인더뉴스 홍승표 기자ㅣ정부가 재건축 초과이익 환수금의 면제 기준을 기존 3000만원에서 1억원으로 올립니다. 10년 이상 주택을 보유한 1가구 1주택자의 경우 재건축 부담금을 최대 50%까지 추가 감면해 수요자들의 경제적 부담 완화와 주거안정을 도울 방침입니다.
국토교통부는 29일 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했습니다. 이번 발표는 지난 8월 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치 일환으로 마련됐습니다.
재건축부담금 제도는 지난 2006년 도입됐으나, 2차례 유예(2012~2017) 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 유지하고 있는 상황입니다. 과도한 재건축부담금이 선호도 높은 도심에 주택 공급이 위축되는 문제를 유발하고 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과되는 문제 등으로 개선 필요성이 제기돼 왔습니다.
이에 국토부는 전문가 간담회, 시뮬레이션 등을 거친 후 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 재건축부담금 개선방안을 마련했습니다. 국토부 측은 "개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해 지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 뒀다"고 설명했습니다.
발표에 따르면, 우선 재건축 초과이익에 따른 부담금 부과 기준을 완화합니다. 주택가격 상승 등 여건 변화를 고려해 기존 초과이익 기준인 3000만원을 1억원까지 늘렸습니다. 이에 따라 앞으로 초과이익 액수가 1억원을 넘지 않으면 부담금 부과 대상에서 면제됩니다.
기준을 3000만원에서 1억원으로 올림에 따라 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대됩니다. 따라서 1억 초과~1억7000만원 이하의 초과이익 발생 시 10%의 부과율이, 1억7000만원 초과~2억4000만원 이하의 초과이익이 나올 경우 부과율 20%가 적용됩니다.
이와 함께, 초과이익 산정 개시 시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정했습니다. 국토부에 따르면, 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체가 조합이며, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려해 산정 개시 시점 조정이 이뤄졌습니다.
재건축을 통한 공공임대나 공공분양으로 저렴하게 주택을 매각할 경우에는 해당 금액을 초과이익에서 제외하는 인센티브도 부여합니다. 이를 통해 재건축을 통한 공공주택 공급 확대를 도모할 계획입니다.
아울러, 1가구 1주택 장기보유자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해 줄 계획입니다. 보유한 지 6년 이상일 경우 부담금의 10%를, 7년 이상은 20%, 8년 이상은 30%, 9년 이상은 40%, 10년 이상은 최대 50%까지 부담금을 깎아줄 예정입니다.
1가구 1주택 고령자(만 60세이상)는 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려해 담보 제공 조건을 전제로 상속, 증여, 양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정입니다.
국토부는 올해 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용해 시뮬레이션을 진행했습니다. 그 결과 38곳은 부담금이 면제되고, 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 추산했습니다.
이와 더불어, 1000만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하나, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소되는 등 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 전망했습니다.
1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 내다봤습니다. 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7000만원이 줄어들어 3000만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 돼 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 될 것으로 예측했습니다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 밝혔습니다.
부동산 업계는 이번 완화대책이 각 단지에서 재건축 사업을 추진하는 데 있어 긍정적인 포인트로 작용할 것으로 내다보고 있습니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과 발휘가 예상된다"며 "재건축부담금 면제 기준을 1억원으로 높이면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있을 전망이라 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선도 기대된다"고 밝혔습니다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "재초환 기준이 1억원으로 상향 조정되고, 초과이익 산정 개시시점이 조합설립 인가일로 변경됨에 따라 재건축 진행 단지들은 본 합리화 방안이 사업 추진의 동력으로 작용할 수 있을 것"이라며 "매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽 재건축 단지는 부담금이 면제되고, 강남권 재건축 아파트도 부담금이 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것으로 본다"고 말했습니다.
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