻게 보완하고 부동산 개발과정에서 한탕주의를 제어할 방법을 진지하게 찾고 있는지 궁금합니다.
시시비비는 수사기관이 가리겠지만 문제에 대한 해결방안과 미래에 대한 비전은 결국 정치가 제시해야 합니다. 하지만 지금의 정치권이 그런 능력이 있을까요? 그런 의도나 있을까요?
어느덧 공공성은 뒤로하고 한탕주의를 꿈꾸는 '꾼들의 전쟁'으로 전락하고 있는 지자체의 각종 도시개발관련사업들을 보면서 '대장지구 사건'은 아직도 전국 곳곳에 크고 작은 형태로 진행 중이라는 것을 정치권이나 행정당국은 모른척 할 뿐 국민들은 더 잘 알고 있습니다. 대장지구 사건을 보며 화가 났다가 대다수의 국민들이 결국 냉소를 짓는 이유입니다.
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